中国房地产公司三大死法：政商关系、集资、商业竞争

　　房地产作为最容易固定投资和保值的行业，属性就是以稀缺为主的，而稀缺往往只能以权力去调配。尤其是在中国，当一个社会的“权力距离”比较远的时候，政商关系就尤为重要了。不然呢？想想李嘉诚那么精明的一个人，不会不爱惜自己的羽毛，还不是因为做房地产被骂？

　　本文由冯仑的演讲稿整理，深入浅出，值得通读，欢迎评论。

　　凡是做了二十年以上的房地产，他们现在的心理状态除了有丰富的联想情感以外，更重要的是一颗破碎的心。这二十多年来，这些房地产企业大部分是家破人未亡、妻离子不散、苦大没有仇。

　　经过了二十多年的折腾，他们现在的心理状态就是：不能相信什么，也不能信任什么；不能不相信未来、也不能不相信历史，基本上属于非常矛盾的混合体。对于所有的过往留下的记忆，其实美好的也不是很多；对于未来，他们仍然有憧憬，但是已经打了折扣。

　　他们最羡慕的就是联想柳传志的故事。那是一个完美的故事：从体制内出来做生意，赤手空拳创业，四十多岁开始创业到企业做到全球领先，然后最后控股公司上市；家庭和睦、子女也很有出息，在商业的江湖上开始搅动起另外一片天空；人生很完美、朋友非常多，没有敌人。我发自内心地说，我认识他二十多年，他的结局算是非常完美的。

　　二十年前的房地产公司都在想着怎么有个好的结局。就像习总前两天说的“靡不有初，鲜克有终”：一件事开始很容易，有好的结局不容易。你看在商业上，辜振甫一生追求一件事，就是下台的时候转身要优雅，可惜最后也没能如愿。所以对老一辈地产人来说，最后的考验是收场，而不是开场。大家看媒体上的相关新闻，要么就是卖了，要么就是转型，要么就是退休，要么就是收购，总之都是和退场有关系。

　　那么退场以后做什么？每个人就开始规划如何为自己活，因为在做房地产的时候，他们都是在为股东、为社会、为员工，常常很被动。我不知道大家有没看过一个广告，说“老板不哭”。李总理也很同情老板，他说，当你们在领工资的时候，你们的老板可能正含着泪在贷款协议上签字，借钱发工资。

　　所以万科的王石总说要“换个活法”。“换个活法”的意思是怎么让你的人生更丰满，开拓你人生新的事业天地。王石他们的想法是70岁以后去阿拉善的沙漠上驻地。这就是换一种活法，与钱无关，只关乎自己的梦想和情怀、自己的身体健康。

　　今天我们要缅怀那些二三十年来为中国房地产事业的发展牺牲的朋友。房地产公司里有很多“两院院士”，一进法院、二进医院。我们时常想起他们为什么会牺牲，除了他们自己不注意身体，更多的是因为其他的社会原因、制度原因、体制原因。

　　可是为什么会这样呢？他们本来也该坐在车里，但是却只能在“彼岸”休息。我们对这些地产公司除了缅怀，还要反思一下他们的死因。因此我们总结出他们的死因，大体上属于三种：

　　死法一：政商关系

　　由此造成的死亡率是第一位的，特别是那些规模大、影响力比较大的企业。当年关于马云创办的湖畔大学到底上什么课，他本人提了一个建议，大家都很赞成，就是研究民营企业的死亡。把死亡研究清楚了，剩下的都是光辉的前程。而其中被研究最多的就是政商关系。做房地产首先把政商关系这种死亡陷阱避开了，就至少能多活五年。

　　政商关系导致的死亡率为什么这么高呢？因为我们现在正处于社会转型的时代，市场经济正在由一个野蛮生长的状态进入到一个法制秩序的状态。在这个过程中，磕磕碰碰在所难免，能够做到善终的、毫发无损的人太少了。

