华信入住经典半年迎大考：约6亿信托融资亟待兑付

　　据世联行数据报告，2015年及2016年上半年是房地产信托到期兑付的高峰期，尤以2015年Q3、Q4为甚。单季到期接近620亿元。2016年Q3、Q4仍在400亿左右的次高位徘徊，这是2013年房地产牛市种下的因。

　　在2013年，昆明不少房地产企业也同样通过房地产信托进行了大量融资，目前被华信资产收购的云南经典地产就是其中之一，其约5.5亿元信托兑付就将在接下来的两个月到期。云南经典地产自2012年10月开始到2014年底两年时间里，先后通过四川信托为经典双城项目（现为华信双城，下同）做了8期信托计划融资总额超过15亿元。第1、2、3期信托兑付已经完成，第4、5期将在2017年到期，第6、7、8期约5.5亿元信托兑付将在今年10月、11月到期。

　　也就是说，全面接手经典地产旗下所有项目的华信资产在未来两个月将面临四川信托本金约5.5亿元兑付，如果算上利息，大约需要支付本息6亿元。

　　今年4月19日宣布入主经典，至今5个月过去了，华信在昆明房地产行业还处在蛰伏期，关于华信如何经营接下来的昆明市场，还没有任何声响。除了华信名旺角项目改姓华信入市推售以外，其余项目仅完成更名工作，工程进度则依旧保持华信资产接手前的停工状态。

　　当然，对于入主经典集团进展缓慢的华信资产来说，或许项目推进缓慢只是其中一个方面，未来两个月即将到期的信托兑付压力，是华信资产落地后需要面临的另一大考验。项目需要资金持续投入建设运作，信托刚性兑付马上到期，作为进入昆明市场的首次资金大考，华信资产究竟能交出怎样的答卷自然也成为业界普遍关注焦点。

　　约6亿信托融资亟待兑付

　　据四川信托发布的“信托贷款集合资金信托计划管理公告”显示，未来两个月，经典双城通过四川信托发起的三笔信托贷款计划即将到期，三笔信托贷款连本带息约6亿元的还款金额，必须在10月21日至11月26日一个月时间内完成兑付，而全面入主经典集团的华信资产，自然也成了这三笔信托计划的兑付主体。

　　根据“信托计划管理公告”内容，2014年10月21日、11月8日、11月26日，昆明经典双城城中村改造项目先后通过四川信托成立3期信托贷款，3期贷款金额分别为2.596亿元、1.73亿元、1.102亿元，3期信托贷款期限均为12个月，且这3期信托贷款也是整个“昆明经典双城城中村改造项目信托贷款集合资金信托计划”的第6、7、8期。

　　依照信托计划约定的兑付期限来看，这三笔信托贷款将先后于2015年10月21日、11月8日、11月26日到期兑付，三笔信托贷款本金总额5.428亿元。而按照经典地产2014年对第1期2.603亿元2年期信托贷款连本带息偿付3.12亿元的兑付情况来看，信托贷款年化利率约为10%，照此计算，全面接手经典集团的华信资产至少需要为经典双城项目的这3期信托计划还款约6亿元。

　　有趣的是，四川信托公告对于3期信托贷款的运用情况表述为，信托资金已用于昆明经典双城城中村改造项目的开发建设，且项目融资方思路激进，处于快速扩张阶段，虽然受去年房地产行业整体市场环境影响，项目销售略低于预期，但处于正常可控状态，未出现明显重大风险。

　　然而，三笔信托贷款并未起到促进经典双城项目开发的作用，甚至在获得贷款的5个月后，经典集团还被华信资产全面接手。接手以来各个项目进度缓慢，依靠销售还款已然不可能，华信资产这一次恐怕需要调拨其他资金完成兑付。

　　考验远不仅于此

　　若不考虑华信资产的资金实力，按照房地产企业通过旗下项目销售回款偿付贷款的常规思路，纵使目前华信名旺角已重新入市销售，但从项目近几个月没有备案的成交情况来看，光凭项目销售完全不可能偿还这三笔信托贷款。而且，在华信资产入主前，原经典集团旗下所有项目均处于停工状态，想要推动这些项目的工程进度，还需要华信资产大量的资金投入，更何况还有占地1000亩、建筑体量450万方，预计投资总额100亿元的华信双城项目存在。

　　当然，作为一家来自北京的主动性资产管理公司，能够携手北京建工集团、华谊兄弟实景娱乐、耀莱成龙、58到家、均豪物业共五大引擎的华信资产实力自然不容小觑，但对于华信资产而言，全面入主经典集团的考验并不仅于此。

　　据四川信托发布的“信托计划管理公告”显示，首期成立于2012年10月26日“昆明经典双城城中村改造项目信托贷款集合资金信托计划”截止目前共成立8期，贷款总额15.4462亿元。虽然信托期限为4年的第1、2、3期已提前终止，但除了今年10月、11月即将届满的第6、7、8期以外，华信资产还将面临该信托计划第4、5期贷款的兑付压力。

　　公告显示，2013年1月29日和4月17日，昆明经典双城项目通过四川信托成立了该信托计划的第4、5期信托贷款，两期贷款金额分别为1.565亿元和3亿元，信托期限均为48个月。

　　也就是说，约一年半后，接手经典集团的华信资产还将面临两笔连本带利约5亿元的信托贷款兑付，加上今年需要偿还的三笔信托贷款，入主经典集团后，华信资产仅对华信双城一个项目必需的刚性信托兑付至少约11亿元。而考虑到对其他项目的资金投入和其他有可能存在的信托贷款，华信资产的资金实力无疑将接受严峻考验。

　　对于大面积负债的华信双城，华信资产可谓是又爱又恨。早在今年4月19日入主经典集团的新闻发布会上，北京华信资产总裁张国九就表示，在接手经典集团后，华信资产将以“双城”项目为首进行推进。同时，华信资产与北京建工的签约仪式上，双方也表示即将启动“双城”项目的建设，但落地5个月以来，“双城”项目虽更名华信双城，其停工的命运却未改变。

　　而随着由“双城”项目引发的信托贷款兑付高峰袭来，华信资产源自“双城”的昆明宏图或将往后拖延，但面对多个停工项目需要推动的大量资金投入，入主之初描述经典集团面临“销售无望、筹措无望、巨额未付款、存在群体性事件隐患”的困境压力，似乎将转嫁到华信资产身上。

　　附注-昆明经典双城城中村改造项目信托贷款集合资金信托计划情况：

　　第一期，2012年10月26日成立，募集金额26030万元，已结束。

　　第二期，2012年11月8日成立，募集金额17300万元，已结束。

　　第三期，2012年12月21日成立，募集金额11020万元，已结束。

　　第四期，2013年1月29日成立，募集金额15650万元，2017年1月29日到期。

　　第五期，2013年4月17日成立，募集金额30000万元，2017年1月29日到期。

　　第六期，2014年10月21日成立，募集金额25960万元，2015年10月21日到期。

　　第七期，2014年11月8日成立，募集金额17300万元，2015年11月8日到期。

　　第八期，2014年11月26日成立，募集金额11020万元，2015年11月26日到期。

　　信托期限：信托计划1至5期各期均48个月，从各期信托计划成立之日起计算，满24个月可提前结束，同时满24个月投资人可选择赎回；信托计划6至8期各期均为12个月。