第七届中国房地产科学发展论坛：互联网+房地产为主题

　　2015年10月31日，中国房地产业协会主办的第七届中国房地产科学发展论坛在天津梅江会展中心开幕，论坛以“互联网+房地产”为主题，邀请《第三次工业革命》的作者里夫金、冯仑等嘉宾和企业家进行探讨。

　　1800名来自房地产企业、建筑部品企业、设计施工单位、科研机构的代表齐聚天津，见证这一行业盛事，交流先进经验。中国房地产业协会会长刘志峰发表题为“用互联网思维和手段创新房地产业发展”的主题演讲。业内众多知名企业家悉数登场，与代表们分享了高水平的行业分析和预见。

　　以下为直播实录：

　　10月31日下午论坛环节

　　邱文胜：革命性装饰材料—让世界看见中国创造

简一大理石瓷砖国内营销总经理 邱文胜

　　邱文胜：我们说房地产行业也进入了白银时代，大理石瓷砖能不能够为我们的房企带来实实在在的好处呢？那么我们可以看看一个简单的计算，比如说我们就以意大利灰大家经常使用的天然大理石来说，大概在市场上800块钱一方，我们产品大概是300，每平方节省500，如果以1万方总数来看，包括它的损耗，包括它的铺贴费用，我们1万方可能就节省500多万。天然大理石它的供货周期更加的长，大理石瓷砖作为工业化的产品它的供货是非常的便利，这就是我们看到天然大理石和大理石瓷砖它的施工周期的变化。

　　作为房地产行业的最下游的企业，我想也代表我们这些制造业们说一句话，我觉得作为中国的制造业，我们一定会面临着重重的困难，在未来还会更多。但是在互联网，我们是这样说的，一定要用工匠精神去做好产品，用精准的定位、用创新精神去做好品牌，我相信，中国的制造企业一定会迎来灿烂的春天。

　　何亚东：共建智慧高端地产 共享智能绿色生活

杭州老板电器股份有限公司董事副总经理 何亚东

　　何亚东：里夫金先生在我提问的时候他建议中国的地产商和建筑商应该全面的与有这些绿色科技思想的企业要全面合作，推动我们建设产业也好地产企业也好第三次的工业革命。当然也是为了促进这个行业能够尽快的走向市场，能够尽早的推动第三次工业革命，我们计划准备投资将近一个亿，来捐赠给我们有着绿色科技思想的地产企业。　 

　　当然，我们是以冬奥会、京津冀和亚运会杭州华东地区这样的房地产企业作为我们主选择的对象。当然我们今天上午所谈到的百年住宅项目，也应该是我们的优选项目。这个产品的技术也得到了众多政府部门的一些支持，北京北京市科委全球气候组织和北京市环境科学研究院以及中国首创地产集团，当然包括中国房协对于新的技术革命都做了很多的帮助和支持。

　　对于住宅推动第三次工业革命我们应该能够起到微薄之力。也就是说我们用互联网思维带动白银时代的住宅产业升级。

　　高鑫：互联网创新时代下房地产运营模式的转型

浙江众筹房总经理高鑫

　　高鑫：我就向各位做一个汇报，中国的房地产在进入了20年的飞速发展，取得了惊人的成果，房地产一词也成为了老百姓最关注的词汇，但是，从制造业模式的房地产传统开发，也为未来行业发展埋下了不少隐患，传统的房地产开发，我给他归结为6个特色，第一、先做项目再做数据，先有土地后找市场，先有规划后找客户。先做开发再找客户；先有部门后有体验，先有项目再找资金，这直接导致了房地产的资金投入过大，库存压力巨大，同时客户的定制化个性需求得不到满足。　 

　　同时，随着时代的进步，我们的客群已经从传统的60年代、70年代为主要的消费客群，向80年代、90年代甚至00后进行。客群的变化带来的是生活方式和购买习惯的变化，现有很多客户更多的关注自我消费实现，更多的生活体验实现。那么客群的变化也为开发商转型提供了原动力。

　　潘军：创新思维下的社区服务O2O生态圈的构建

花样年控股集团有限公司董事局主席 潘军

　　潘军：由于过往我们三十年形成了接近250亿平方米的社区，在性能方面、功能方面都会有极大的缺失。所以对于存量的服务将会变成一个新的主导。所以我们认为，社区再加上我们其他不发育的商业设施，会变成一个新的商业行业。比如说现在几乎所有的服务领域跟发达经济都有一个非常大的差距。说是互联网颠覆了传统产业了吗？不是，严格意义上来讲是因为传统的产业太粗放，没有形成自己的商业伦理而导致的，所以我们认为会变成一个新的行业。

