西安楼市“金九”低调开局 转变营销方式期许“银十”

　　“金九银十”历来是楼盘销售的传统旺季。而近两年，这个神话似乎已经被打破。

　　今年的楼市“金九”开局冷清，就如这绵绵秋雨，是否下过就会愈发寒冷？开发商更加谨慎推盘，有人说，九月已经过了一大半，如今看来，却是成色不足，那么“银十”是否值得期许呢？

　　“金九”低调开局 购房者观望浓厚

　　回想往年，每到九月，房企都会积极备战，以期在“金九银十”创造新的辉煌，抓住年底最后一个窗口期完成或突破全年任务。而今年，西安楼市却显得异常淡定，虽然此前有消息显示有多个项目计划开盘，然而在市场上却没有任何大一点的动作，有的甚至因为证件未如期拿到、或者是蓄水不足，亦或因为市场的问题而将开盘计划推后。

　　8月31日晚，住建部、财政部、央行联合发布公积金贷款新政，首套房贷结清之后，二套房贷款首付由30%降至20%，购买门槛再次降低，楼市利好政策延续。加上央行年内四次降息、降准，无疑将贷款买房成本降至最低，再加上西安推出购买90平米以上房子落户的政策，在此之下，记者发现，西安多家开发商借此时机，纷纷推新上市，准备美美地打一场漂亮仗。

　　但，事实似乎并不尽如人意。一开发商告诉记者，近期各种利好政策不断，然而购房者的心理预期以及心态特别重要，虽然利好频频，但似乎并未打动他们，观望情绪依然很浓厚。因此，不管是七八月的淡季，还是传统“金九银十”的旺季，楼市成交量上不去，谈什么都没有意义，感觉今年的楼市走到这一步，接下来“也就这样了”。而对于“金九银十”，不少房企负责人表示“恐怕这样的状况很难出现”。

　　高新一项目营销总监告诉记者，现在购房者的心思很难猜，都不知道他们最在乎什么，总体来说，西安楼市价格已经算是很低了，个别项目打折促销价格更低，但购房者不出手，开发商真的就没办法。

　　而对于成交，可谓几家欢乐几家愁。记者走访西安各区域近十个楼盘发现，个别项目售楼部上客量不错，比如位于曲江的金辉世界城，但据项目负责人反映，客户观望还比较浓厚，远不如预料之中的那样，这是整个市场的状态。而另外一些项目——尤其是不知名项目——反馈信息表示不乐观，九月上旬有项目才卖出五六套房。如今，九月已经过去大半，成色明显不足，对此，业内人士分析称，九月伊始，楼市受小长假、开学季、股市下挫等因素影响，冷淡开局也在意料之中。

　　转变营销方式 期许“银十”回归

　　那么，“银十”楼市如何发展呢？

　　有数据显示，第36周（8.31-9.6），西安共有7个房地产项目获得《商品房预售许可证》，共批售房源达3342套，供应面积达353295.2平方米，而对于去库存，却一直是大家绕不开的话题。尽管如恒大帝景等个别项目开盘销售火热外，大多数项目仍然处于迷茫状态。

　　据记者了解，北郊某知名房企，因为房子销售不畅，公司一把手带领营销团队每天开会研究对策，然而还是无法解燃眉之急。而北客站附近另外一个项目甚至为了应对市场，考虑将项目从普通住宅改为精装房。同时，近期天朗与融创的事情也让业内人士神经更加紧张。一系列事实说明，市场没想象中那么乐观。房子销售面临最大考验。

　　正因此，记者了解到，近期不少项目开始放大了外拓的步伐，纷纷走出去寻找更好的资源和客源。如万达、合能、恒大以及乐华城等等。

　　纵观目前楼市，尽管楼盘的营销方式已经完全转变，全民营销、楼盘之间相互转介已经成为常态。不禁有业内人士说，与其坐等，不如行动，效仿郑州碧桂园等项目，不要再注重客户的严格细分，将一部分原本不属于项目定位的客户拒之门外，而应该实现真正的全民营销，最后结果可能也不会差。另外，反观西安房企，虽然全民营销演绎的如火如荼，但房企似乎已经形成一种思维模式，定位精准客户，在此之下，所有线下活动全部精准瞄准，可事实上，又有多少客户从一开始就是直奔项目而去呢，最后成交的大多是经过多方考察，甚至口碑传播的，这同时也说明项目自身品牌和品质的重要性。

　　如今，十月即将来临，而西安房企预计推盘者却少之又少，伴随年底任务考核的到来，房企能否冲刺，“银十”是否可期呢？