　　比如说任志强，曾经因为投机倒把罪被关了一年，因为当时只要你卖的东西不是自己生产的，从甲地卖到乙地还加价的，就都是投机倒把。今天大家无法理解，因为这些现象太多了，可当时这会被定罪，这就叫“制度性摩擦”。后来法律变了，他就出来了。

　　当时房地产公司的制度上有很多“口袋罪”，像抽逃资本、非法经营、集资等等，所以三十年来房地产公司的死亡最多的就是这种制度冲突造成的。

　　我们分析政商关系，它大体上可以分为三种：

　　企业经营与外部体制环境的关系

　　这一点上面分析过了。

　　你的民营资本与国有资本的关系

　　这个关系比较不乐观，因为国有资本有几个属性，一个是超经济特权，不能流失，在国有资本上，有意识形态的神圣性和政权的强制性保护，所以它有不同于普通资本的特殊属性，在财务审计上、人事管理上、利益分配上，统统都有一套和民营资本完全不同的游戏规则。

　　另外，国有资本没有人格化。我们常说苦大没有仇，就是因为常常不知道该找谁。如果资本的地位不平等，那么混合经济对民营企业来说就是一个特别大的挑战。如果这种混合经济想成功，那么国有资本的属性就应该和民营资本一致，应该淡化它的意识形态特征，淡化它的超经济特权，使它回归于普通资本，这样才有可能把它混合好。

　　企业家和政治家的关系

　　大大小小的官员都可以叫政治家，大大小小的老板也都被叫做企业家，政商关系就演化成领导和老板的关系。那么这种关系应该怎么处呢？《论语》里面说：“唯女子与小人难养也，近之则不逊，远之则怨。”其实就是在说，关系太近或太远都不行。

　　如果上面这三方面的关系处理不好，在治理结构上就会体现出一个特点，那就是资本的权力过于集中，一个人完全说了算，这样的公司出问题的概率高。如果是透明的上市公司，死亡的概率反而不会太高。治理结构非常重要，在治理结构上适当地改善、增加透明度，再加上你自己的自律，同时处理好和外部的法律关系，这样的企业就可以避免这一类的死亡。

　　死法二：集资

　　房地产公司在过去的三十年中，资源尤其是资本的资源非常短缺。因为国有经济占了大部分的信贷资源，所以民间资本没有来路，于是就出现了集资。

　　民间资本获得资源有以下三种形式：

　　靠权力杠杆来配置资源

　　这种人不集资，他们的行为方式是诡异、低调和贪婪。这一类民营企业家配置资源的效益特别高，能量也相当大。

　　用市场的方法配置资源

　　比如我们的上市公司，这一类民营企业家比较中调，甚至是高调，他们愿意和媒体沟通，也不用集资。

　　靠地缘、亲缘和血缘关系集资

　　真正在集资上死掉的大部分是草根民营企业家。他们不懂发行股票，只能靠地缘、亲缘和血缘关系集资。这种集资方法非常粗糙和简单，也忽视了基本的法律约定。如果你没有配置资源的特权，又没有市场配置资源的经验、知识和能力，就只好走民间的集资路线，那么当法律过于严苛的时候，就容易出状况，被冤死或者误伤，于是走向彼岸。最近比较有名的例子就是湘西的那位，被判了死刑。

　　死法三：商业竞争

　　前两种死亡是有中国特色的死亡，而这种死亡是正常的死亡。小微企业的这种死亡率特别高，存活五年以上的企业不到7%，十年以上的企业不到2%，存活率可以说非常低。

　　我们希望后面的房地产公司能避免前两种死法，但对于第三种死亡我们是无能为力的，因为在每个制度下它都可能死。我们研究先烈们的死亡规律，发现越大的企业越死于政商关系，中等企业多死于集资，而微小企业则往往死于商业竞争。当我们从他们的安息地前走过的时候，一定要好好想一想，怎么能够避免死亡。

