上海外滩金融中心露峥嵘 商业地产先锋人物吴洋归来

　　中国上海，南外滩。

　　150年的十六铺码头斜对面，上海外滩金融中心（BFC）已初露峥嵘。一年之后，这个声名在外的地标建筑将正式投入使用。

　　作为BFC总裁，吴洋在蜇伏五年之后，再度活跃于公众视野。

　　五年前，作为商业地产界的活跃人士，各大行业峰会和专业论坛上，均能听到吴洋的专业见解，有关他的新闻言论频繁见诸报端。

　　五年后，在BFC蓝图初显、项目投入运营大局已定的关键节点，再度活跃于朋友圈的吴洋，意在为BFC明年的开业运营造势。

　　9月8日，吴洋现身西岸艺术与设计博览会。与记者偶遇的他，匆匆提及这消失的五年。

　　这五年间，外界极少听到他的声音，甚至在朋友圈，吴洋也近乎消失了。淡出媒体视野和朋友圈的他，隐身于幕后，潜心打造BFC——这个数度处于风口浪尖、全球瞩目的城市综合体项目。

　　眼下，伴随项目的稳步推进，作为商业地产的明星经理人，吴洋重任在肩——BFC既是其商业地产智慧的一次全新尝试，也是复兴远东华尔街的旗舰项目。

　　时代

　　“未来外滩金融中心将是金融、商业、旅游、文化、艺术等多种功能的复合型、体验式‘城市国际会客厅’。在西岸艺术与设计博览会上，吴洋如是说。

　　对外滩金融中心的定位，彰显着本土智慧与国际视野的融合。这个看似平凡的言语背后，折射吴洋20余载的专业经验。

　　1987年建筑学毕业后，吴洋进入设计院从事建筑设计工作。近十年的设计工作，为他日后从事商业地产奠定了专业基础。1996年，吴洋调入沈阳一家国有开发公司，开始踏入商业地产开发的大门。2002年的一次偶然机会，吴洋来到上海加入了上海证大集团，从此开始了真正具有当代意义的商业地产开发生涯。

　　为什么要进入房地产行业，因为做设计师“太安分”。吴洋说：“经过了在设计院工作的几年，我深刻体会到，想要造出成功的建筑，不是每天画图纸，而是要走出去，了解建筑文化，了解市场，做许许多多的市场调查，才能做出成功的建筑。而想要做那么多工作，从事房地产开发工作无疑是最好的选择。”

　　加入证大不久，吴洋便受命负责联洋大拇指广场的开发与运营。根据对地块周边居住人群特点的市场调研，以及对于社区型商业项目功能创新性的思考，证大团队大胆提出了“社区会客厅”的概念，将一站式服务、全天逛街、全家休闲的理念相融合，将物质消费与文化消费进行有效结合。

　　那时候国内的商业项目还不多，“社区会客厅”这一理念，极富远见。要知道，国内真正涉及社区商业是在2005年，而吴洋及其团队在2002年便预见性地提出这一理念。现如今，联洋国际社区大拇指广场成长为融购物、休闲、娱乐、美食、度假、艺术于一体，成为上海规模最大、功能最全的复合式社区和区域型商业中心。联洋国际社区整体消费能力很高，该社区已经成为上海最为著名的外籍人士聚集的高尚社区之一。

　　作为大拇指广场的2.0版青岛证大大拇指广场基本延续了联洋大拇指广场的概念和“魂”，只是由于项目规模较大及地处中心区域等因素吴洋及其团队将“社区会客厅”概念提升至“城市会客厅”。作为核心人物，吴洋也因此被誉为“城市会客厅”之父。

　　如今，“城市会客厅”升级为“城市国际会客厅”，吴洋的商业智慧再次被运用于地标建筑。

　　BFC所在地上海外滩8-1地块的黄金“身段”曾让无数地产商垂涎。2010年2月该地块以92.2亿元的价格成交，成为上海有史以来最昂贵的政府出让地皮。8-1地块，前期政府对项目的整体定位是外滩国际金融服务中心，后来在项目开发时确定为外滩金融中心，从名字就足以看出BFC所承载使命的重要性。

　　这个投资约170亿的外滩金融中心成为吴洋职业生涯中最呕心沥血的项目。吴洋每天工作12小时以上，心力交瘁到夜不能寐：“全世界只有一个上海，上海只有一个外滩，外滩地王的项目承载了多少文化和金融的重任。”

　　BFC项目定位“城市国际会客厅”，是复合型城市综合体，涵盖家族财富管理办公室、企业总部、购物中心、文化艺术中心以及精品酒店等五大业态，总建筑面积约42万平方米。其中办公面积约19万平方米，包括两座高为180米的国际甲级写字楼，商场建筑面积约10万平方米，酒店约3万平方米，文化艺术中心约为1.3万平方米。

　　思索

　　多年来，作为持续跟踪报道吴洋及其项目的专业媒体，本刊得以统性地观察其商业理论的思考与发展。

　　如整体的房地产行业一样，商业地产存在“严重过剩”的问题，今年一季度，我国办公楼的开发投资同比增长20.6%；商业营业用房开发投资增长17.2%，均高于全国房地产开发投资整体水平8.5%。

　　从数据来看，尽管商业地产“供过于求”的问题日益突出，众房企仍乐此不疲地投身于商业地产的开发中。供需关系失去平衡，也由于“先开发后招商”的方式，引发了开发商、经营商、物业管理商三方的矛盾，商铺空置率一再攀升。

