西安土地3季度市场运行稳定 热点区域成交量有望增加

　　一、2015年3季度全国重点城市土地市场运行概况

　　主要城市供需双降价格走高 不同城市分化加剧

　　2015年前三季度，全国一二线城市受供地收缩等影响整体表现大幅回落，标杆房企连续数月购地额下降，直至6月起才渐现回暖;随着近期政策放松及楼市普遍升温，房企拿地热情重燃，三季度以来供求量同比跌幅均收窄，楼面均价创新高，“金九”成色足。整体来看，前九个月全国主要城市地价上涨出让金下降，供需均不及去年，不同城市分化加剧。

　　中国指数研究院数据显示，2015年前三季度，全国300个城市共推出土地2.2万宗，推出土地面积7.48亿平米，同比减少25%;共成交土地1.6万宗，成交土地面积5.65亿平米，同比减少30%，其中住宅用地成交4202宗;成交楼面均价为1308元/平方米，同比上涨11%，其中住宅类用地成交楼面均价为2108元/平方米，同比上涨22%。

　　前三季度，全国一线城市土地市场受政策及供地影响呈现一定波动，供需量及出让金均不及去年，成交均价同比小幅上涨;二线城市以分化为主，各项指标同比涨跌互现，均价及溢价率领涨，三季度表现较突出；三四线城市同比仍呈降势，但降幅均较上半年收窄。

　　另据国家统计局最新公布的数据显示，前三季度，房地产开发企业土地购置面积15890万平米，同比下降33.8%，降幅比1-8月份扩大1.7个百分点；土地成交价款4916亿元，下降27.5%，降幅扩大2.9个百分点。可见，全国土地市场整体趋冷，热点城市成交大涨，市场分化现象日趋明显。

　　二、2015年3季度土地市场动态

　　三、2015年3季度西安土地市场总体运行概述

　　供应稳步 成交量环比增长

　　2015年3季度，中央保持稳增长、促消费的政策导向，降准降息，降低首套房商贷首付及二套房公积金首付比例，取消限外令，降低房屋转让手续费，全面推行公积金异地贷款，政策宽松的持续加码促进购房者积极入市，推动市场交易量回升。前三季度，西安市房地产开发投资1326.32亿元，同比增长4.9%，商品房销售面积同比增长4.4%，比上半年提高14.6个百分点，市场显现回温态势。反映到土地市场，3季度西安市土地稳步供应，成交量环比增长。

　　3季度西安共供应土地75宗，供应土地面积236.95万㎡;成交土地50宗，成交土地面积130.16万㎡。供应量与上季度基本持平，成交量环比上涨一倍以上，高于今年1季度，然而同比去年仍下跌43%。

　　2015年3季度，西安市土地成交平均楼面价为1099元/㎡，与上季度基本持平，同比下跌8.63%。不同区域价格表现不一。本季度高陵、周至、阎良的土地成交量多达14宗，楼面价多在500元/㎡以下。市区的优质住宅、商服地块楼面单价均在1000元/㎡以上，例如，高新丈八北路、大寨路的住宅、商服地块楼面价在1500-2000元/㎡，经开民经一路和凤城六路的住宅地块楼面价达1700元/㎡左右;灞河新区富力白鹭湾项目用地楼面价为1300元/㎡左右，近郊临潼于国家旅游休闲度假区凤凰大道附近成交2宗住宅用地，容积率小于1.6，楼面价达2000元/㎡以上。

　　2015年3季度，西安市土地出让总金额为48.33亿元，环比下上涨87%，同比下降47%。本季度土地成交规划建筑面积439.73万㎡，环比上涨88%，拉动成交金额相应上涨。从土地成交总金额季度走势图可以看出，今年以来，土地出让金已连续三个季度同比下跌，整体成交节奏比去年趋缓，3季度略有回升，然而同比仍跌。

　　4、3季度各类土地供应对比

　　从季度分用途土地供应对比来看：本季度除商服用地供应量有所减少，其他用途供应宗数均上升，其中住宅用地合计供应34宗，比上季度增加3宗，商服用地供应11宗，比上季度减少10宗，工业、商住和综合用途各增加1宗。

　　五、2015年3季度土地市场成交分项分析

　　1、3季度土地市场分用途成交占比

　　2015年3季度分用途土地成交显示，本期住宅用地共成交28宗，占比56%，比上季度提升12个百分点;商服用地成交占比下调18个百分点，为32%，共成交16宗。商住和综合用途分别成交5宗和1宗。

　　住宅用地主要位于高新、经开、城南和周至，其中高新成交住宅用地5宗，西三环附近和丈八北路附近各2宗，韦斗路附近1宗;商服用地主要位于浐灞和高新，其中浐灞成交商服用地5宗，金融商务区1宗，欧亚二路1宗，浐河半引路附近的汽车主题公园2宗;高新成交4宗商服用地主要位于西三环、丈八北路等地。

　　2、3季度分区域土地成交占比

　　2015年3季度分区域土地成交显示：高新、周至、浐灞和城南为热点成交区域，分别成交土地11宗、7宗、7宗和6宗，占比22%、14%、14%和12%。其中高新成交11宗土地中，包含5宗住宅、4宗商服、1宗商住和1宗综合，二次创业区板块和高新核心板块为热点成交区域；周至成交4宗住宅、2宗商服和1宗商住；浐灞成交5宗商服和2宗住宅；城南成交4宗住宅、1宗商服和1宗商住，其中丈八北路齐王村附近成交3宗住宅用地。

　　城东、阎良和经开各成交4宗土地，临潼、高陵和城西分别成交3宗、3宗和1宗。

　　3、小面积地块成交为主

　　2015年3季度分面积段土地成交显示：本季度1-3万㎡和5-10万㎡成交占比上升，1-3万㎡共成交15宗，占比30%，比上季度提高3个百分点；5-10万㎡共成交9宗，占比18%，比上季度提高8个百分点。1万㎡以下仍为地块成交主力，共成交16宗，占比32%；3-5万㎡成交10宗，占比20%；10万㎡以上无成交。

　　六、土地市场后市预判

　　供应以城市新兴区域为主热点区域成交量有望增加

　　当下，国内宏观经济存下行和通缩压力，国家为促进经济平稳增长，保证市场流动性合理和充裕，多次降息降准，引导社会融资成本下行，促销费，稳预期，支持实体经济发展。在经济下行压力仍未缓解的情况下，三季度，房地产市场政策环境进一步宽松，商贷及公积金贷款首付比例下调、公积金异地贷款全面推行、住房转让费降低、限外令取消等等一系列政策，都营造出最为宽松的购房环境，支持刚改人群加速入市，促进库存消化。

　　在此背景下，西安房地产开发投资正在逐渐回暖，市场交易稳步向好，土地市场显现稳步供应、交易量上扬的态势。对于快速发展中的西安来说，城市新兴区域的用地需求依然旺盛，如高新二次创业区板块，浐灞北辰东板块、经开北客站板块、城东灞河新区板块以及高陵、阎良和临潼等地，城市核心边缘区也充满机遇，如经开市政府板块、城南泛高新板块等。未来土地供应预计仍以城市新兴区域为主，兼带城市核心边缘区，热点区域成交量有望增加，价格稳中有升。