BFC四年缠斗故事终局 老潘败走郭广昌全购

　　屹立在上海黄浦江边的外滩金融中心·BFC项目，终于在封顶一年后，迎来纷扰近四年的缠斗大结局。

　　9月23日，SOHO中国有限公司与复星国际有限公司双双发布公告，公布了重组上海海之门房地产投资管理有限公司的股东协议，重组之后，复星国际将通过上海证大外滩国际金融服务中心置业有限公司（证大外滩）持有外滩8-1地块的全部股权。

　　老潘败走黄浦江

　　根据公告，SOHO中国间接拥有50%股权的海之门，将以84.93亿元的代价向股东之一复星出售证大外滩全部股权。同时，SOHO中国间接全资附属公司证大五道口、绿城合升以及上海磐石所授予海之门的股东贷款，将悉数转让予上海长升，上海长升为SOHO中国的间接全资附属公司。

　　据此，海之门将向上海长升清偿贷款31.05亿元及应付利息14.80亿元，总额约为45.85亿元；复星国际亦于公告中提及，海之门也将向其归还股东借款40.19亿元以及部分利息1764.59万元，共计40.37亿元。二者相加，海之门合共需要偿还的股东贷款高达86.22亿元。

　　观点地产新媒体翻阅复星国际2014年度报告发现，海之门缴租注册资本10亿元，流动资产为24.78亿元，包括现金及银行存款为3.94亿元，其他流动资产20.83亿元。

　　综合上述股东协议，海之门虽然因出售外滩金融中心全部股权获得84.93亿元，却需要偿还86.22亿元股东贷款。出售了外滩金融中心后，海之门名下再无实质性资产，潘石屹当年斥资40亿元收购海之门50%股权，在四年后只剩下空壳。

　　另一方面，郭广昌在四年之后终于如愿以偿吞并这个外滩“皇冠上的明珠”，虽然需要支付的代价为84.93亿元，但是扣除将收回的40.37亿元股东贷款，实际只需要再支出44.56亿元。换个角度说，潘石屹此前31.05亿的贷款帮助复星国际完成了项目的建设和封顶。

　　此外，BFC作为上海黄浦江边地标式物业的价值自是不言而喻。根据去年底传出的市场消息，项目办公部分的报价最低为10万元/平方米，最高达到35万元/平方米；位于地下的商业和影剧娱乐部分，报价则为4万元-17.5万元；旅馆部分的报价为4-10万元。

　　外滩地王之往事

　　作为地产圈颇有故事的项目，外滩金融中心·BFC从诞生之时即声名鹊起。2010年上海证大以92.2亿元竞得外滩8-1地块，刷新上海地王纪录。

　　日光之下无新事，历史总是相似。正如年初戴志康因为资金问题抛售上海证大，2014年11月，彼时的证大亦因为“钱”的问题以95.7亿元的价格将外滩地王出售给海之门公司。而海之门分别由复星国际、上海证大、绿城中国及上海磐石拥有50%、35%、10%及5%的权益。

　　在此之后，拍地阶段即对外滩地王虎视眈眈的复星国际正式登堂入室，以主人翁的姿态主导项目开发，证大等反而沦为附属。

　　又是因为资金的问题，证大和绿城急于为手中合共50%的海之门股权寻找下家，彼时意欲在上海大有作为的潘石屹旋即以40亿元受让外滩地王50%股权。

　　BFC的故事随着老潘的入驻迎来高潮：一方面是复星国际表示惊讶和不满，称SOHO中国与证大、绿城、磐石的单边收购侵害了其对海之门其余股权的优先认购权，违反了海之门之前的股东协议。

　　另一方面，SOHO中国则表示，此次收购事宜是证大和绿城主动找上来的，并且复星国际先于SOHO中国和证大、绿城商讨购买8-1项目50%的权益，但三方始终没有达成一致。

　　潘石屹还透露，郭广昌在股权收购之前曾表示欢迎合作，不过合作的方式必须是SOHO中国向复星国际支付5亿元的补偿，以及SOHO中国多给项目公司20亿元的超额股东贷款。

　　在局势僵持的情况下，一心想要独吞外滩地王的郭广昌随即一纸诉状，将这起股权纠纷案件呈上了法庭。2013年4月24日，上海法院宣判复星国际胜诉。

　　SOHO中国、证大和绿城则随即发布联合声明，表示对一审判决结果深表失望和遗憾，并称会继续向上海高院提起上诉，及至目前，该纠纷在法律层面并未盖棺定论。

　　SOHO中国窘境

　　两天前的9月21日，在一场以创业为主题的“潘谈会”暖场下，SOHO中国的外滩SOHO正式亮相。SOHO中国首席执行长张欣在活动上对外表示，现在海外楼市过于昂贵，因而SOHO中国选择持有现金，停止海外楼市投资。

　　而且，张欣还特别指出，SOHO中国对于中国的土地投资也不感兴趣，未来将会把重点放在现有资产租赁业务上。

　　在今年1月的2015冬季达沃斯论坛上，张欣就曾表示，像她这样的房地产开发商，过去花大把时间来买地盖楼，现在需要花更多精力来考虑消费端需求。

　　总结SOHO中国这位女管家如今的经营理念，停止投资新项目、专注于手中存量物业的持有以及保有大量现金，正在成为SOHO中国的发展方向。

　　为了盘活已有物业，精明的潘石屹化身互联网达人，将3Q变成SOHO中国的另一个代名词。不同于其他的联合办公，潘石屹还提出了新玩法，据称国庆后大部分SOHO 3Q的定价权交给市场，采用无底价竞拍。

　　然而无论老潘用多么坚定的语气、无数次声称公司转型成功，SOHO中国转型后交出的成交单却一直不能令人信服，市场上质疑声四起，诸多券商都将其评级调为“沽售”。

　　根据SOHO中国公布的财务数据，今年上半年，SOHO中国实现营业额约3.93亿元，同比下降约92%，公司权益股东应占纯利约为7200万元，同比下降了约94%。其中，公司净利润约为1.35亿元，同比下降了95%。

　　虽然有评论指出，当下地产行业正在从增量市场转向存量市场，潘石屹的转型实际上是踩对了方向，但是如果抓不住老鼠，无论黑猫还是白猫不能服人。遥想当年上市之时，SOHO中国称其为具有“大象基因”的公司，如今这基因安在？