武汉融众国际2015年底难开业 如何破解招商难题？

　　董事长谢小青向记者坦承：2015年底难开业，推至2016年5月迎客仍存变数。

　　东星集团开发的武汉光谷中心花园遭遇资金困扰，几经波折后终于由融众集团接盘“再造”，华丽变身成融众国际，然而命途多舛的光谷融众国际项目近期又陷入了招商困局。

　　据记者了解，融众国际的商业部分称为光谷国际广场，由融众集团下属房地产开发公司武汉融城置业有限公司开发。武汉光谷国际广场(新馆)由1栋写字楼及7层的商业裙楼组成，总建面7.9万平方米，其中商业裙楼2.3万平方米，塔楼5.6万平方米，以空中连廊链接光谷国际广场，意在聚集形成光谷国际商圈的一个24万平方米成熟高端商务群。

　　2015年国庆长假刚过，10月8日，一位购买了该项目商铺的业主向记者介绍，“去年9月，销售人员给我们打电话承诺2014年12月25日商场开业，统一由其负责运营和招商，但并未如期开业，之后又推说今年三四月份开业，但直到现在仍未开业。”

　　随着光谷商业地产发展、地铁等利好刺激，光谷商圈迅速崛起，而置身光谷商圈中的融众国际，为何至今仍未开业？其难以融进光谷商圈的原因又是什么？

　　“至今未开业的原因是多方面的，首先，项目验收比预期推迟了一些；其次，招商也遇到不可回避的困难。之前拟定的招商计划由于诸多不可控因素都取消了。不过，目前调整后的招商计划已经完成。”10月10日，融众资本投资集团有限公司董事长谢小青对记者坦言，“如果招商进展顺利，明年5月1日便可开业。不过，项目总是存在很多变数，推迟开业也不是没有可能。”

　　业主无产权 商铺似银行理财产品

　　陈湘(化名)去年9月在融众国际售楼部购买了5平方米的商铺。10月8日，她对记者表示，“我们买进之后是转租给运营公司统一招商运营，自己并不能经营。当时置业顾问说，业主拥有商铺20年的经营权，每年会返一部分钱，返了之后基本能保底，如果铺位出租，随着市场行情的利好，价格还会有提升。”

　　10月9日，融众国际另一位业主告诉记者，代理商将商铺进行划分组合，以5平方米作为投资单位进行售卖，但是卖的并非产权而是经营权。同时，记者从融众国际营销人员处了解到，按照年投资保底收益9%计算，高出保底部分按5:5分成，收益金自签合同第2日起算，第一年满6个月支付一年的收益金，第二年以后每半年支付一次收益金，十年可回购。

　　根据置业顾问的算法，如若十年后选择放弃投资，当初的本金加上10年的投资收益共有38万。值得注意的是，据置业顾问介绍，开发商将负责整个商业项目的运营和管理，客户可以选择认购1个或者多个5平方米商铺进行投资。

　　10月10日，记者来到建设大道568号新世纪国贸大厦50层，即融众国际开发商——武汉融城置业有限公司(以下简称“融城置业”)的母公司融众资本投资集团有限公司(以下简称“融众集团”)，就融众国际的招商进展和未来规划等问题，采访到集团董事长谢小青。

　　谢小青表示，“对于商铺，我们当时的确做了一部分租赁权的出租，业主在取得租赁权后并没有自己经营，而是返租给了运营商光谷国际广场，再由运营商将收益支付给业主。”

　　一位不愿具名的业内人士表示，目前很多银行推出的金融理财产品，部分收益也达到了7%到8%，9%虽然看起来较为诱人，但也存在一定的风险。

　　对此，中投顾问项目总监朱文嘉分析称，其商铺的投资盈利方式，更像是一种变相的银行理财产品。“融众国际对外宣称投资者每月可享受收益和分成，而不用承担商场后期的运营风险，这看似诱人，但绝非宣传描述的那样没有任何风险。一旦项目后期运营困难，资金出现问题，甚至是资金链断裂，投资者的收益将难以保证。而且，由于对商铺只有经营权没有产权，投资者将不能依法对自己的权益进行追诉。”

　　招商陷困局 开业推迟近1年

　　不仅如此，让业主陈湘疑惑的是，商场至今还未开业。“没开业的情况下，相关费用就全部由招商的运营公司来承担，随着开业时间的不断推迟，我越来越担心，如果招商不顺，最后公司撑不住，可能连业主的本金都很难讨回。”

　　融众国际另一位业主对记者称，“每次经过融众国际时，我总会特别留意一下，看到里面仍旧空空荡荡，唯一开业的就是电影院。开发商具体的招商运营情况，我们也不得而知。”

　　对此，谢小青给出的回复是，“我们的招商的确遇到了一些困难。不过，目前耀莱成龙影城不是已经开业了吗？其他商铺也在加紧装修，而且商铺是否开业对业主的影响并不大，之前的合同中已经写明，业主是委托给第三方经营，不管第三方是否已经开始经营，每月的收益还是会支付给业主的。”

　　陈湘介绍，去年火爆的销售场面差不多持续了3个月。“从当年8月到10月，每天都有很多人在营销中心签合同，墙上也会贴出已卖出铺位的标示图，当然，这也可能是代理商为销售所造的声势。”

