第三季度成都商铺市场报告：购物中心整体空置率上升

　　市场概览

　　据成都市统计局，2015年前8个月，成都市社会消费品零售总额同比增长10.6%至人民币3,179.2亿元，增速与2015年上半年基本持平。其中零售业同比增长10.9%至人民币2,602.9亿元，餐饮业同比增长8.9%至人民币346.6亿元，两项指标的增速较去年同期均下降约2个百分点。

　　相应地，第三季度成都市购物中心市场整体空置率上升，首层平均租金亦有所下滑，主要缘于本季度多个购物中心对租户结构和租金水平进行调整以应对日益激烈的市场竞争。

　　供应

　　季内，位于核心零售区域的成都The One购物中心开业，为市场带来73,188平方米的新增面积，推动本市购物中心市场总存量上升至近383万平方米。截至季末核心零售区域购物中心存量占比突破市场总存量的25%。

　　由香港华人置业开发的内地首家The One购物中心地处成都太升路街区，项目系中端定位，主要业态包含零售、餐饮及休闲娱乐等，其面积占比分别约为50%、35%、10%。

　　需求

　　2015年第三季度，市场对存量购物中心的吸纳量有所降低，两宗大型百货、超市退租案例及多宗服饰、餐饮品牌退租案例即系佐证。但得益于The One购物中心开业之际已有逾50,000平方米商业面积被吸纳，故截至季末市场净吸纳面积仍环比上升285.1%至24,150平方米。

　　受新增供应影响，季内市场整体空置率环比上升1.1个百分点至8.6%，其中核心零售区域空置率环比上升1.9个百分点至13.8%；如不计新增供应之影响，季末核心零售区域空置率则仅环比上升0.6个百分点至12.5%。

　　2015年第三季度，健身品牌表现出积极扩张态势，多个品牌合计吸纳面积逾10,000平方米。主要新开和新租案例包括：奇迹健身分别于成都The One商场和凯德广场沙湾开设新店；清健身于环球中心开设新店；舒适堡于来福士广场承租新店；氧气健身于339欢乐颂承租新店；传奇健身于阳光新业中心承租新店。

　　同期，来自餐饮行业的需求保持稳定。主要租赁交易包括：韩国咖啡品牌Mangosix分别于世豪广场、财富中心开设新店；星巴克分别于成都The One商场、成都远洋太古里、来福士广场开设新店；正斗和吴系茶餐厅分别于成都远洋太古里开设西南地区首店。

　　此前表现活跃的奢侈品牌季内扩张速度明显放缓，显著租赁成交仅包括：意大利男装品牌Kiton于成都国际金融中心开设成都首店； Dolce&Gabbana女装于成都仁恒置地广场开设新店；希思黎于成都远洋太古里开设80平方米旗舰店。

　　租金

　　截至季末，成都购物中心市场首层平均租金环比下降2.1%至人民币651.5元每月每平方米。其中核心零售区域首层平均租金环比下降6.5%至人民币1,041.7元每月每平方米。

　　日益激烈的市场竞争迫使数个空置率较高的项目下调租金报价或提供延长免租期的优惠政策。核心零售区域内购物中心项目因其原有租金较高，因此下调幅度更为显著；加之新入市项目租金水平尚低于此前核心零售区域平均租金水平，故季内该区域租金下跌幅度大于市场平均水平。若不计新增供应之影响，季内核心零售区域平均租金水平环比下跌4.5%。

　　成都购物中心新增供应、净吸纳量和空置率

　　成都购物中心首层租金

　　投资

　　2015 年第三季度，成都购物中心投资市场有一宗投资交易公布：发展商恒大地产以总价65 亿港币完成一宗股权交易，其中资产部分为包括成都The One购物中心在内的华人置业旗下3 个房地产项目。

　　鉴于国内宏观经济增速放缓及购物中心供应高企带来的竞争压力，部分购物中心业主出售物业的意向有所增强；另一方面，长期对成都房地产市场保持关注的发展商及机构投资者亦认为现阶段市场状况较利于投资者，因而其投资意愿较之2015 年上半年更为明确。

　　据在建项目进度预估，2015 年第四季度成都购物中心市场将有6个项目具备开业条件，且均位于非核心零售区域，合计将带来约635,000 平方米的新增供应，届时成都购物中心市场总存量将突破446 万平方米，但基于当前市场状况，不排除个别购物中心推迟开业以规避大量新增供应集中入市所带来的竞争压力。

　　2015 年第四季度，预估快时尚及知名连锁餐饮品牌将随着新开业购物中心而加速布局非核心零售区域，同时运动品牌及其相关业态亦将延续本季度的扩张态势。但鉴于既有存量及新增供应量所导致的叠加压力，成都购物中心市场空置率或将于下一季度出现明显上升。

　　计划于下一季度开业的购物中心租金水平预估或将低于当前市场平均水平，因此下一季度成都购物中心市场平均租金水平将录得较为显著的下跌。核心零售区域内，个别面临较大运营压力的项目已于前三季度完成租金调整，而其他成熟物业亦将维持当前租金水平，故预计第四季度该区域平均租金水平将与本季度末基本持平。