　　所有行业对“物业管理公司”这个名称的理解本身就是错误，因为“物业管理”只是手段，而最终目标是什么？是达成用户的满意度。我们生产房子也是，我们原来在初级阶段所生产的是人们生活的简单的空间，但未来提供一个人类生活的生活场景，所以对人的管理将会成为一个新的价值，就是花样年提出的，未来社区将会变成一个基于互联网的一个新的商业文明的入口，这个入口，这个形态我们计算过，现在大家统计是一个超万亿的规模，我们房地产开发行业是超过十万亿的，但是未来基于一个终端、微观服务领域的一个大行业，一定会超过十万亿，就是替代下一个以房地产作为基准的这样一个行业。

　　朱保全：互联网+社区服务实践

万科集团高级副总裁兼物业事业部首席执行官 朱保全

　　朱保全：对于建筑业来说，对中国过去三十年高歌猛进的发展过程当中，我们存量地产高达240亿平方米，但是这些建筑都是死建筑，这些建筑并没有活化，所以未来过程当中，我们如何能够去把我们的物业进行数字化，这是摆在中国房地产企业甚至包括我们物业管理企业面前的一个课题。

　　对物业管理如何实现Uber化，接下来用一点点时间分享万科的一些做法。大家知道过去25年里，万科物业成为中国物业管理企业里面最优秀的业主认同的公司，物业品牌，这个品牌基于什么，更多的是基于与万科地产一起形成的一套服务客户的一些标准的流程和做法。但是中国有十万户物业，是不是生有一个万科，如果只有一个万科物业的话是不是只有万科的业主才能享受到好的物业服务？这个话题在互联网的今天，这个Uber化的今天其实是摆在我们面前的。所以从去年开始我们提出了我们期望的一个结果，如何把过去25年我们所积累的经验和教训能够把它的云端化，能够互联网化，能够与更多的物业公司合作、分享，让更多的业主享受到物业管理的价值和服务。

　　王志彬：实体商业+互联网的思考

万达集团商业管理中心总裁 王志彬

　　王志彬：2003年之后，随着阿里、淘宝的崛起，还有一大批电商的快速涌现，让所有的从业者和消费者忽然发现，原来消费者的需求和商品的供应的距离可以被无限的缩短，所有实体的经营和从业者其实都开始思索一个问题，就是实体商业是不是应该向互联网化发展。　 

　　在这个过程当中，我们慢慢看到，由于电商它的技术的掌握，他变成了实体商业和互联网之间的一个桥梁。但是，由于电商的这种规则相对野蛮的生长方式，然后又加上它自我替代的速度过快，让所有加在电商上面的实体商业加到互联网上，是真正的互联网+，所有的实体商业开始慢慢感觉到的，原来自己一步一步所谓建立起来的这种经营基础被颠覆了。这时候所有人都开始质疑，实体商业是不是已经走道山穷水尽了，到底有没有实体商业的未来？ 

　　在三到五年之前，有人说过商业未来最终将被线上的商业所取代，我相信大家都会相信。但是到今天，这应该只是一个笑话，因为随着个性化消费的需求的提升，再加上移动互联网的快速发展，慢慢的大家可以发现，实体商业里面的一些深入的场景和一些服务的功能和深度的体验是没有办法被互联网所取代的。所以我觉得是实体商业反复思索到底要不要加互联网，还是不是通过互联网能够去解决你所面对的问题。

　　阐述一下最后的观点，如果消费者需求是推动商业模式的转变，所有的实体零售如果要加互联网必须以最深基础，实体商业需要将互联网为我所用，与时俱进，实体商业需要从线上长起来，而不是飞上去，实体商业在现代这个时代应该要全方位的嫁接移动移动互联网。

　　魏来：互联网+建筑设计与施工

中国建筑标准设计研究院BIM建筑设计研究所所长 魏来

　　魏来：对于不动产为主的这样一个房地产行业来讲，互联网+到底意味着什么？刚才冯仑冯总讲到一个细节不知道是否注意到了，这个细节是什么？如果我们做这种把前端的众筹也做好，把后端的销售也做好了，我们可以根据用户进行定制了，这时候会有一个问题，如果我们在开发这个环节，也就是说在产品制造这个环节出问题的话，我们恐怕是对互联网+还是有一定的影响的。这就引发一个问题，我们不谈金融这一端，不谈销售这一端，我们只谈中段，这个房子到底怎么建。今天我个人抛砖引玉的一个说法，就是互联网+，总不能像发一个短信一样把房子给你发送过去，我也不可能像像送一件衣服一样把房子快递过去，我还是要踏踏实实的设计、建造。互联网+带给我们的意义在哪里，是一个打破时间和空间限制的功能，由此带来了一个我们认知的无限延伸和我们管理半径的无限加大。

　　所有的房地产开发商恐怕跟政府打交道是很困难的，政府现在要求也是一天比一天高，比如说像上海，上海已经是明确要求国家投资的项目超过多少平米或者是重点地区的项目要使用BIM，你甚至要向它交付BIM，上海这个文是上海纪检委发出的，还有一个很有意思，借助BIM技术预防反腐败，是这样一个思路。