　　“商业地产的开发，应遵循“先探究商业再做好地产”的思路进行。研究商业业态，就要首先分析消费者的需求、消费趋向，消费习惯及能力，并将消费者对精神文化欲求和对物质欲望双结合。”剔除商业地产的浮躁基因，吴洋在冷静思考中前行。

　　吴洋认为，现在社会多少有些浮躁，静是一种美好的品质，更是一个通向成功的阶梯。“和、静、清、寂”一度成为他的人生坐标。

　　从“社区会客厅”到“城市国际会客厅”的升级，是消费者需求的升级转变，也是吴洋对于商业地产、对于时代演变冷静思考的结晶。

　　吴洋曾说，相对于住宅市场，商业地产对于房企的专业化操作要求更高。他认为，房企要着手进行商业地产开发很容易，但其难点在与精准的定位和后期的经营与维护，这对开发商的专业度和资源整合度都有较高要求。

　　随着消费趋势的发展，人们的消费观念、消费偏好改变了。现在人们的消费观念已经转变为以精神欲求为主、以物质欲望追求为辅，举个例子，人们是周末娱乐休闲的同时顺便去购物。从城市的结构来讲，城市必须提供一个会客厅概念的空间，这个空间要从建筑空间体验，到物质商品体验都能满足顾客生活与交际需求的功能。

　　由于BFC位于上海最具有代表性的外滩中心地段，所以定位为“城市国际会客厅”。

　　它不只是一个商务地标，还是一个新的旅游地标，兼容了金融、商业、文化、旅游、艺术等多种功能。其中，项目融合了品牌体验中心、全球星级餐饮及国际名品等多业态的体验式殿堂级购物中心，是上海面向世界的会客厅。

　　它还承载着提升外滩高端商务旅游的使命，解决高端商务人群难以在外滩停留的问题，未来这里不但具有举办艺术展、音乐会、发布会、Fashion show的空间，同时又提供了高端商务餐饮、电影院、观景平台及露天舞台等功能，以满足高端商务人群的精神文化需求。

　　更为重要的是，在目前整个商业市场正处转型期的互联网+新形势下，吴洋及其团队也在积极思考应对，包括城市会客厅功能如何引申过渡到打造一个旅游项目的目的地。上海是一个国际城市，同时也是一个旅游城市，吴洋正带领团队努力把地处外滩优势位置的BFC打造成上海的商业旅游地标。

　　创世

　　吴洋对商业的思考，与其性格爱好密不可分。

　　在朋友圈，吴洋以爱好茶道而出名。

　　由茶悟道！他说，要成为好茶必须经历过无数次翻滚起伏，这就是人，这就是人生。

　　吴洋说：“我骨子里有种野性，让我从小就‘不安于现状’。”他说，普洱茶经忍蒸炒揉，再经漫长世事时光的熟化过程之后，方成为茶中上品。

　　“与普洱茶相处了一小时，泡在茶汤中，它已奉献给了我全部，茶用它那独特的‘国色天香’拥抱着我，令我感受时间的滋味、时间的色——厚重，高古。”这是吴洋在品茶时写下的一句话。

　　时光无疑是厚重的，外滩历经百年发展，几度沉浮。如今，作为外滩金融聚集带的旗舰项目，BFC重任在肩。作为项目的当家人，吴洋试图拨开十里洋场的尘封往事，重现外滩百年前的荣光。

　　今年7月，由亚布力中国企业家论坛与上海市浙江商会共同主办的“第三届外滩国际金融峰会”在上海BFC召开。这一次的主题是“世界重回外滩——从纽约到外滩”。外滩国际金融峰会将永久落户黄浦区BFC，成为长年驻扎浦西的企业家金融论坛。该峰会旨在推动民企与国企、外资机构同台论道，推动上海建设国际金融中心。

　　连续三年的峰会，以及BFC，让外滩仿佛回到了一百年前的岁月。那一年，十余家外资银行和中资银行集聚，让此地成为上海的金融中心，一度被叫做“东方华尔街”。

　　吴洋正是外滩金融峰会的幕后策划者，他希望外滩能够重现远东华尔街的辉煌。

　　事实上，早2008年，按建设国际金融中心的战略，外滩重新定位，提出在空间规划上重点布局“一城一带”。“一城”指的是已经成形的陆家嘴(46.95, 0.85, 1.84%)金融城，而“一带”就是外滩金融集聚带。作为中国百年外滩金融与历史文化的发源地，BFC正处于外滩金融服务聚合区的中心位置。

　　政府对“一城一带”的定义是承载不同的功能，完成不同的使命。陆家嘴在上海是一个相对比较重要和核心的区域，主要是以金融企业的总部办公为主。“一带”定位的则是国际金融中心的服务职能。BFC是“一带”的核心载体，面向的是金融机构的职能总部。另外，悠久的历史和浓厚的文化正是黄浦区打造外滩金融集聚所具有的得天独厚优势。这也凸显了外滩‘一带’与陆家嘴‘一城’错位发展、协同发展的定位和思路。

　　一个城市的国际地位除了经济强盛外，还需要站在文化和艺术的高度上影响并带动带强经济。外滩的“一带”正好具备这样的基础，它是海派文化的发源地，中国的金融文化正是从这里开始起步与发展的。

　　外滩的金融文化在历史上是具有影响力的，未来更应该影响世界。

　　高达180米的BFC双子塔楼在外滩拔地而起，更具国际视野与金融理念的“城市国际会客厅”让业内再次惊叹，BFC不仅在功能上契合未来金融发展的趋势与要求，更在文化艺术层面实现百年外滩精神的延续。吴洋期盼，将来某一天，外滩金融中心写字楼里的一次决策会议就能够影响和改变世界。