滨江集团联合平安集团耗资11亿成功进军上海市场

　　9月25日，上海土地拍卖会现场滨江&平安联合体以总价34.65亿竞得上海宝山区一宗宅地，其成交楼面价28755元/平方米，溢价率91.7%。上述土地是上海宝山区的纯宅地，包括万科、龙湖、招商、九龙仓、中粮等其余14家竞争对手参与拍卖。值得一提的是，在土地总价为19亿时，滨江平安联合体直接跳价11亿至30亿并获取上述土地。

　　资料显示，该地块为宝山区大场镇祁连社区121601单元B3-03地块，土地性质为住宅用地，出让面积6.02万方，容积率为2.0，总起价18.075亿元。据业内人士测算，地块保本售价近5万元/平方米，但是据《第一财经日报》记者梳理发现，目前周边在售新盘价格在2.7万-3.3万/平方米。

　　土地贵已经是一个不争的事实。

　　滨江登陆

　　滨江集团(002244.SZ)进入上海市场并不是很意外。

　　今年以来，滨江集团同平安集团形成战略合作，其资金实力得到显著加强。滨江集团董事长戚金兴表示，滨江联合平安之后，将在杭州上海两地加大拿地力度。平安出资100亿元，滨江也将投入40至60亿元。

　　早在6月19日，滨江联合平安在上海土地市场举牌，并在当天的竞拍中坚持到了倒数第二轮，以总价34.52亿元的报价退出，比最终成交价仅相差200万元。戚金兴此前也多次由于市场行情等多重因素，滨江一直未能顺利进入上海市场。

　　记者注意到，除开上述土地今年滨江集团在杭州仅入手一宗土地，今年2月其以总价12.82亿拿下杭州彭埠宅地。但是随着今年下半年杭州土地市场回暖，超过20家知名开发商抢地杭州，滨江集团随后并没有新增储备。同时，今年滨江集团的销售却同比去年有所提高，其今年上半年营业收入59.4亿，同比增加36.89%。如果不能及时补仓，未来即将面临没有货值的问题。

　　此外，滨江集团此前的多数项目均集中在杭州，随着今年合作平安势必可以加速其全国布局的步伐，而进入上海显然是必须的。

　　但是滨江集团面临的挑战也非常大，克而瑞研究中心统计发现，上海宝山大场板块已有保利、招商等房企进驻。近年来，由于各大房企入场，宝山地价也突飞猛进。6月招商平安联合体30.1亿元拿下大场镇W121301单元38-02地块，楼板价23277元/平，溢价90%。9月16日，保利又以41亿元竞得宝山区大场镇一地块，楼板价22314元/平，溢价107%。未来这些房企项目扎推势必引发竞争，而由于土地价格问题如何卖到更高的价格对于滨江集团这样的“闯入者”更是很有难度。

　　联合拿地双刃剑

　　值得注意的是，和滨江集团一起拿地的是平安集团。《第一财经日报》记者梳理发现，越来越多房企选择“抱团拿地”。

　　对于开发商而言，不拿地意味着仓中无粮，久而久之将无米下锅，影响公司规模发展，而规模又关系到现金流和融资成本;相反，土地储备规模太大，又会影响资金周转速度，造成资金沉淀。

　　“虽然土地市场很火爆，很多企业也看到了其中的风险，核心城市土地非常贵，很多企业要独立拿下这个土地会更加困难，而在开发阶段也会有更多挑战。”上海链家研究总监陆骑麟分析道，“相比三、四线已经可以看到的风险,一、二线市场的风险要低很多,预计房企未来在一、二线城市拿地竞争将加剧。”

　　正是基于这样的竞争，未来项目无论是供应数量还是质量都将上升，未来更加激烈的竞争也将给当前在售项目的潜在风险，由于这些项目土地价格都很高，如何开发更加考验开发商的能力。某房企土地拓展部门负责人曾向记者吐槽，“我们也在上海不断看地，但是基于风险指标我们并没有拿到合适土地，价格都太贵。”

　　“一线城市土地只会越来越贵，抱团拿地，合作开发，企业洗牌，这些城市未来只会留下那些最专业的开发商，而其他的开发商贸然进入或许得不偿失。”陆骑麟告诉记者。

　　但是这样的合作也有一定的风险，首先联合拿地虽然使得企业互相分担了风险，但是每个企业的开发策略和开发方式都有所不同，对于成本把控也不一样，也会出现分歧最终导致不欢而散。

　　比如著名的“外滩地王”事件。2010年2月初，当时上海证大房地产有限公司以92.2亿元竞得外滩8-1地块，被冠以“地王”。2011年上海证大将项目作价95.7亿元人民币卖给了上海海之门房地产管理有限公司。海之门由复星国际、绿城中国、证大置业和上海磐石出资设立，持股比例分别为50%、10%、35%和5%。但到了2011年12月，SOHO中国公告，通过从证大、绿城和磐石收购股权，持有了上海外滩地块50%的股权。但随后复星国际和SOHO中国就此事不断争执，复星方面并不希望SOHO中国介入开发，到了今年9月SOHO中国最终选择退出并表示不再从事开发领域。

　　可以看到很多时候合作开发虽然可以降低资金压力，而如何选择好的合作伙伴可能也是房企需要面对的问题。