上海楼市风雨欲来 深度解读可能出台的楼市调控政策

　　中共上海市委10月10日下午举行区县、大口党委书记季度工作会议。市委书记韩正表示，“上海作为一座特大型城市，房地产市场发展有自身特点，控制房价是重要调控目标。这项工作，不能人云亦云，必须清醒认识、坚定不移。”韩正指出，上海房价已经很高，如果不坚持调控，将影响上海经济持续平稳健康发展，也会削弱城市的竞争力。我们必须坚定不移下决心减少经济增长对房地产业的依赖，必须保持定力，绝不能为缓解一时一地的问题，而采用短期刺激政策，要对市民负责、对未来负责。

　　事实上，市委市政府对上海房地产市场的观点在今年7月初就已经开始发生转向。

　　7月15-16日，在中共上海市第十届委员会第九次全体会议上，下半年的房地产市场走势再度成为市政府关注的焦点，市委书记韩正指出：

　　一是加快转变经济发展方式，注重结构优化，下决心减少经济增长的“四个依赖”，尤其是减少对房地产业发展的依赖，坚定走创新驱动发展之路。

　　二是密切关注房地产市场走势，在支持居民自住和改善的刚性需求的同时，坚决执行限购政策和抑制投资投机性需求，防止市场炒作激发非理性需求。上海房价已经很高，控制房价是上海调控房地产市场平稳健康发展的重要目标。

　　而上一次官方提及房地产有关话题是在今年3月“两会”期间，官方对于上海楼市的态度也较为“中庸”，起码没有明确提及“抑制非理性需求、房价已经很高”等类似的观点。据此，我们可以判断，7月初是官方对上海楼市政策开始出现收紧的第一个信号，而10月10日官方再次重申，说明上海楼市调控政策收紧已经迫在眉睫。

　　从上述调控政策指导方针内容来看，“减少对房地产业发展的依赖”并非第一次提及，而这项任务也并非一朝一夕可以做得到，因此，对于四季度甚至2016年上海楼市来讲不会影响太大，本次官方的表态的重点还是另外一点，也就是“抑制非理性需求、房价已经很高”、“上海房价已经很高，如果不坚持调控”，这对于四季度甚至2016年上海楼市需求结构的变化及房价变化趋势的关注度。

　　那么，为什么市委市政府对上海楼市的观点开始发生微妙的变化？市委书记韩正的讲话对于下半年上海房地产市场来讲意味着什么？尤其是下半年上海楼市政策会不会收紧？

　　政策基调转向直接原因：楼市基本面快速好转，房价确实已经很高

　　仔细研究发现，从去年至今，上海楼市调控政策可以分为三个阶段：一是去年的前三个季度，包括限购的政策面并没有出现实质性松动，楼市也相对低迷，市场需求被积压与有待激活；二是去年第四季度至今年上半年，政策层面开始定向宽松，需求开始激活，比如自去年四季度以来，首套房认定标准调整、普通住宅标准调整、高端预售许可证审批的放开、“330新政”落地等政策预示着政策层面是在鼓励住房消费，政策层面呈现出“宽松”态势，楼市基本面开始出现快速好转；三是，在今年下半年至今，政策层面开始警示房价已经很高，下半年要抑制投资投机需求，官方对于楼市调控政策层面开始出现转向，开始出现收紧的信号。

　　那么，为何市委市政府对上海楼市的观点开始发生微妙的变化？

　　从今年市场基本面的角度来看，在经历第一季度低迷之后，“330新政”出台、央行累计五次降息四次降准等“救市”政策频发，改变了今年上海楼市基本面的走势。

　　从二季度以后上海楼市销售表现来看，2015年5月份上海市商品住宅成交总量达142.57万平方米，成为2010年以来“最强”5月，而在6月份更是达到了147.81万平方米，创下了2013年4月以来的月度新高。7-9月上海楼市“淡季不淡”，3个月商品住宅的平均交易量仍然高达133.58万平方米。

　　从上半年上海商品住宅销售量价来看，由于房企的推盘计划基本与政策放量的“窗口期”吻合，导致二季度成交量迅速拉升，最终带动上半年楼市成交量价出现齐升。同策咨询研究部数据监测显示，1-6月商品住宅累计成交面积约610.26万平方米，同比上涨50.24%；由于个案价格上涨、成交结构（330新政后，二季度改善型中高端住宅放量，推升成交均价上升）推动、股市套利资金转投楼市等因素，今年上半年上海市商品住宅销售均价30926元/平方米，同比上涨17.47%。

　　从前三季度上海商品住宅销售量价来看，同策咨询研究部数据监测显示，1-9月上海商品住宅累计成交面积约1010.99万平方米，同比上涨63.55%；商品住宅销售价格31337元/平方米，同比上涨18.20%。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，从上述分析可知，无论是因为房价实际上涨，还是因为“330新政”之后成交结构推动，还是股市套利资金投资驱动等其他原因，前三季度上海商品住宅均价已经达到30000元/平方米以上，确实涨幅较高。从2015年商品住宅成交量来看，预计全年也至少成交1300万平方米，这个量预计将超过了市场火爆的2013年。而对于这个变化早就有警示的不仅仅是上海市政府，国家发改委也在密切关注着上海楼市的动向。

　　6月17日，国家发改委司局级领导带队一行抵达上海，专题调研上海楼市的近期反映。座谈会下午2：40召开，持续了近4个小时。笔者有幸作为参与调研的人员之一，从中也关注到，发改委调研组关注的问题非常全面，涉及到上海短期房地产市场反应，尤其是近期深圳楼市大涨之后上海楼市反应、上海楼市限购政策走向等，同时，征集房地产市场持续健康发展的一些建议。

