深圳旧改项目实施率仅19% 土地权属纠纷成更新障碍

　　土地之于房地产，正如面粉之于面包，这在2015年房价涨势最疯狂的深圳尤其突出。

　　数据显示，过去两年，深圳土地存量供应占整体供应70%以上，城市的发展高度依赖城市更新途径。

　　但截至2013年底，深圳城市更新项目实施率仅为约19%。市场普遍认为，深圳现行的城市更新政策，使得项目长期处于“拆不动、赔不起、玩不转”的困境中。

　　对此，第一太平戴维斯深圳投资部董事吴睿近期在接受观点地产新媒体专访时指出，深圳的土地供应过少，这个需求缺口导致了房价不断上涨。可以说，如今深圳的房价正是土地效率不高引发的“多米诺骨牌效应”。

　　国家统计局数据显示，自去年9月份以来，深圳房价已连续上涨12个月，是70个大中城市中唯一实现每月均保持环比上涨的城市。8月份，深圳同比涨幅更是领涨全国，达到31.8%。

　　深圳之困

　　吴睿列举数据称，深圳城市规划面积1952平方公里，2007年建设用地750平方公里，2020年控制在890平方公里。其中新增用地140平方公里，改造用地190平方公里，拆除重建60平方公里，占新增用地面积42.8%。

　　“可以说，城市更新是深圳未来10年土地供应的重要来源。”吴睿表示，自2011年起，深圳释放的住宅用地中，城市更新性质部分已占比84%，招拍挂则逐渐减少；商业项目同样如此，城市更新性质的土地占比达到55%。

　　尽管城市更新的重要性与日俱增，但吴睿指出，深圳在城市更新项目的推进仍比较缓慢。

　　究其原因，首先在于城市更新审批流程的复杂性。据第一太平戴维斯统计，城市更新的审批大概需要经过45个部门、盖近200个章才能完成。

　　他向观点地产新媒体算了一道数学题：“如果每个部门历时一个星期，审批完成需要一年。而如果盖一个章历时一个星期，审批就差不多需要四年，所以审批是非常困难的。”

　　其次，项目列入计划后，进入实施阶段会碰到另一大难题，即拆迁。吴睿介绍称，此前深圳要求开发商需获得100%拆迁户的同意才能确认实施主体，导致拆迁推进非常困难，一旦碰上“钉子户”，项目基本没办法推进下去。

　　除此以外，吴睿还指出，深圳集体土地征转为国有土地的过程存在纠纷，这个“历史遗留问题”是阻碍城市更新推进的重要原因。

　　据了解，在深圳早期的发展中，外来企业多通过向村民购买集体用地以建造厂房等项目，由于农村集体用地不允许买卖，企业与村民之间用“租赁”的方式变相签约。后来政策转变，允许农村集体用地通过政府征转为国有土地并办理相关证明，企业由此补办手续获得厂房土地的合法产权。

　　不过吴睿称，当时农村集体土地征转为国有土地的手续并不完善，比较缺少村民的参与，这也导致后来村民对这种征转方式不认帐，继而与企业发生土地权属纠纷。

　　“农村集体土地征转这一‘历史遗留问题’，让村民不惜与企业闹纠纷，导致了很多项目停滞不前。可以说，城市更新最主要的问题就是这种土地权属纠纷。”

　　政策求破

　　深圳城市更新一方面存在来自审批、拆迁、土地权属等方面的阻力，另一方面却源源不断地吸引着开发商的资金流入，深圳的房地产出现了这样的矛盾怪圈。

　　数据显示，2009年-2014年，深圳城市更新项目投资额呈现逐年走高的趋势。其中2009年投资额仅为67.23亿元，2011年突破百亿达141.96亿元；2012年-2014年，投资额分别达到250.69亿元、365.7亿元、400亿元。

　　吴睿对观点地产新媒体解释称，深圳可供开发的有效土地储备非常稀缺，开发商基本达成了“得土地者得天下”的共识，“现金可能都没土地储备重要，因为很多开发商抱怨在深圳有钱也买不到合适的土地。”

