云南20条房地产新政解读：促转型、救房企、去库存

　　9月15日云南省人民政府发布关于“促进房地产业平稳健康可持续发展的指导意见”（下称“意见”），共20条。这是自4月29日云南“省八条”救市新政出台，以及今年7月22日昆明市委半年工作会议提出“八条”举措建议后，云南房地产救市政策再度加码。20条意见里，我们看到了一些新的救助思路，包括加大高端产品市场比重、为房企减负、鼓励农民进城买房等等。应该说，本次20条意见，从短、中、远期角度，多层次布局，意图打造一个短期稳定、中期恢复、远期可持续发展的一个房地产市场。

　　而相比“省八条”新意不足、隔靴搔痒的新政，今日出台的20条意见，则在具体措施方面表述的更加细致明确。此外，“20条”对于每一条措施的“责任主体”均做出明确，加大执行落实力度。或许，在多次救市政策出台后，政府也意识到了云南房地产市场仍然不尽如人意，而此次提出的20条意见，则再次表达了政府救市的决心。

　　整体分析来看，此次发布的《意见》归纳起来不外乎是从“促转型”、“救房企”、“扩需求去库存”三个方面提出具体的救市措施：从区域定位、结构调整、开发方向上促房地产转型；通过融资支持、减负、支持重组等方式推动房企救助；鼓励农民进城购房、保障房货币化、放开外国人购房限制等措施扩大需求，发展租赁市场、鼓励新材料新技术新服务刺激改善性需求，达到去库存目的。

　　促转型

　　可以看到，在楼市调整下，房企生存也面临转型的难题，《意见》中也首先提出促进房地产业转型发展，并明确具体推进措施，为云南房地产市场转型提供政策支持。

　　首先，从区域规划方面，《意见》提出明确“一区、一带、五群、七廊”城镇总体构架和“统筹城乡、做强滇中、搞活沿边、联动群廊”的总体要求，强化滇中经济圈房地产业的支撑作用，挖掘滇西、滇东南、滇西南、滇西北、滇东北城市群房地产业的增长潜力，推进区域中心城市、中小城市房地产业发展，扶持县城房地产业加快发展步伐，加大对沿边对外开放经济带房地产业发展的指导和扶持力度，迸一步优化房地产开发投资空间布局。

　　不难看出，在促进房地产业转型方面，《意见》更突出了规划的引领和管控作用，而在区域规划上推行中心城市支撑并挖掘周边城市群房地产业的发展潜力，这一举措则会挖掘周边城市经济带的房地产开发潜力，加快周边城市群及地方小城市的房地产开发速度。

　　其次，推动房地产业结构优化调整。具体措施为，适当增加高端经营性房地产开发比重，保持普通商品住房开发比例，构筑以经营性房地产为主导，居住、商业和办公地产协调发展的多元化产品体系。与此同时，按照主体功能区要求，严格划定房地产开发的限建区和禁建区，严格控制各地核心生态保护区等区域房地产开发，确保生态底线和生态安全，实现房地产业可持续发展。增加高端经营性房地产开发比重

　　最后，《意见》也提出了房地产转型的方向，即发展旅游地产、养老地产、文化地产等跨界地产项目，促进形成“人无我有、人有我优，精品特色、价值丰富”的房地产业发展格局。

　　值得一提的是，这一转型方向，也为旅游地产、养老地产、文化地产等小众化的地产项目带来发展机遇。在目前住宅和商业地产市场低迷的背景下，转型发展这类地产项目，或不失为转型的一个方向。

　　救房企

　　经历楼市调整期，不管是大型房企还是中小房企，或多或少都面临一些危机。销售难、资金紧张、维权日益增多，对于房企来说，举步维艰。而在《意见》中，也针对房企面临的困难，提出了多条措施，稳定房地产开发企业。

　　其一、支持房地产开发企业合理融资需求。包括放宽房地产开发贷款额度、支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设商品房、支持在建项目合理融资需求、并允许房地产开发贷款适当展期等措施解决房企资金紧张的难题。