　　如今，上海楼市基本面好转已经成为定局，那么，无论是对于国家发改委，还是对于上海市委市政府，当意识到上海楼市基本面快速好转，当意识到未来尤其是下半年上海楼市房价会快速上涨之时，楼市调控政策出现“阶段性”收紧也是理所当然。从这个角度来看，我们也不难理解下半年至今上海市委书记韩正两次有关楼市讲话的含义。

　　四季度或2016年初有可能为上海楼市政策集中收紧的“窗口期”

　　上海楼市政策面到底何时收紧？笔者认为，首要关注的还是应该库存去化周期及其背后的房价上涨压力，届时，上海楼市调控政策将在“分类指导”下向收紧方向迈进。

　　从库存去化周期来看，当前尤其是二季度以来上海商品住宅市场成交量出现大幅回升，这也就意味着市场去化速度的提升，市场去化周期降低及去库存压力降低。

　　同策咨询研究部数据显示，从市场去化压力来看，截止9月30日上海市商品住宅库存量虽然仍高达1238.17万平方米，但是，由于7-9月市场成交量幵未出现明显下降，去化速度已经有所提高，市场去化周期已经缩短至9.27个月，这说明，短期内上海楼市已经没有去库存的压力，年内上海商品住宅基本面已经呈现快速反弹态势。从四季度上海楼市走势来看，由于上海楼市已经没有去库存压力，市场去化周期已经下降到10个月以下，再加上房企冲刺年度销售业绩指标、地价推动市场热度升温等因素，四季度市场势必会再现买涨不买跌，上海楼市将重现2013年下半年火爆的行情。

　　但是，我们不能因为下半年尤其是四季度的火爆行情而判断这样的行情会持续进行。原因很简单，今年“330新政”以来，上海房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放（主要表现为上半年），以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支（主要表现为下半年，原本上海楼市就不需要央行的两次“双降”，但政策确实出台了，这对于上海楼市需求来讲将起到提前透支的作用），如果房企据此以为未来上海楼市一直会保持这样的量价走势，那其实就是对于市场的误判，就极有可能在未来市场出现变化之时陷入被动局面。

　　从政策面预期走势来看，今年下半年至今，上海市委书记韩正两次有关楼市讲话也透漏出未来楼市调控的走向，也预示着未来上海楼市调控政策会收紧，不可能一直下半年尤其是四季度的火爆行情。此外，从今年“930新政”有关降首套首付不在上海执行也透露出中央层面对于上海这样的一线城市房价上涨过快走势的担心。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，从7-8月央行两次“双降”之后的市场収展趋势来看，待本轮市场需求在第四季度集中释放完毕之时，下一轮市场的阶段性调整也就来临了。笔者认为，央行“双降”之后，本轮楼市量价齐升最多持续到今年第四季度末，也就是说，央行“双降“之后，楼市需求将大量透支，上海楼市在下半年疯狂后将陷入大萧条，从时间的角度来看，四季度或2016年初开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临，也就是说四季度是上海楼市调控政策风雨欲来的阶段。因此，如果企业没有在今年四季度做到“未雨绸缪”，那么，房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面，企业的资金面也会因此遇到问题。

　　因此，对于房企来讲，首先应积极调整推盘节奏，把控好去年至今五次降息四次降准之后的跑量去库存的“窗口期”，丌要恋战市场（期待买涨不买跌的行情一直会持续），增加四季度销售业绩在全年的比例，要未雨绸缪，增加现金储备，提前做好明年市场应对策略，防止市场环境在第四季度末甚至2016年初出现变化而导致企业被动推盘的局面。

　　上海楼市风雨欲来？哪些楼市调控政策上海有可能会出台？

　　官方指出，当前上海房地产市场有两大结构性问题：办公用房、商业用房投资增幅过大、保有量过大；中小套型商品住房供应严重不足，特别是市场化新建商品住房的中小套型供需矛盾突出。究其根本原因，是供地不合理，中小套型普通商品住房用地供应明显减少。要抓紧研究制定约束性措施，土地供应量不变，结构必须调整。“

　　而从收紧的“分类指导”政策趋势来看，同策咨询研究部总监张宏伟认为，有以下几个方面：

　　第一、严格执行楼市限购政策，2016年不会取消。

　　第二、重新收紧高端楼盘预售许可证的审批、收窄“330新政”的执行力度（二套房贷政策已经开始收紧），调节市场成交结构，稳定房价。

　　第三、税收政策调整，之前330新政的5年变2年对二手房影响很大，此时，营业税可以通过做平差价进一步避税，甚至2年内交易的也可以做到免税，这样投资客开始入场，房价开始走高。因此，上海二手房交易营业税极有可能会恢复到5年，也就是二手房交易满5年才免征营业税，以此抑制投资性需求。

　　第四、调节土地拍卖方式，比如新出让的土地采取“限房价、竞地价”、“限房价、竞配建（中小套型住宅、保障房）”、重启最高土地竞拍49%溢价率的土地拍卖措施等类似这样的措施，确保土地供应会为未来市场带来中小套型住宅。

　　第五、针对办公用房、商业用房投资增幅过大、存量过大问题，一方面土地供应结构上会进一步调节，或者说针对供应量偏大的区域收紧土地供应；同时，有可能会进一步出台鼓励中小企业创业、创新等措施，以尽快消化这么大体量的存量。

　　第六、针对住宅新增建设用地总量不变的情况，官方对于盘活存量用地的政策有可能会进一步宽松，想方设法盘活存量用地成为住宅市场供地的关键。