武汉光谷步行街经营惨淡 多家商户扯横幅呼吁降租

湖北地产联盟   2014-10-12 11:02
核心提示:光谷步行街,号称世界最长的步行街,也是光谷最繁华的商业购物中心。

  故事先从最近的旺季 —— 十一黄金周说起。

  “和往年国庆节比起来,真是天壤之别!”清点着店里的商品,孟女士感慨到。

  6/7号是收假前两天,往年都是消费小高峰,但10月7日,直到下午5点,孟女士才迎来开张第一单。

  孟女士是世界城·光谷步行街(以下简称步行街)一名经营女装店的普通商户,店铺位置在步行街一期二楼,国庆节7天,她卖得最好的一天只卖了700元,整个国庆节的营业额甚至赶不到前年国庆节一天的营业额:单天超过6000元。

  不仅孟女士,在她的朋友圈和微信群里,几乎所有步行街商户都在感慨国庆节的生意不如以往。国庆期间,“一楼人流还算密集,二楼人就很少,三楼都看不到什么人。”

  即便是一楼的一线铺面,一位商户感慨,相比去年,今年国庆节的业绩只有去年的五分之一,“但相较平日,已经算好了很多”她说。

  在刚刚过去的整个九月,也就是步行街传统的新生旺季,包括中秋节在内,步行街的商户们没有迎来以往的“金九银十”。

  二楼一家女装店的平均日营业额低得让老板婷婷“快要撑不下去了”。最差的一天,她在微信上咆哮,“我昨天卖80,卖了80,卖了80块钱……重要的事情说三遍。”

  “很难想象,这是步行街,光谷最繁华的商圈。”婷婷说。

  光谷步行街,号称世界最长的步行街,也是光谷最繁华的商业购物中心。2007年正式开街后,伴随光谷的成长,在短短数年时间里,迅速发展为武汉四大地标性商圈之一。

  婷婷还记得前几年的繁华,门前天天人潮涌动,“每天卖不到五六千,都不敢说自己生意好。”

  伴随商业的火爆,步行街的商铺月租也一路水涨船高,从最初的一线铺面每平米不到200,到如今超过1000。一楼一家二线鞋店的租金则为700多。

  在2007年首批入驻商家“红袜子”专卖店老板红姐的记忆里,2012年,是她,也是步行街最辉煌的时光。她的店铺紧挨大洋百货60平米的店面,4个营业员,旺季期间,单天营业额最高达到2万元,“光围巾就铺了半间店”。

  这一年,据武汉各大媒体的新闻报道,步行街获得“中国最具亲和力商业综合体”称号。也是在这一年,淘宝双十一期间营业额取得爆发式增长,从2011年的34亿增加到192亿,中国的互联网电商开始全面崛起。

  这年年底,红姐配合步行街的业态调整,将店面搬到了原商铺对面,商铺面积由原来的60平缩减到30平。自此之后,她便感到,寒意在步行街悄然显现。

  2013年,搬家当年,营业额下滑,红姐以为这是换店面的正常阵痛期。但到2014年,营业额继续下降,圣诞节当天,原本是以往每年的销售最高峰,但她单天营业额只有2000元出头。

  与此同时,步行街的经营成本却在不断上涨。人工、物业、房租构成了商户们不可承受之重。红姐算了一笔账,她的30平米小铺,物业费每月750、 电费500、夏冬每月空调费600多、房租8000,即使不算人工,成本也达到10000元。

  进入2015年,随着光谷广场改造,修建地铁围挡,整个商圈的商业氛围进一步变冷,经营形势愈加恶化。

  图/加上人工成本,红姐每天要卖950才能保本,但9月26日下午这天,直到下午4点半,她总共只卖了305元。

  三个月前,24岁的女生李琳(化名)说服在超市打工的舅妈和自己合伙凑钱在步行街B区开了一家鞋店,原本寄望步行街上川流不息的人群能带来改变命运的财富,结果整个9月,她的营业额都极其惨淡,中秋节那天最高,不足2000,最低的一天只有168元,一双鞋的销量,在记账本上短得瑟缩。

  守着铺面,李琳觉得自己好像卷进了一台加速绞钱的机器:她的铺面处在二线位置,房租单价700元每平米,算上40%的公摊面积,每个月总成本超过2万元,加上物业费750元,即使不算初期4万元的装修款、2万元加盟费、超过4万元的货款,三个月下来一直处于净赔钱,“都给房东打工了”。

  最初,李琳把营业惨淡这件事归结为自己本命年运气背:4月, 她在二楼一家男装店打工,一个月后,那家男装店关门;6月,自己的店开门,不到一个月,斜对面一家品牌女装店关张,直到如今,那间铺面还大门紧闭,贴着“房东直租”的广告;更早之前,与她相隔3个铺面的一家鞋店倒闭,现在已经变成了一家饰品店,去年11月到今年3月,她曾在这家消失的鞋店打工,学习开店的所有流程。