　　他也指出，深圳提出“城市更新”概念最早是在2009年，发展至今仅6年，因此在政策方面也是在不断探索、不断完善。

　　观点地产新媒体翻查资料得知，2009年-2014年，深圳市政府陆续颁布了一些列的工改工政策，包括规定流程可直接申请土地用途变更；工改工的拆除重建类城市更新项目，配套设施经批准进入市场销售的，应当按照市场评估地价标准补缴地价等。

　　吴睿表示，过去几年的城市更新政策主要面向旧工业区改造项目，因为这部分项目涉及工业楼宇转让、销售及补地价问题，而商住类改造项目相对比较明晰。

　　尽管如此，深圳的城市更新仍面临不同程度的问题，有待政策一一落实。进入2015年8月，政府陆续释放的一些信息则让市场看到了些许转机。

　　8月初，政府在内部征集的《城市更新条例(草案稿150731)》显示，首次提出了拆赔比不得低于1：1，但是不得高于1：1.3；同时，搬迁安置补偿协议权利人95%以上签订协议的，可申请强制征收和售卖。

　　吴睿认为，此次草案稿正是针对城市更新所存在的问题，95%以上的签约率可申请强制征收和售卖条例的出台，解决了市场最关注的拆迁问题之一。

　　9月份，深圳规土委出台《深圳市综合整治类旧工业区升级改造操作指引（试行）》，对旧工业区综合整治时的审批程序进行简化，放宽准入条件，鼓励社会力量加速开展旧工业区的综合整治。同时，深圳批准设立城市更新局，统筹推进全市的城市更新工作。

　　吴睿解读称，旧工业区改造主要有三种形式，分别为综合整治、功能改变及拆除重建。而在过去相当长时间内，由于前面两种方式缺乏政策指引，市场上基本只采取拆除重建的方式。

　　“这次把综合整治作为专项操作指引提出，是一个非常好的信号。对于投资者而言，综合整治比拆除重建的周期更短，审批更灵敏，且耗资更少。尤其是一些制造业转型的企业，这种方式可以将闲置的厂房自行改造，实现产业升级。”

　　吴睿引述其它城市的发展案例称，北京、上海等地已经有一批综合整治相当成功的案例。某种意义上，经过改造的旧厂房会比新区的项目地段好，而且投资相对少、周期短，可以满足不同层次的个性化需求。

　　“深圳这方面的发展落后北京、上海，但是产业改造升级一定是城市发展的趋势。”

　　吴睿续指，城市更新局的设立，或许也将改变过去复杂流程，实现精简、有效率的审批。不过他认为，对于农村土地征转等历史遗留问题纠纷的处理，目前相关政策仍较少涉及。

　　未来方向

　　谈完深圳城市更新政策的转变后，吴睿回应了观点地产新媒体在专访之初提及的问题。

　　“你提到的城市更新项目实施率低这一问题，相关部门肯定是注意到了。批了那么多项目，结果还是没办法形成市场供应，房价就会拼命往上涨，所以一定要提高效率，精简审批流程。”

　　吴睿指出，在深圳做住宅开发可以实现快周转及高利润，但这条路一定会越走越窄。与之相反，具有综合开发能力、产业运营能力的开发商未来会逐渐在深圳领先。

　　他解释称，现在深圳鼓励对存量土地做工改工项目改造，或者说就是产业升级。“这意味着，未来深圳政府会推动产业地产的开发，开发商有这方面的能力就能顺应时势、提前布局，相信会有不小的收获。”

　　最近两年深圳新批的城市更新项目中，有相当一部分以“新型产业等功能”为开发方向。吴睿表示，这主要由于现在工业用地改造为商住项目的情况越来越少，难度也越来越大。甚至有消息称，目前工改商项目基本上已叫停。

　　“从政府的意志来看，工改工项目不希望改造成商住项目，而是更希望往‘产业升级’方向发展，给深圳产业升级的大战略提供支持。”

　　相关信息也显示，天安数码城、星河、万科、世联行、中粮等房地产开发商及服务机构均已开始涉足深圳产业地产。此前9月19日，万科还曾发布“万科云”，作为华南区首个试水产业地产的产品线。