论央行双降：谁言寒冬将至 暖风劲吹助房地产春暖花开

　　三季度经济数据还未出炉之时，各大机构就纷纷预测四季度降息是大概率事件。然而没想到这支靴子掉的如此之早，央行霜降前夜再次宣布“双降”，自2015年10月24日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率25个基点，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

　　“双降“原因：经济数据持续探底，拉动投资势在必行

　　10月19日，统计局公布三季度GDP数据，前三季度GDP 累计增长6.9%，略低于上半年7%的增速，亦为近 6 年来中国 GDP 增速首次跌破7%。

　　从“三驾马车“表现来看，出口同比回落减弱，PMI新订单与新出口订单亦小幅回暖，出口继续恶化可能性不大，但外需难在短期内有明显好转,且人民币实际有效汇率近期趋稳,出口增速将继续维持在低位。

　　消费方面，伴随整体经济的下行，从2009年开始消费增速处于放缓期。进入2015年，消费增速在年初小幅下降，自5月以来又平稳回升并创出新高，预示着消费品零售市场有望进入平稳上升时期。

　　投资方面，固定资产投资累计增速不断下行，且无触底迹象显现，已成为拖累GDP增长的“罪魁祸首“。作为投资主力，房地产投资的下滑更是明显，主因在于行业处于去库存阶段，企业新增投资意愿不强。

　　小结：“三驾马车“中消费表现尚可，而出口短期难以恢复，因此四季度保“7”必须拉升投资。通过“双降”，降低社会融资成本，房地产行业销售增速有望加快，进而减小房企库存压力，促进房地产乃至整个固定资产投资的回暖。

　　“双降”效果：直接提升市场购买力，有利降低开发商资金压力

　　1） 直接提升市场购买力 

　　自从2014年11月22开始，一年之内央行已经连续6次降息。5年期以上中长期贷款利率从6.55%下降至目前4.9%，累计下降1.65个百分点，相当于此轮降息周期前的 75 折， 据测算，如一套房屋按100万贷款，30%首付，30年贷款期限计算，降息后利息总额较降息周期前减少29%，每月月供减少16%，总购房成本下降13.9%。而如果按 25%首付比例计算，总购房成本下降14.4%，如果考虑到实际操作过程中的首套房利率优惠，此轮降息周期带来的购房成本下移实质上已经接近15%。

　　2） 降低开发商资金压力 

　　自2014年4季度行业进入复苏周期以来，开发商资金面在2015年2季度开始迅速复苏。上半年销售复苏同时，行业投资明显紧缩（减少拿地、降低开工），以上事实使得资金面出现好转。本次“双降”将在此前基础上，进一步缓解开发商资金端压力。

　　走势预期：四季度房地产投资有望触底，后续仍存可选政策路径

　　1） 四季度房地产投资有望触底 

　　虽然今年以来房地产开发投资处于持续下行阶段，但9月新开工累计增速跌幅较上月收窄约4个百分点，投资端积极信号已经出现。

　　由于销售回暖，开发商库存处于逐月下行阶段。行业资金充裕度提高，叠加资金成本下降最终将带来投资趋稳复苏。如果四季度销售持续放量，开发商将有序补库存。从中性预期看，2015年1Q开始行业投资大幅下行，因此2016年1Q将进入低基数期。以上两点原因造成后期新开工和投资逐级复苏是大概率事件。

　　2） 后续仍存可选政策路径　 

　　考虑政府已经从最高层面体现稳定经济增长和促进房地产市场健康发展的决心，我们认为如果房地产市场不能有效恢复，除降息、降准等传统宏观货币工具外，我们认为政府仍存在大量政策后手可供选择（包括继续差别化信贷、降低资本金要求、行政干预、财税政策、土地和户籍政策、网路管理和保障房制度等）。