  但事实是,伴随成本上升,营业额下滑,步行街迎来了一批批的关店潮。

  红姐的店面虽靠近出入口,但她前面的一排店都关张了,隔壁的店面在短短两年多时间里三易其手:两家内衣店分别开了不到一年,一家高端女装店只开了7个月也倒闭转让。

  迫于生存压力,红姐要求房东到店陪自己守铺子以感受经营形势的变化。在她的要求下,2014年,房东分两次将月租金由10000降到了8000。这是红姐第一次成功让房东降租。

  面对日益严峻的经营压力,9月,步行街200多名商户组建了微信群,并筹备成立商会,希望抱团取暖,集体自救。

  9月22号下午4点,步行街靠关山大道一侧的入口台阶上拉起了文章开头的三条横幅,呼吁降租共赢。

  组织者的策略谨慎而精明,深谙互联网传播策略。打横幅的时间不长,选择在下午4点人流不多的时候,拉上横幅拍照,拍完照就收起横幅撤退,现场没有引发任何行人围观的拥堵场面。但当晚,打横幅照片就刷屏了光谷的朋友圈。

  过去几年间,传统商业体商户打横幅要求降租事件在全国各地多有发生。但谁也没想到,这一次,会发生在光谷步行街——这里拥有超过一亿的年人流量,潜在消费人群时尚前卫,所有人都一致看好。

  9月24号,一个专门申请的微信公众号匿名发布了这一消息,仅仅一个晚上,标题为“步行街全体商户强烈呼吁合理降租,实现双赢房租不降,市场必死!”的文章单条阅读量超过1.3万,网易新闻客户端随后发布了一条不足200字的配图新闻稿,引发了超过800条的跟帖评论。

  策划并组织实施这次横幅事件的,就是正在筹备中的“步行街商会”。它由几名在步行街打拼超过5年的商户老板筹划发起。起因是面对眼下的经营困境,他们找物业和各自的房东协商降租失败,于是希望组织光谷商户形成统一力量向物业和房东施压,最终达到降租30%的目的。

  在步行街经商近8年的盛江(化名)被推举撰写了发起商会的邀请函。他在邀请函中写道:

  “为什么房租一年一年上涨?利润却一年一年下滑……在互联网红时代,已经红火了20年的传统零售模式的出路在哪里?……谁来维护商家的利益,谁来化解与物业的矛盾,谁来压制中介的干扰,谁来给广大房东一个安定剂,怎么能让上涨的房租合理化、规律化,商圈标准化,谁来控制商家之间的恶性竞争,谁又来带领我们走向互联网+?”

  邀请函很快得到500余户步行街商户的积极响应支持。很多商户在回执函里表达了自己的困境与迷茫,希望能抱团取暖,联合起来要求物业和房东调低物业费和房租成本,维护步行街的市场繁荣。

  步行街商户微信群也建立起来。大家在群里分享着各自的经营状况,和如何维权自救。然而,加入的商户基本上以衣服鞋帽等个体小微商户为主,那些由世界城物业引入,与物业签订长期合作协议,或直接购买商铺产权的品牌客户,面对商会邀请函,置之不理。

  这让红姐感到失望,“如果有家乐福这样的大商户出面,局面可能会完全不一样”,但她也知道,这不太可能。家乐福、中影天河影院、大洋百货等几家超大型主力店的签约期为20年,与自己毗邻的几家中型连锁品牌店则为业主买断置业。现实的情况是,她周边和她一起同期入驻的小型商户,“现在就只剩我一家了”。

  不过,借助打横幅挑起的网络舆论,还是很快引起了光谷世界城物业管理方的重视。后者一方面在各大网站媒体刊发公关软文,进行舆情公关,强调“光谷仍是武汉最具活力、最具价值的商业中心”;另一方面,也与商户维权代表接触,通知商户谈判协商。

  9月25日的谈判会上,世界城物业负责人答应商户将加大世界城营销推广力度,帮助吸揽和聚合人流,与政府及地铁建设方协调,尽快解决处理围挡等,但一口拒绝了商户们提出的核心谈判诉求:由物业出面发文证明今年形势困难,协助商户要求房东集体降租30%。

  双方的谈判陷入僵局。最终达成的默契是,商户们可以集体拒绝交租,以迫使房东降租。物业则在商户续交物业费的前提下维持水电供应。

  事实上,横幅事件后,100多人的房东qq群里也炸开了锅。对于租户们的行为,房东也意见不一。有房东表示:自己调查发现,步行街的营业人流确实在下滑,同意给租户降租;有房东主动找商户停止了每年10%的递增涨租;但也有房东认为,这是租户自己的经营能力问题,房租不能下降。而一些房东开始担忧“一铺养三代的时代已经过去了”。