　　其二，减轻房地产开发企业负担。对新开工的房地产项目，住房项目供配电设施工程费、城市基础设施配套费延迟至发放商品房预售许可证前收取；经抵押权人同意，有土地使用权抵押的项目可以申请办理商品房预售许可；清理不合理的收费项目，对商品房预售款实行差别化监管，对资信良好的房地产开发企业可适当降低不可预见费监管比例。从几个方面发布具体措施减轻房企负担。

　　其三，促进房地产业与“互联网+”相融合。包括形成全省房地产业运行大数据、促进互联网与政府房地产宏观调控能力的深度融合、鼓励各地开发建设房地产综合交易服务平台、支持房地产开发企业开辟微信等移动网络营销新渠道、积极推广房地产中介在线租售房屋。这些措施则为房地产业与“互联网+”相融合明确了方向，进一步促进云南房地产行业的“市场化”。

　　最值得一提的是，在目前的房地产市场下，房企的并购、重组一直不少见，而在《意见》中，则明确提出支持地方房地产企业优化重组的措施。《意见》措施指出，各地方要加大招商引资力度，引进实力雄厚的国内知名房地产开发企业在本地落户，促进房地产市场主体和产品多元化。鼓励我省有资信实力和品牌优势的房地产开发企业通过兼并、收购、重组等方式，开展规模化开发和集团化运作。对具备转让条件的开发项目，允许房地产开发企业以投资、入股或转让方式进行合作，支持房地产开发企业跨区域、多元化和品牌经营。

　　这也意味着，本土小开发商在面临资金困难或是开发受阻时，被大型房企兼并、重组将是一种出路，而在房地产市场经过重组、优胜劣汰竞争机制后，或能一定程度上促进整个市场进入规模化开发，对于政府监管以及市场运作将更有利。

　　扩需求去库存

　　在《意见》“加大保障性安居工程建设力度”部分中明确提出，从2016年起，全省原则上不再新建公共租赁住房，将大力推动住房保障方式由实物保障逐步向货币化保障转变。货币化安置，简单来说就是在拆迁住宅房屋中，拆迁人将应当用以安置的房屋按规定折算成安置款，由被拆迁人选购住宅房屋自行安置的方式。相比于实物安置，货币化安置对于拆迁户来讲，他们可以根据自身情况自由选择商品住房，房子的地段、户型等不在受限制，选择空间更大；另一方面，打通保障性住房和商品住房通道，不再集中建设公共租赁住房，把本该属于保障对象的群体往商品房市场赶，将直接增加刚性住房需求。

　　此次“意见”还要求相应部门积极落实加快住房补贴发放进度，允许教师、医生等部分特定行业人员购买定向限价商品房、适度提高住房公积金贷款额度，保障异地贷款政策和住房公积金缴存异地互认和转移接续工作、给予一次性购房奖励鼓励农民进城购房、放开外国人购房限制等措施扩大需求。

　　《意见》同时还提出，鼓励房地产开发企业积极研发和应用新技术、新材料、新工艺、新设备，提升住房产品的建筑质量、使用功能和居住舒适度，完善住宅区各类公共配套设施，强化社区功能，提高物业服务水平，推动住宅产品升级换代，激发新的改善性住房需求。

　　这些政策组合不仅会影响到当期住宅市场供求关系，有助于改善市场预期，推动刚性和改善性住房需求入市，加速昆明楼市去化。《意见》还提出要建立以城市为平台、政府支持引导、企业积极参与的城市房地产推广营销工作机制，通过城市房交会、商品房项目巡展、网上商品房营销等方式，重点做好“去库存化”工作，提高商品房销售率。

　　我们说，市场已经进入存量消化存量开发的阶段，除了在需求端有效激发需求，千方百计去库存外，亦需要在供应端继续收紧。《意见》提出要建立省级土地储备运作机制，组织开展储备土地前期开发、保护、管理和临时使用等工作，更好地发挥土地收储、供应和管理对房地产市场调控的闸门作用，并控制好住房用地供应的规模和节奏。暂停在售商品住房库存过多，消化周期超过2年，或在建待售、土地已出让待建的商品住宅用地过多，累计消化周期超过3年的县、市、区的住宅用地供应，限制或禁止受处罚企业参与新出让房地产用地竞买。