政策利好楼市回暖添动力 商业地产市场受益提振在望

　　今年以来，房地产政策调整密集。业内人士表示，预计行业政策及货币“双宽松”的局面将持续，一系列利好政策将为楼市回暖增添动力。

　　融资成本下降

　　近期，央行推出的宽松型货币政策使房地产业外部金融环境得到明显改善，特别是央行下调了基准利率和存款准备金率，进一步降低了企业融资成本。对于这次时隔不到两个月的再次“双降”，业内人士分析认为，从央行发布的消息来看，本轮降息降准的主要目的并不是针对房地产，但房地产却很可能是降息降准的最大受益方。因为房地产业对于货币政策和流动性非常敏感。对于开发商来说，降息降准意味着从银行贷款和自己融资的难度降低了；而对于购房者来说，按揭贷款的难度也降低了。银行可用于贷款金额的增加，部分企业借贷更便利，资金流动更快，也可能会促使更多的人买房。总体而言，降息降准对房地产市场是一个利好消息。

　　诚通嘉业集团董事、诚通万源公司董事长周有永认为，此次公积金、央行降息等政策对“金九银十”楼市的影响是显而易见的。国家通过公积金首付比例下调、降息等这些政策的出台，释放出对房地产行业的支持力度，进而提升购房者对市场的信心。

　　RET睿意德负责人在接受记者采访时表示，此轮新政下“解禁”的购房者具有高收入的特征，让他们对于商品房周边的社区商业更加重视。在商家的层面，社区商业功能性业态或优质品牌下沉有新的趋势。随着股市重挫带来的流动性，剩余资金将流向除住宅以外的更多领域，考虑到市场目前对于二级市场的信心不足，大笔资金将转向更为稳定的一线城市商业地产。

　　在商业地产重资金开发阶段，商业地产的发展仍需房地产销售资金反哺，以售养租的模式仍未得到根本改变。市场政策利好引起的房地产销售资金加快回笼，无疑将更有利于商业地产的发展。

　　“双降”的再次来临，还为股市的逃离资金提供了方向。自8月以来，股市一直处于动荡阶段，随着股市的大幅波动以及购房资金成本的下降，将有越来越多的家庭投资发生转向。

　　城市功能转变

　　近日从北京市发改委获悉，《北京市新增产业禁止和限制目录（2015版）》正式对外发布。相比于2014年首次发布的目录，该版目录按照从严、从紧的原则修订，禁限的严厉程度再次“升级”。

　　目录中分别对全市范围内制造业、批发和零售业、住宿和餐饮业、房地产业、教育、居民服务修理和其他服务业领域的新增产业进行了禁止和限制，还针对城六区专门出台了更为严格的禁限目录。针对非首都功能的新增产业禁止和限制清单，在去年的版本上再次升级。

　　这一限制措施的出台，归根结底仍然是北京疏解其非首都功能的一个环节。尽管今年《京津冀一体化发展规划纲要》才正式出台，但从去年开始，对房地产市场就产生了最直接的影响，非核心功能产业向经济圈外围迁移，商业地产将面临新的机遇与挑战。

　　对此，有专家认为，随着北京疏解非首都功能措施的逐步落实，产业的转移使人口外移，整体商业配套将面临重新洗牌，五环边将建设更多的商业中心，人口集中的区域将以中心型商业中心为主，改变以往以主城区为主的购物休闲模式。其中，通州、大兴等郊区将建设更多的中小型商业中心，一改目前的商业格局。而通州诸多商业地产新盘打算在今年“金九银十”入市也证明了这一点。记者采访了解到，未来五环外将主要以大型购物中心及中小型社区商业相结合的方式作为区域配套，为区域内的百姓生活提供服务，周边超过1万平方米的大型商业将不再是主力。

　　北京市社会科学院副院长、北京方迪经济发展研究院首席专家赵弘日前在接受记者采访时表示，此次2015版《目录》中限制的服务业主要是指专业批发市场，区域性物流和养老等第三产业若转移至天津、河北等地能显现出更强优势。

　　此外，早在去年就开始的大红门批发市场、“动批”等大型批发市场的外迁，也体现了目前北京城市功能的调整。将这些大型市场外迁，也牵动了承接地区的经济发展。保定白沟作为承接北京服装产业转移的首个落地市场，成为了京津冀一体化战略落实的前沿阵地。据了解，为了更好地承接北京市场外迁，白沟和道国际规划建设占地10平方公里的产业园项目，涵盖服装、小商品、鞋类、辅料等多个业态，从而打造品牌企业聚集的企业航母。河北廊坊也注册了“新动批红门”的名号，建楼招商，已招来2000家商户。石家庄的和乐城国际贸易城也给北京商户提供了优越的招商政策。而天津市西青区的“卓尔电商城”也于近日举行京津冀老市场外迁升级千人签约大会，在前来正式签约的3000余家商户中，有约三分之二商户来自“动批”、“大红门”等北京老市场。

　　目前，除了北京在疏解自身的非首都功能外，全国其他城市也在逐步进行城市功能的调整。如福州日前发布了福州新区规划，计划向新区逐步转移市级功能，并在新区落户不少产业项目。而上海市静安区也通过转变土地利用方式来倒逼城市发展转型，以“提质增效”来推动城市功能的优化升级。该地区的张园项目，就将按照保护性开发的思路，打造一个集商旅文为一体的地标性区域。这些城市功能的转变，都给商业地产未来的发展带来了无限商机。

　　土地供应量减少

　　今年，国土部联合住建部出台的政策强调，各地住房供过于求的，要适当控制2015年住房开发建设规模、进度;对住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应。

　　此外，国土资源部部长姜大明透露，我国将划定永久基本农田、城市发展边界和生态保护红线，保护国土资源。国土资源部将和农业部一起划定永久基本农田，先从控制发展规模的500万人口以上大城市周边开始，由大到小，逐步覆盖各类城市和小城镇;由近及远，从城市周边扩展到广大农村，覆盖全部基本农田。在划定城市周边永久基本农田的基础上，国土资源部将与住建部门紧密配合，从每个城市、特别是大城市的实际出发，修订城市土地利用规划和城市建设规划，尽快把城市发展边界确定下来。

　　这些信息透露出未来房地产的土地供应将大大压缩，这必然会导致房地产开发总量也将大大压缩，直接减少房屋供应量。

　　据统计，今年8月，全国300个城市共推出土地2610宗，环比减少5%，同比减少3%；而土地出让金总额为1341亿元，环比减少17%，同比减少19%。而这样的土地供应量下降并不只是表现在这个月。预计2015年全年十大城市的土地出让金将在5000亿元左右，同比跌幅超过40%，这一土地出让金可能是最近6年来的最低点。而土地出让金下降，其原因不是地价下降，而是土地供应量减少。

　　从十大城市的供应情况看，在2015年年内，土地供应只有2680宗，而土地供应价格则明显上涨，推出土地的平均楼面价也上涨了9%。

　　房企因为面临土地供应减少的原因，拿地态势也相当积极，即使是对10强房企来说，拿地规模也相对减少。前7个月，在新增土地储备方面，10大房企新增土地储备面积1133.8万平方米，同比下降25%。土地成交金额1078.3亿元，同比下跌13.6%。

　　尽管如此，商用土地市场并没有冷却。RET睿意德的《中国商业地产季度报告（2015Q2）》显示，2015年第二季度，中国商用土地指数（CLI）为106.8，上升7.0点，环比上涨7.0%，同比上涨9.9%。第二季度指数的上涨主要来自于商用土地成交占比的增加，本季度该数值达到39.8%，是2013年以来的最高值。