  作为典型“大象”级别的传统商业综合体,步行街面临今天的局面,有复杂的时代背景,也具有典型的标本意义。

  首当其冲的因素,就是互联网电商的冲击。

  互联网电商兴起后,地域消费差别逐渐消除,城市级商业中心地段优势弱化,对价格敏感的顾客不断从线下走向线上,随着网络消费的主流化,整个社会的消费习惯都在发生变化。

  而支撑步行街最重要的光谷数十万大学生消费群体,恰恰是互联网化的一代,对价格也格外敏感。

  其二,步行街自身的业态定位也存在一定问题。

  根据仲量联行和湖北日报联合2015年发布的白皮书,在武汉9个商圈中,光谷步行街的成熟度最低。

  据2013年的一项统计,鞋帽服饰店占了整个步行街一期业态的1/3,两年过去,互联网电商汹涌而来,此类中低端商业聚集的淘宝街、时尚广场等并未发生太大的业态变化,依然如故。

  与此同时,随着武汉城市建设的深入,各大商业地产纷纷开业,社区商业配套日渐完善,包括步行街自身三四期、五六期街区陆续开街,商业体整体供给过剩,同质化的商业项目消化和引流走了原本集中于城市中心区的光谷步行街的消费人群。

  相较而言,光谷广场的改建和地铁围挡只是雪上加霜。

  面对互联网电商的冲击,包括万达王健林在内,舆论普遍认为,传统商业综合体的转型趋势是走向“体验式消费”。即通过增加场景应用、娱乐感官体验等项目,来强化消费者的线下消费体验,增加消费者的消费黏性,维系线下客流,刺激线下消费。

  然而,在与商户谈判时,世界城物业经理却说出了这样一段话:“我们也相信体验式消费是以后的趋势,但是我们世界城做不到这一点,业态可以尽量错位调整,但你们也知道,我们确确实实做不到(体验式消费)。”

  究其原因,光谷世界城步行街企划运营总经理杨文婷解释到:“在步行街,开发商自持面积主要集中在大洋百货、家乐福、电影院和工贸家电等品牌,保障整个商圈的稳定。而零售铺面几乎全部集中在个体房东手中,世界城方面没办法对其进行强制规划,所以很难向体验式消费商圈转型。”

  由于零售铺面掌握在房东手上,商业形态取决于房东分散招租的状况,在铺面流转率加大的背景下,步行街一二期整体业态的调整,其实也很困难。

  事实上,在步行街四、五、六期后续开发建设和招商运营中,世界城已经明显加大了体验式消费的比重,和整体商业业态的打造。

  效果如何,犹待观察。

  但对于步行街一二期的老商户来说,远水难解近渴。

  与世界城物业的协商谈判没能取得预期的实质性进展。

  大部分商户都把希望和转机寄托到一年一度的国庆节上,收回精力到国庆节的经营。

  可现实却令人失望。国庆节的现状刺破了许多商户心里最后的幻想。下一步怎么走,谁也不知道。

  在步行街拥有8间店面的郭先生是2008年入驻的早期商家之一,他精确计算了自己的营业收支后发现,按照目前的经营形势,整个商圈即使真的降租30%,他也难以支撑,他不觉得这是简单的降租就能解决的问题。

  他的店面中,位处一线商铺的租金是每月1200元每平米,两年前,这完全在他的盈利负担范围内。但目前,他说已经是“苦苦支撑”;他迫切希望能在地铁围挡外面打通几个出口,增加客流。

  更让他感到隐忧的是,公共区域的高仿特卖正在取代过去的各种营销活动,前者“让步行街快要变成水货市场”,后者本是商圈提振人气的有效措施,但如今要么消失不见,要么转移去了新开街的第五、六期商业街。

  由于无法在民政部门备案,筹划成立的商会被迫中止。提出“传统零售业如何走入互联网+”的盛江一开始就没过多纠缠在降租的事情上,他打算节后和几个发起的老板好好商量一下,但不是关于“商会”,而是生意还怎么做下去。

  面对眼前的形势,步行街的商户们又回到了自寻出路,各安天命的状态。

  红姐又一次成功说服了房东把房租降下了2000,业务范围扩展到卖瓶装水和某种减肥产品,以靠近洗手间的地理优势捕获客流。

  孟女士的女装店则早从今年年初就开始变成杂货铺,兼营化妆品和安利产品。不少商户也开始同步做起了网商。

  更多的商户仍在观望,寄望于与房东最后的谈判,有商户表示“如果房东不能减租六折,就坚决撤离退出”。

  写在最后的话

  光谷步行街商户拉横幅,反映的究竟是地铁围挡带来的短期阵痛,还是消费习惯变化埋下的长期伏笔?是光谷鲁巷商圈这一特殊商圈的地区性问题,还是中国商业综合体普遍隐含的逻辑?是消费群体的变化,还是整个经济变化之下的典型样本?

  一切尚难给出精确的定论,一切仍在变局之中。唯有时间能给出答案。

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