　　另一业主也表示，当时购买商铺经营权的定金只需2000元，现场销售人员一鼓吹，就交了。后来觉得不买铺的话2000元就白白浪费了，因此又花了十多万元买了商铺。

　　“代理商承诺，招商肯定没有问题，因为请的是群光广场的管理团队，由台湾资深百货人王祥宇领衔。”陈湘表示，“我们也考虑到该商铺的地段较好，不至于说开不了业。”

　　在近10天的走访中，记者了解到，除了6、7楼新入驻的耀莱成龙影城，整个项目的其他商铺均未开业。记者也曾多次以投资者身份致电融众方面相关营销人员，得到的信息均是，目前商铺已经销售完毕，如果另有租铺意愿的话，可以直接到招商中心详谈。

　　多次易主 东星集团遗产烫手

　　在融众集团接盘之前，光谷国际广场被称为光谷中心花园，其开发商东盛公司的控股股东是东星集团，它旗下东星航空曾名噪一时。然而，彼时一路激进的东星航空遭遇到资金链困扰。自2006年始，为了弥补东星航空的资金需求，东星集团将光谷中心花园的建设资金抽离，项目进展缓慢。

　　2009年，东星航空宣告破产，这一项目也正式宣告停工。同年，融众集团对外通报称，正式接盘光谷中心花园，并将项目更名为光谷国际广场。

　　“东星掌舵该项目时，因资金紧缺，光谷国际广场的住宅、商业和写字楼的销售均有些混乱，甚至还出现过一房多卖的情况。”知情人士曾对媒体指出，融众接手后，处理过多达上千单官司。与此同时，与光谷国际广场隔转盘相望的光谷步行街项目正式开业运营，初期的火爆程度被视为武汉商业地产的经典案例。

　　为此，融众曾多次对项目整体规划进行修改。

　　记者10月9日从武汉市国土资源和规划局获悉，于2010年6月23日在该局通过审批的融众国际项目，商业部分曾多次做出调整。根据2010年7月15日的调整公示，建筑单位取消了原方案裙楼中的8、9层，改为写字楼标准层，裙楼层数变为7层，总层数34层不变。2011年3月9日，该项目又做出调整公示，将原方案建筑外立面改为全玻璃幕墙，另外，在总建筑面积和容积率不变的情况下，首层平面的商业平面布局做出部分调整。去年7月31日，项目又对原有商业部分的1至5层内部进行了重新分割，而在同年的规划验收公示中，该项目还存在8处与原规划审批不一致的地方。

　　谢小青介绍，“招商计划因为受到诸多不可控因素影响也是一改再改。不过，近期商场变化很大，影城入驻，大量商铺装修，现在跟国美、苏宁等商家也在洽谈中。由于商场定位实属商业机密，我不便透露，不过，我们一定会跟周边商家错位经营。”

　　难融光谷商圈 融众国际处境尴尬

　　谢小青对记者说，“一直对融众国际仍持乐观态度，即使当前在招商上遇到困难，但光谷大转盘聚拢人气的地段优势是不可多得的，未来该项目的前景将是一片辉煌。”

　　光谷大转盘会聚市内70余条公交线，目前，地铁也正在施工中。不过，融众国际距离最近的2号线地铁光谷广场站E出口，还要往回走约300米过地下通道才能到达，相比位于E出口同侧的鲁巷广场购物中心，该项目失色不少。

　　同时，从光谷转盘的商业氛围培育状况来看，珞喻路是武昌区最主要的城市干道，人流、车流在此聚集。不过，珞喻路东段因为有光谷步行街在侧，无论是从武昌主城区，还是从光谷新区珞喻路东段乘车而来的人群，都愿意在此聚集，已经形成良好的商业集聚氛围。

　　反观融众国际，虽然就在武珞路主干道上，但是光谷的人流呈现出整体向南倒的趋势。同时，在毗邻鲁巷购物广场、光谷国际广场等商业项目的情况下，融众国际的商业地位显得较为尴尬。

　　“融众国际的尴尬处境在于，光谷大转盘附近高校众多，已成为学生群体购物休闲的集聚地，若走高端路线不易得到市场的认同；其次，新开的融众国际与已存的光谷国际广场位置相邻且同属于一家公司，在定位高端路线的光谷国际广场还没取得较大成绩时，若融众国际又来争夺高端市场，在战略上将存在雷同。”朱文嘉提到。

　　不过，记者走访发现，光谷国际广场打着“国广”(位于汉口的武汉国际购物广场)的旗号，然而其内部商业业态的档次还是较为欠缺。国广先后有古奇、LV等世界知名品牌入驻，而光谷国际广场一层主流商业却仍是一些快时尚品牌。在此情况下，业内人士预测，融众国际想要弥补高端商业的空缺，可谓步履维艰。

　　朱文嘉认为，“对投资者而言，其投资成败的关键在于项目后期能否成功运营以及运营情况的好坏，融众应该努力提高商业业态的吸引力，通过内部的精心布局来赢得消费者。”

　　由融众集团开发的融众国际大部分商铺空置，建筑主立面上的商家logo寥寥无几。