　　这个车队如果继续往前走，我们会发现车上幸存的大体上是三类民营企业家：第一类是纯草根的民营企业家，他们很能干，是非常有力量的赚钱机器；第二类是红顶商人，又做民营企业，又在政协人大有头衔；第三类是彻底市场化的民营企业家，比如现在的互联网公司、科技公司，他们就做产品和服务。

　　注：本文摘编自9月5日冯仑在复旦哲学大会上的演讲，内容素材来自笔记侠。

　　冯仑：教你看清是不是一家好公司

　　生一场病，晓得以中医的眼神对企业望闻问切，掐准了上面三脉，大抵可以做到心中有数。“你的柔情我永远不懂，你要让我把你看得清楚”——情场如此，商场亦复如此

　　但凡谈到企业难免要议论其优劣得失，包括经营业绩，道德操守，甚至企业家个人气质特征，那么一个好公司的定义是什么呢？万通控股董事长冯仑指出有三点：其一，好公司应当自己一句话说清楚，别人一眼看得懂；其二，一定要看得见终端产品的连续销售；其三，要看公司老板或经理下班以后干什么，和什么人混在一起。

　　冯仑：

　　财经媒体的一大主角就是企业。但凡谈到企业难免要议论其优劣得失，包括经营业绩，道德操守，甚至企业家个人气质特征，都是创造财经媒体就业机会的领域。同一家公司被不同人看，或者同一人在不同时期看同一家企业，都会有非常不同的观感，状如观景，“横看成岭侧成峰，远近高低各不同”。这也像看一个姑娘，一眼望去，十人十说。

　　但总起来说，公司都是好看的是脸，摸着舒服的是胸脯，不能掏的是裤裆。一个外人，未经对方允许随意上下其手，会被斥为流氓，除非他（她）病得不轻需要手术，而你正好又是医生才能看得真切。因此人们通常为不能看清一家企业所烦恼，投资亦无从下手。近日求一中医，见其望闻问切，虚实之间看个分明，不禁产生联想，要为诊断企业号一下脉搏。

　　其一，好公司应当自己一句话说清楚，别人一眼看得懂。比如，自己公司做什么，是做食品，还是制衣，自己一句话就讲完了，不仅老板自己一句话讲得清楚，而且无论问哪一级员工，大家都众口一词，八九不离十。另外，自己一句话讲完了还不够，还得看别人，特别是外行、普通人他们对你做什么的说法与你自己的说法是否吻合。

　　例如，牟其中不光自己一百句话也没讲清楚南德是干什么的，而且一百个人听其言、观其行之后仍摸不着头脑。近来频频失陷的企业当中亦有不少这样的故事：德隆的整合产业，三九的低成本扩张，各种系的资本运作，等等。其掌门人大多自己一句话说不清楚，少说也得上百句才能把自己的故事说圆，同时，从媒体到投资者对企业亦如瞎子摸象。

　　相反，再看那些稳健成熟如万科、联想、TCL、汇源等公司，其掌门人任何时候都只需一句，最多寥寥数语，就能说清了自己，我们外行也无需多花功夫，只需一眼就看得明白他们在做什么。其实国外也一样，可口可乐、吉列、麦当劳都是简单到我们一眼看得懂的企业。而安然这类怪兽，当人们开始看不懂它的时候，它便忽喇喇如大厦倾了。世间万物，伟大只是一种简单，只有真实才不怕简单，复杂的东西特别容易好看，但好看的后面往往是荒唐和陷阱。

　　其二，一定要看得见终端产品的连续销售。商业的核心是交易，而交易的本能冲动无非是贱买贵卖，赚得利益。无论多大的买卖，无论多伟大的商业故事，说过来倒过去，如果只见其忙忙叨叨，不见有东西（最终产品）在卖，只听说卖什么东西，但市场上（如购物中心、超市等）并不怎么能看到，或者虽有东西卖，但时断时续，量又很少