碧桂园处于转型阵痛期 业界质疑其完成首年销售目标

       碧桂园前8个月业绩不尽人意与其进军一二线城市战略有关，过去碧桂园凭借“高周转”战略一次次取得优秀的销售业绩，而一二线城市从拿地到开盘的时间较长，“高周转”战略难以为继。

　　曾长年聚焦于中国内地三四线城市的碧桂园，正在把业务触角伸向北上广深等一线城市。

　　资料显示，今年上半年，碧桂园开始先后在上海（楼盘）、深圳（楼盘）等之前从未涉足的一线城市拿地。不过，动作频频的碧桂园，今年前8个月的业绩却并不理想。

　　碧桂园发布的最新数据显示，截至8月31日的前8个月，碧桂园共实现合同销售金额约713.8亿元；合同销售建筑面积约1104万平方米。按其之前发布的全年1350亿元的业绩目标计算，碧桂园前8个月仅完成销售目标的52.87%。

　　在中投顾问项目总监朱文嘉看来，碧桂园前8个月业绩不尽人意与其进军一二线城市战略有关，过去碧桂园凭借“高周转”战略一次次取得优秀的销售业绩，而一二线城市从拿地到开盘的时间较长，“高周转”战略难以为继。

　　然而，碧桂园相关负责人在接受法治周末记者采访时表示，当前业绩完成情况尚属预期范围，并称完全有信心完成全年销售目标。

　　“碧桂园完成销售目标有一定难度”

　　今年3月，在碧桂园的2014年年报发布会上，集团总裁莫斌宣布2015年销售目标为1350亿元，同比增加5%。面对媒体“国内楼价今年可能会下跌”的质疑，莫斌表示：“设定合同销售目标比去年增加5%，也是出于审慎的策略，1350亿元，我们很有信心完成这个目标。”

　　但碧桂园前8个月仅完成了全年目标52.87%的现实，让业界开始质疑碧桂园完成年度销售目标的可行性。

　　对此，碧桂园相关负责人在接受法治周末记者采访时称，根据往年业绩铺排，碧桂园一直是“2233”策略，分别对应各季度完成业绩比重，当前业绩完成情况尚属预期范围。碧桂园2015年上半年新推货量不大，下半年计划推出700亿元到800亿元的新货，货量充足。

　　在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，后续几个月是碧桂园积极推盘的重要时间点，所以业绩提振依然有比较大的空间。

　　尽管碧桂园方面表示完全有信心完成全年目标，但也有市场分析人士并不这么认为。

　　国泰君安分析师刘斐凡在接受媒体采访时曾表示，从碧桂园目前的销售情况来看，表现是很一般的，要完成目标有难度。

　　朱文嘉也曾表示：“今年前三季度的政策被称为史上最宽松政策，碧桂园的表现却不尽如人意。而今年最后一个季度有较大的不确定性，碧桂园完成目标也会有一定难度。”

　　其实从数据来看，碧桂园前8个月713.8亿元的成绩，相比于万科、保利等房企的销售完成情况，可以说是略逊一筹。

　　公开数据显示，前8个月万科和恒大已率先跨过千亿门槛，万科累计实现销售额1560.5亿，恒大则为1175.2亿，保利地产(600048)也取得981.11亿元业绩，仅上半年，绿地集团就已经实现营业收入859.9亿元。

　　业绩与战略转型有关

　　“碧桂园今年前8个月的业绩表现与其转战一二线城市这种战略是有关联的。”中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁说。

　　严跃进对此表示赞同，他向法治周末记者分析说：“碧桂园的业绩表现应该说这和碧桂园投资策略的转变有关系。从去年起，碧桂园就开始放缓在三四线城市的投资节奏，更重要的是将部分企业资源转向一二线城市的拿地扩张方面，并积极做土地储备。所以这使得今年1至8月份可售房源相对来说不多，而且企业在营销方面的重心或有转变的趋势。后续的交易结构中，一二线城市带来的贡献比例会逐渐增加。”

　　资料显示，碧桂园成立于1992年，起步于广州（楼盘）顺德，2007年在香港联交所主板上市，2013年销售额破千亿元，跨入千亿房企行列，一直致力于广州区域及三四线城市的住宅开发。

　　但自今年年初开始，碧桂园就开始布局一二线城市，4月底，碧桂园首进上海；7月，碧桂园又联合汇联金融，以股权收购的方式开发了位于深圳市的两个新地块。

　　对于布局一二线城市的原因，碧桂园相关负责人在接受法治周末记者采访时称：“外界一般认为碧桂园是长期做三四线城市，实际上碧桂园是一、二、三、四线同步发展，哪里有市场就到哪里发展，这是我们提出的要求。”

　　“当前我们在拓展一二线城市的同时，绝不会放弃原有的优势，要继续深耕和夯实拓展三四线城市的优势。”该负责人进一步表示。

　　朱文嘉向法治周末记者分析说：“碧桂园已在三四线城市的房地产市场上深耕多年，做到了龙头老大的位置，上升空间有限。此外，仅靠三四线城市的开发，不足以支撑碧桂园千亿规模，相对于三四线而言，一二线城市的蛋糕更大，获利机会更多。”

　　严跃进也表示，对于碧桂园而言，在三四线城市的发展总体上是成功的，但为了获取更大的盈利机制，并且能够跻身进入大房企的行列，必须在一二线城市有新的战略目标。

　　“三四线城市已满足不了碧桂园的野心，碧桂园需要更大的舞台。”朱文嘉说。

　　转型阵痛期

　　“碧桂园选择进军一二线城市这个策略是正确的，但是当前碧桂园正处于一个转型阵痛期。过去碧桂园回避与各大房企在一二线城市的竞争，但是目前必须正面应对企业之间的竞争与挑战。一般来说，如果进入一二线城市，没有基础的话，大概需要两三年的时间才能赢得一定的市场地位。”宋丁说。

　　朱文嘉也表示，从三四线城市向一二线城市进军，转型期的碧桂园必将迎来一些阵痛。

　　在朱文嘉看来，碧桂园在转型过程中的难点主要表现在以下三个方面：首先，随着企业战略的改变，生产方式也要跟着调整，建立适用于在一二线城市发展的生产线对碧桂园而言是一个挑战；其次，房价遭遇天花板效应，而一二线城市的拿地成本越来越高，碧桂园如何避免企业的利润下降，这也是一个难题；最后，一二线城市已汇集太多的房产巨头，如何突破重围、在市场上占有一席之地是关键。

　　严跃进也称，对于碧桂园来说，过去在三四线城市积极进行项目开发，和其旅游地产项目的联动开发模式有一定的吻合。后续到了一二线城市，土地的运作模式是完全不同的。

　　对于碧桂园为赢得一二线城市的市场地位做了哪些工作，碧桂园相关负责人并未正面回复，而是表示“关于碧桂园进军一二线城市相关进展及细节问题，近期集团将召开相应发布会”。

　　“房地产行业高毛利率时代一去不返，随着经济走入新常态，我们应该清晰地认识到竞争加剧，利润下降，是任何行业走向成熟的必然结果。碧桂园也正努力适应新形势下的发展需求。未来碧桂园将坚持拓展一二线城市，巩固三四线城市的战略，以提高在全国范围内的市场份额。”该负责人进一步表示。