西安甲级办公楼空置率走低 优质零售物业市场竞争大

　　2015年第三季度西安甲级办公楼市场未录得任何新项目竣工。西安甲级办公楼市场自从2013年第四季度位于曲江的中海大厦入市以来，并无新建成的项目供应。同期，市场迎来2栋乙级办公楼（总建筑面积约54,119平方米）竣工使用，分别为：位于城北的保利中达广场以及高新区的盈樾国际。

　　在城市经济持续健康发展的大环境下，新增需求导致整体甲级市场空置率持续走低。本季度，西安甲级办公楼市场净吸纳量达到2,223平方米，环比大幅上涨。截至第三季度末，甲级办公楼市场的空置率为10.1%，相比上季度的10.5%下降0.4个百分点；空置面积主要集中在高新区的都市之门。

　　三季度，内资企业和本地企业仍主导西安甲级办公楼市场租赁需求，其中内资企业更为活跃。上海红歆财富投资管理有限公司入驻市中心的长安国际中心，租下1,159平方米；比亚迪汽车金融有限公司入驻高新区林凯国际，租下331平方米以及婧希豪事业集团租下招商银行大厦近1,554平方米。与此同时，外资企业因业务需求有限对甲级办公楼仍持谨慎态度。在所有租赁成交案例中，较为瞩目的案例均出现在位于南二环与小寨片区的凯德广场，包括，星展银行租下约615平方米以及东芝开利空调租下约160平方米的办公楼面积。

　　甲级办公楼市场平均有效净租金环比上涨。2015年第三季度，受惠于到数栋入驻率接近满租水平的甲级办公楼项目，如市中心的长安国际中心以及高新区一期的林凯国际，拉动整体甲级办公楼市场平均有效净租金微幅走高0.5%至人民币105.7每平方米每月。

　　展望2015年第四季度及2016年，西安市场将新增大量甲级办公楼项目，仲量联行预测租赁市场竞争将日趋激烈。2016年将成为西安甲级办公楼市场历史供应高峰期，新增供应接近710,000平方米，大部分供应集中在高新区二期。由此影响，高新区二期租赁市场的竞争将愈演愈烈。

　　“目前，西安甲级办公楼市场供需相对平衡，但面对即将到来的大量新增供应，预计部分业主将面临项目开发后期运营方面的挑战。我们相信在大量新建项目入市的环境下，市场将在明年出现明显变化。企业用户在租赁市场上可以选择的项目将越来越多，因此租户在谈判桌上的议价能力逐渐将高于业主。”仲量联行商业地产部负责人青疏影表示。

　　优质零售物业市场竞争将加剧

　　三季度西安优质零售物业市场有三个项目开业，总体量超过290,000平方米。作为龙湖集团在西安打造的第二个社区型购物中心，位于曲江片区的龙湖星悦荟-曲江店成功引进永辉精品超市，上影影视，太平洋咖啡，Zoo咖啡，特色餐饮以及儿童业态等。此外，华东万和城位于二环路片区，其15万平方米的体量成为西安零售市场少有项目，主力店CGV影院和大米童趣起先开业，其他业态将于后期陆续开业。位于解放路商圈的苏宁生活广场除自有品牌苏宁易购云店，苏宁超市，苏宁Expo超级店外，还引进太平洋咖啡及其他儿童业态。

　　本季度，国际零售商的扩张依然明显。轻奢品牌RedValentino在世纪金花-珠江时代广场开出其西北地区第一家门店；PhilippPlein在王府井百货开设新店。此外，C&A在曲江壹洋购物中心开出新店后，又计划在钟楼片区增开一家新店。Uniqlo在万达-李家村新增一店。来自瑞典的家居品牌宜家于8月底开出西北地区第一家旗舰店。该项目位于沣东新城的三桥片区，营业面积达到37,000平方米，正式开业当天进店人数超过40万。宜家的开业有望提升三桥片区的零售商务氛围，以及巩固西安为中国西北地区核心零售市场的地位。

　　展望2015年第四季度及2016年，仲量联行预计西安优质零售物业市场预计有接近800,000平方米的新项目入市。新增供应的放量将进一步加剧市场竞争，部分位于非核心商圈的零售物业项目或将降低租金赢得较高入驻率。然而，位于核心商圈，如小寨，业绩表现较好的零售项目，其租金上涨幅度仍将在西安零售物业市场上脱颖而出。由此，西安零售物业市场平均有效净租金有望继续攀升。

　　“在未来大量新增供应中，西安零售物业市场上亦出现多个优质零售物业项目，如印象城，阳光天地及熙地港等。这些项目有望凭借经验丰富的招商运营团队及优质的物业管理赢得较好的资产表现。”仲量联行西安分公司董事总经理乔裕生表示。