交通枢纽型项目的商业如何破?3条抉择给你答案

RET睿意德 作者 张静   2015-09-18 15:24
核心提示:商业是交通枢纽不可或缺的功能补充。了解城市的特征和交通客流的特质,并切记交通枢纽型项目的商业动线是有明显的方向感,方能打造出更具价值的商业项目。

  商业是交通枢纽不可或缺的功能补充。了解城市的特征和交通客流的特质,并切记交通枢纽型项目的商业动线是有明显的方向感,方能打造出更具价值的商业项目。

  国内如火如荼的交通站点建设让交通型商业项目层出不穷。经过考察研究国内外十几个交通枢纽型商业项目,笔者发现,高铁商业项目的自身优势和特点决定了其在商业业态规划和布局方面应区别于其他商业。日本东京站的八重洲地下商业街年营业额高达9 亿元人民币,其在商业业态规划领域有哪些可借鉴之处。特作如下三方面探讨:

  充分满足换成功能

  日本东京站车站大厅设置在地上,地下一层为商业街,其建筑面积为2.9 万平方米,去掉通道等,实际商业面积仅剩1.8 万平方米,在项目总面积中,仅有四分之一的商业面积,在我们看来是一种浪费,然而,这正是其高明之处。

  原因在于,依托交通枢纽型项目应运而生的商业,在商业和交通产生布局上的矛盾时,商业功能必须要让位于交通功能。对于交通枢纽型商业而言,交通枢纽是商业的人流基础,商业功能是随交通枢纽带来的人流而产生。因此,我们认为有些交通枢纽和商业的关系是本末倒置的,将商业开发作为项目的核心需求,缩小交通功能的面积是一种短视的做法。

  以客源特点设置业态

  东京的城市人口超过1300 万人。东京车站则是日本交通最繁忙的车站之一,每天进出站的总人次超过70 万,在上下班高峰期用“人潮涌动”形容毫不为过。我们一般将交通枢纽站的人流统称为流动客群,但是实际上“流动客群”还可以进一步划分为城际通勤族、市内通勤族、旅游商差族等,他们的换乘频次和需求都不同。

  具体而言,市内通勤族每日往来于车站,他们对于生活零售或经济型商务快餐轻餐需求强,消费更加理性;城际通勤族一般是以每周或半月的频次在交通站中中转,他们在车站停留的时间稍长于市内通勤族,有更多的时间用于休闲型购物,不是目的型消费类型;而差旅客群换乘的频率最低,也是最愿意充分利用时间去感受日本特色文化,以及东京都市风情,他们购买的商品多为具有当地文化特色的产品,希望品尝最具日本风味的餐厅。

  由此,八重洲地下商业街大致分为两大模块,即日常零售服饰杂货区和动漫周边产品区。其中一个街区的目标客群是通勤者,提供基本生活消费和价位适中的服装服饰类零售,餐饮多以快餐、简餐、快速带走的咖啡面包店为主,少量设置环境优雅的休闲餐厅,满足通勤者的短时间停留;另外一条则为动漫特色街区,满足对日本动漫感兴趣的旅游客群对动漫产品的购买需求。同时,为了满足游客的对日本风味餐饮的需求,地下街引进了日本便当、寿司、拉面等特色轻餐。

  换乘方向优化布局

  “动线就是一个商业的血脉。”在做商业业态的规划时,人们十分重视商业动线的规划设计。一般而言,商业动线可以从多个角度进行类型划分,比如,从形态上划分为一字型、回字形、田字行,等等;从承载的方式上分为人流、车流、物流、货流;从空间构成上分为垂直动线、水平动线。但是,交通枢纽型商业项目的商业动线设计更加特殊,商业动线必须要重视分时段,分空间的进行流向设计。原因在于,交通枢纽带来的人流方向和高峰人流时间是有一定规律性的,将这些交通客流的规律和消费者需求相结合,才能将交通枢纽型商业的业态规划得更加合理。

  通勤族或常住居民的移动,是由生活工作的作息时间所决定,交通所带来的商业人流必然是有很强烈的方向特性。再根据客流的目的地而决定其有哪些需求,从而设置相应业态。例如,上班路上你可能购买早点或者书报,但是你很少会去购买蔬菜。

  而游客差旅人群也有一定的规律所循,这一点亦影响着交通枢纽的商业业态和业种的布局。旅游客群在旅游的不同时段,会对不同商品产生偏好。例如,在刚来到某城市时,游客对基本生活零售需求更多,他们购买在旅游途中所需要的物品,如驱蚊喷雾、个人用品、遮阳帽等;在旅游即将结束时,游客考虑购买旅游特产的可能性更大。

  总之,交通枢纽的运转状态是城市负荷承载量的一个指标,商业是交通枢纽不可或缺的功能补充。了解城市的特征和交通客流的特质,并切记交通枢纽型项目的商业动线是有明显的方向感,方能打造出更具价值的商业项目。

{{num}} 全部展开
0

好文章,支持一下!

0

好文章,收藏起来!

本文转载来自:RET睿意德 作者 张静,不代表赢商网观点,如需转载请联系原作者。如涉及版权问题请联系赢商网,电话:020-37128209;邮箱:news@winshang.com
参与评论
未登录
你可能感兴趣
添加到收藏夹
×
×扫描分享到微信