武侯新城片区商业升级 “百亿商圈”如何兑现?

锐理地产网 毛华江   2015-10-29 09:49
核心提示:统计数据显示,截至2015年10月,武侯区内常住人口已增至300万人,其中,武侯新城人口数量达到百万之巨,并保持高速增长。也就是说,武侯区1/3的人口,集中在了武侯新城。

  2015年9月8日,武侯区宣布未来5年将在武侯新城逐步推出4002亩土地。簇桥作为一个重点区域,伴随住宅市场和土地市场的亮眼表现,自然走向了市场关注的前沿。可以预见的是,土地资源的富集势必带来活跃的市场机会,但对于城市管理者和区域开发商来说,摆在他们的面前共同课题却不止一道。

  “三高”人口红利 簇桥如何分一杯羹?

  统计数据显示,截至2015年10月,武侯区内常住人口已增至300万人,其中,武侯新城人口数量达到百万之巨,并保持高速增长。也就是说,武侯区1/3的人口,集中在了武侯新城。

  目前,武侯新城内保利、中海、绿地、蓝光等众多开发商带来的品质住宅已逐一实现。再加上簇桥锦城苑、金桂苑、龙锦文苑等比较集中的簇桥住宅区,入住率高,人群流量大,拥有庞大的消费人群。与此同时,武侯新城这百万常住人口还呈现出明显的“三高”特征:

  首先,武侯区高学历人群占比全市最高。区内大专及以上文化程度人口占比达26.6%。其次,武侯区外籍人士分布最多,数据显示,武侯区分布散居境外人员6255人,占全市散居境外人员总数的45.7%。此外,武侯区还是全市高人均可支配收入第一的行政区,居住高收入人士30万人左右。

  

  2014年成都主城区人均可支配收入

  持续的人口增长,高学历人士、外籍人士、高收入人士“三高”聚集,为武侯区的房地产市场提供了高质量的客群支撑,同时也蕴藏了强大的消费能力。而这部分人群未来的流向,就是武侯新城。目前,武侯新城建成、在建商务楼宇共48个,可用招商及自用总部楼宇规模约298万平方米,已经成功引进京东商城、航天天绘、北方工业集团、中国移动研究院等320余家知名企业入驻,项目已建成区域入住率达到83%,常驻办公人口约一万余人。

  以目前的人口导入趋势和产业发展布局来看,簇桥住宅市场的提档升级已经不争的趋势,对于入驻开发商来说,提供符合这类人群的优质产品,将是分享三高人口红利的直接入口。面对武侯新城簇桥片区庞大的消费人群,如果没有一个大型的商业新中心做承载,“僧多粥少”的局面将是常事。

  出行老大难,如何给交通腾出空间?

  过去的武侯新城,交通方面的劣势表现较为明显,武侯大道和草金路等现有路网配置,相较于交通流量明显负荷过载。针对现有的出行难题,武侯新城在草金路、武侯大道、老川藏路与在建的地铁3号线,以及蓝润广场上盖的9号线10号线构建了片区便捷的交通体系,三环路、绕城高速与成渝、成绵等多条高速公路紧密相连,除此之外,该片区的路网建设完善工程也在紧锣密鼓实施中——武科四路和万兴路两条进出城通道改造工程未来将直通二环,内部及外联交通均十分便利。

  

  武侯新城交通路网

  除了在现有路网上做加法,武侯新城在陆续推出的4002亩土地中,也预留了更多的腾挪空间。据了解,原计划的4002亩土地中,土地性质包括工业、商业、住宅用地等。为了实现为产业园区量身打造的“生活品质建设计划”,政府将原本只有551亩的住宅项目优化为了1155亩,绿化用地从过去的60亩优化为了295亩,商住用地也增加了73亩,优化后的土地资源将为产业园区的生活和生产配套设施腾出更大的发展空间。

  片区商业升级 如何兑现“百亿商圈”?

  在武侯新城的蓝图上,已经早早的画出了一个圈。据武侯新城管委会相关负责人透露,整个武侯新城未来将以多个重点项目商业为龙头,共同打造“百亿商圈”,改变区域的商业格局。尽管这个“圈”目前尚未闭环,但最重要的“点”已经成功布局——位于武侯新城簇桥片区的近35万平方米大型商业综合体蓝润广场将在集中式商业、商业街、酒店、公寓、办公楼等多种产品配置以及川西特色商业街上多点发力,填补簇桥片区旗舰商业空缺。

  锐理数据统计显示,近三年武侯新城商业供销比为1.97,存量去化周期为53个月,远低于成都市主城区市场2.37的供销比及84个月的存量去化周期,在成都市主城区中属于压力相对较小的区域。那么,当日和富森美激烈拼抢后才斩获地块的蓝润,又如何自我定位呢?

  2013年1月至2015年7月成都主城区以及武侯新城供销存量统计(点击图片查看大图)

  四川蓝润地产副总裁潘锐在接受媒体采访时表示:当初拿地蓝润广场项目,蓝润是站在城市属性的角度,意欲打造武侯新城片区商业中心地标。而从公司的发展战略角度来看,蓝润出于为未来商家经营造活、保障物业服务、提升后期增值的目的,自持了蓝润广场10万平方米以上商业,看中的是该片区后期的新城区发展红利,即使眼前可能放弃部分现金流,但获得的后期城市发展红利将让蓝润收获更大的资产价值。

  此外,对于“未来蓝润广场不会是常规的购物中心,也不会是纯粹的一个商业街” 这样一个项目定位,潘总还强调,这个项目定位的与众不同并不是它修建的建筑不一样,而是在运营思路上和经营打法上、包括项目的前期策划规划上的不一样。蓝润广场规划的步行街和购物中心虽然看起来和其他项目相差无几,但是在商家的组合上、主力店和泛主力店的应用上,充分结合了项目所在区域本身的落地行、可操作性和可执行性,同时也会针对项目理念的前瞻性、创新性进行集中的叠加,最终打造出的蓝润广场,是融入了创新运营的适合整个区域的项目,同时也是超过大家预期的项目。

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