地产业整合时代来了!万科“八爪鱼战略”转型机密解读

21世纪经济报道、南都地产、网络综合   2015-09-21 06:30
核心提示:9月19日,万科在深圳开了场发布会,王石、郁亮等大咖均以不同方式与到场嘉宾进行会面或者互动。发布会开场,万科高级副总裁张纪文便向大家展示了他的一幅画作——“八爪鱼”。

  万科总裁郁亮表示,“在白银时代,行业结盟发展的时期已经来临,最好的合作不是大企业和小企业之间的整合,而是几个大企业之间的优势整合。如果不合作,未来三到五年主要城市都不会有你的影子。”

  近日,融创公布,其与雨润控股已订立战略合作协议。

  在雨润之前,孙宏斌曾频频发起收购和兼并,在业界有“并购狂人”之称。与此同时,万科、万达、恒大、保利等房企,也相继对外展示了它们的并购和整合野心。

  “这只能是大象之间的游戏。”对于房地产行业未来的格局,万科高级副总裁谭华杰如此表示。

  “大象”们的并购与整合

  当前,账上现金充裕的房企“金主”,非万科、恒大、保利等莫属。

  截至今年6月,万科持有货币资金达446.1亿,恒大持有815.7亿,此外,恒大在今年6月、7月相继发行了两批境内公司债,分别为50亿和150亿,后者在彼时创下了内地民企在境内发债的单笔规模最高纪录。

  恒大集团董事局副主席兼总裁夏海钧在业绩会上透露,“这些年我们并购了很多小项目,帮助公司实现了快速发展。收购能够实现快速增长,所以我们欢迎并购,并购会创造更好的机遇。”

  另外,保利地产近来也顺利通过了150亿元公司债券的发行议案。保利地产董事长宋广菊在临时股东大会上表示,“兼并收购是未来提升规模的重要方式之一,而保利地产也将积极探索。”

  融创早已动手。7月底,融创以27.56亿元购得成都国嘉志得置业有限公司的销售股份及借款。时隔一月后又宣布,其旗下间接全资附属公司上海融创睿丰,以5.7亿元收购上海枫丹丽舍房地产开发有限公司24.29%股权及债权。

  9月初,融创公告收购天朗有关资产,并设立了联营公司;而后,又与雨润合作签订战略协议。

  对此,融创中国主席表示,“现在经济压力比较大,并购的机会越来越多,很多公司现在其实压力特别大,尤其是小公司。”无论是已出手并购了的,还是意在并购的,房地产行业的并购正在日益增多。

  据数据显示,自2014年初至2015年9月7日,房地产行业并购标的交易达385宗,总价值为2731亿元(包括已完成与未完成交易),其 中,2015年上半年为150宗,涉及资金963亿元,2014年为235宗,涉及并购额度1768亿元;而2013年全年为150宗,总价值为668亿元;2012年则为154宗,交易总价值仅458亿元。

  对此,有人士认为,未来两三年,中国地产行业将会出现大规模并购整合潮。

  对并购标的的角逐,一般只会发生在大型房企之间;同时,在强势房企之间,还有一场强强联盟的盛宴。这便是当下房地产行业整合的现状。

  在这种大联盟时代,整合是只与行业“大象”有关的游戏,中小企业除了卖给大房企外,无法参与到游戏当中。今后,万科还会继续与万达以外的大企业寻求合作机会。

  行业集中度将超预期

  郁亮曾表示,2014年万科的市场占有率为2.8%,相比发达国家龙头企业的水平,还有一倍以上的上升空间。而在“两万”合作后,两者优势互补,作为龙头房企,市占率上升空间的确会进一步加大。

  对于“两万”的未来,谭华杰大胆畅想,以后的格局可能是,万科不做商业,万达也不再做住宅。他还表示,以后无论是万达的商业,还是万科的住宅,都会比同行做得更大,另外,行业集中度也会进一步提升。

  “按欧美经验,以前说单个房企6%市占率是上限,而在今天看来,我认为完全可以突破这个上限。”谭华杰对表示。

  有人士称,在房地产行业并购融合趋势愈演愈烈的今天,行业集中度会发生变化是一件可以确信的事情。“中国房地产也已经到了集中的境况,换句话说,中小房企到了要被大规模舍弃的状态”。

  目前市场上出现的是大型房企与小型房企之间的并购,而从美国成熟市场经验来看,2009年美国Pulte Homes 与Centex公司以换股交易的方式达成并购,合并现金以应对市场波动给企业带来的风险。中国房地产的下半场,房企之间的强强融合、优势互补也将成为提升竞争力的重要举措。

  9月19日,万科在深圳开了场发布会,王石、郁亮等大咖均以不同方式与到场嘉宾进行会面或者互动。大BOSS们都露面了,可想而知,这不是一场普通的发布会,那到底是什么呢?发布会开场,万科高级副总裁张纪文便向大家展示了他的一幅画作——“八爪鱼”。

  “八爪鱼”是什么?

  所谓八爪鱼,即章鱼,因其头上长有八腕,且腕间有膜相连而得名。

  对于“八爪鱼”的思路,据万科高层透露:万科的商业是一个生态系统,由万科家、万科驿、万科派、万科云、万科塾、万科广场、万科里和万科悦,八大触角组合而成。

  而万科广深区域的转型,就是要把这条“八爪鱼”养好、养肥。

  其实,关于“八爪鱼战略”早在去年年中就已经诞生,今年4月份,万科关于“八爪鱼战略”的转型计划,部分媒体已经将其理念公诸于众。

  万科家——万科的住宅业务

  目前,主营传统房地产开发和销售业务的“万科家”依然是重头业务,除此之外,其它基本上都属于创新业务,目前广州万科正在快速地推进,在未来的规划里,这些创新业务所占的比重会越来越大。

  万科驿和万科派——公寓长租

  万科派和万科驿都是属于长租公寓,据万科高层介绍,在打造这两个产品线的时候,万科派会相对高端一些,它的辐射能力就会更强一些。万科驿主要是聚焦在地缘周边的一些客户。在初期来讲我们会率先把万科驿这个品牌打造的更有知名度一些,所以现在万科内部在操作的过程中,对万科派和万科驿在前期还没有分的那么细,下一步会再做一些切割和细分。

  万科云——主要做办公楼

  万科云目前落地广州——万科云城,创客空间是万科云城的主要战役。创客空间目前主要以小型创业团队为主,通过把握每个创客群体分肉需求,然后以批量方式来满足这些需求。从而让这些创客群体在一个良性的环境中得到孵化和成长。

  万科塾——教育营地

  万科塾被分为三部分。第一部分是社区营地,瞄准的人群为0-6岁的学前小孩。第二部分是城市营地,相当于民营的青少年宫。第三部分则是假日营地,专做户外有氧运动,包括三亚森林度假村、吉林松花湖滑雪场、东莞松山湖等。

  万科广场和万科里——购物消费中心

  万科悦——养老业务

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