雅居乐“第二人生”：陈卓林归来能否再战旅游地产？

　　在白银时代过日子，不弄出点“新玩意”似乎都不好意思。在万科推出“万科云”之际，雅居乐也宣布要开启“第二人生”。

　　9月17日，雅居乐在北京举行“全时、多元、智能、定制——雅居乐领航中国旅游度假4.0时代” 品牌发布会，同时宣布推出旅游地产4.0时代新品——雅居乐“第二人生套装”，并将首先在海南清水湾“海洋之心”与云南原乡“绿野牧歌”落地。

　　在国泰君安分析师刘斐凡看来，雅居乐此次推出“第二人生套装”新意不太明显，但也是适应市场大趋势的一个手段，市场反响如何还有待观察。

　　雅居乐的“第二人生”

　　为了给“第二人生套装”新品找到落脚点，雅居乐在发布会现场率先提出了中国旅游度假4.0时代的四大行业新标准，包括全时度假、多元化度假标准、定制化度假标准、智能化度假标准。

　　显然，在雅居乐看来，“第二人生套装”新品的推出是时代进步的结果，但在外界看来，可能更多是压力之下的应急反应。

　　当住宅市场面临天花板，往旅游地产转型已成为了很多开发商的选择。然而，在旅游地产受到热捧的时候，竞争也变得越来越激烈。

　　虽然在旅游地产方面具有一定的经验优势，但面对着越来越多的追赶者，雅居乐显然也不可能无动于衷。据了解，雅居乐旅游项目集中分布在海南和云南两地，但近年来这两地竞争已渐趋白热化。

　　以海南为例，直接毗邻雅居乐清水湾的碧桂园珊瑚宫殿已于去年12月正式亮相，正面竞争在所难免；云南作为传统的旅游大省，除雅居乐外，万科、万达、龙湖、绿地等大型房企也陆续进驻。

　　除了竞争的考虑，雅居乐此次推出的新品据悉是为了顺应互联网+的概念。但“定制、智能”这些其实在互联网时代下被反复提及的概念，已新意不大，不过互联网是大趋势，你不做别人也会做。刘斐凡对观点地产新媒体表示。

　　或许，对于雅居乐来说，什么样的概念并不重要，更重要的是能否真正得到落实。刘斐凡直言，既然推出了旅游4.0时代这个概念，就要看雅居乐的执行力度以及是否符合当下消费者的需求。

　　“雅居乐目前的资金链是比较紧张的，所以有没有资金去实现是一个关键问题，尝试转型必须得花钱。”

　　旅游地产能否再战？

　　姑且不论雅居乐最终到底能不能成功打造“第二人生套装”新品，再联系今年以来雅居乐的一系列动作可以发现，虽然曾在云南旅游项目上重重摔过一跤，但雅居乐主席陈卓林在旅游地产这块大蛋糕上，再战之心颇强。

　　在2015中期业绩会上，尽管陈卓林曾多次强调为实现改善财务状况，公司继续实行加强回款、审慎购地的策略，同时控制开发量级支出，但旅游地产这个板块似乎是个例外。

　　雅居乐2015年中期业绩报告显示，长沙雅居乐依云小镇是雅居乐上半年唯一一个新开售项目。除此之外，雅居乐唯一新增的的土地也是为依云小镇扩储，总建筑面积近15万平方米。

　　除了在长沙启动首个旅游地产项目外，雅居乐在香港搁置了三年的南丫岛项目也再次启动。

　　7月27日，香港市场消息指，三年前曾遭香港城市规划委员会否决的南丫岛项目将再次启动计划，雅居乐准备联手南丫岛“地主”李建强旗下的建旺集团合组财团，向城规会入表，再次申请在南丫岛南部发展。

　　雅居乐对于旅游地产的情有独钟并不难理解，毕竟海南清水湾确实为其带来过不少“实惠”。

　　历史资料显示，2009年3月清水湾项目首次开盘，当年录得64亿元的销售业绩。2010年，清水湾全年销售创下99亿元纪录，单盘贡献接近雅居乐全年业绩的三分之一。随后的2011-2014年，清水湾的销售业绩也在60-75亿元之间。最新数据显示，开盘6年以来，清水湾已经累计销售450亿元。

　　整体来看，2014年雅居乐在海南和云南两地的旅游项目销售总额达83.9亿元，占全年销售比例达19%，仅次于广州地区的21%。

　　不仅为业绩带来大额贡献，刘斐凡认为，旅游地产是目前房地产多元化发展的一个重要方向，雅居乐加大旅游地产业务的投入，也就是在寻找利润增长点。

　　据了解，雅居乐获得的旅游地产项目地价普遍偏低，其中清水湾楼面地价为312元/平方米，但部分产品售价曾高达近30000元/平方米；腾冲原乡项目土地成本据报道也仅为155元/平方米，但雅居乐当下在售住宅和别墅产品每平方米均价约为6000-20000元。

　　因此，放在目前地价普遍过高的市场环境下，雅居乐低廉的地价对毛利率提升作用就非常明显。因此，刘斐凡认为，雅居乐此次推出的“第二人生套装”新品如果能准确抓住客户需求的话，对雅居乐的现金回笼和资金杠杆都能产生比较好的影响，但如果迟迟不能推出的话，利好则无从谈起。