　　冯仑：互联网与房地产C2B

中国房地产业协会副会长 冯仑

　　冯仑：互联网对房地产的影响，那就是通常看到的O2O的生活电商。过去物业管理公司在社区服务方面扮演着非常重要的角色。目前来看只要有一部手机，各方面垂直的O2O的电商都可以帮你解决，看病可以挂号，所有生活类的这些事情都跟传统的物业公司没有太大的关系。

　　所以在这种情况下，传统的物业公司面临互联网的巨大挑战，许多传统的物业公司要么破产了，要么被全国性的大物业公司整合，或者说加入到新的社区服务模式当中，把自己的业务逐渐分解。

　　房地产公司的转型，我们分三个办法:

　　第一种叫微转型。就是在传统的住宅领域里做细分市场，往深度发展，作细分市场，然后在区域市场、细分市场上做一些深化。

　　第二种叫小转型。转型不转行，还是房地产公司，除了住宅以外，又增加了商业不动产，包括工业地产、物流，包括健康养老，除了开发以外也做资产管理，还进入资产管理，进入基金、进入一些房地产的金融等等，不管怎样我们统称为小转型，就是转型不转行。

　　第三种是大转型。转型等于转行，比如说万达提出来去房地产化，就是转型等于转行了。

　　这三种转型方式对风险和治理要求不一样。转型越大动作幅度越大，风险越大。大体上来看，微转型的成功概率非常高，小转型必然导致业绩在短期内传统的业绩下滑；大转型风险最大，不仅影响到公司治理上的振荡，更重要的这种跳跃性的转型短时间内取得成效风险是非常大的。目前来看，这种成功率相对比较少。

　　总之，互联网对我们这个行业已经发生了深刻的变化，不仅影响到我们整个行业的商业模式和生态，也促使我们在转型上去思考、去应用。

　　李振合：互联网+房地产战略行动路线图

腾讯街景房产副总裁李振合

　　李振合：互联网+在市场上可以听到很多的版本，互联网+云计算是通过信息通讯技术。举例子来讲，早年的时候大家用手机上网非常辛苦，那好了，现在实现了4G的技术以后，让大家充分利用它，可以更好的使用它。在互联网+房地产领域里面实现更多的应用，新的产品、新的业务和新的模式，构建互联网+房地产的生态圈。所以互联网+并非是很多人说的颠覆的版本，其实我们再三强调我们是做跨界融合。

　　中国分为三个产业，第一产业农林是属于初级阶段，包括第二产业制造业也有一些发展过程当中。因为我们做的房地产的话是属于成长阶段的，那它是基于当时信息通讯技术就是移动互联网、计算大数据和物联网联网，中国互联网+的国家战略四个维度，基于这样一个维度，产生了互联网平台，来促进三大产业的成长过程，能够有效的助推这样的产业发展。

　　欧阳兵：新形势下的房地产互联网+与金融化

绿地集团北京公司总经理欧阳兵

　　欧阳兵：在中国经济增速不断下行的压力下，房地产市场供求关系发生了重大变化，供不应求的场景已经越来越远，房地产行业的发展也随之不断下滑，虽然中国房地产市场规模总量巨大，并在相当长的时间内，在国民心目中的社会地位突出，但从长周期的视角来看，行业拐点实际上已经到来，并且不可逆转。

　　结构性的分化日益加剧。在房地产行业也进入转型调整期，不同城市的局部供求状况和市场组织出现了剧烈的分化。部分产业城市人口聚集、能力强的城市仍有发展空间，但多数多数成熟面临很大的去化压力。

　　当前，中国的房地产企业都在遣返变化，不断求新，从而使房地产有更加的内涵，比如说房地产+商业、的也产业，+创业孵化，+互联网+金融等等不一而足，房地产行业与其他行业的跨界协同越来越紧密，

　　面对上述全新的市场形势，房地产必须运用新的思维和新的手段来推动企业的转型发展。我们认为，有两个长期趋势是房地产企业必须予以关注并努力开展创新实践实现的。一个是房地产的互联网+，另外一个是房地产的金融化。

　　唐芬：互联网+住宅产业化

中国房地产业协会副会长、长沙远大住宅工业有限公司总裁 唐芬

　　唐芬：住宅产业化这么多年大家听得特别多，因为他有一个核心的关键，就是把放子放到工厂造成，用工业化的方法生产房屋，在我们看来，工业化建造房子只是手段、是工具，而不是最终的目的。那它的目的是什么？我们想就是通过把传统、粗放的落后的手工工业的方式，通过把它转变成为集约、高效的工业化的生产制造，而让我们的这样的房屋，让我们的建设变得越好，变得更好，变得更快，而且能够更加的便宜。

　　中国房地产业协会副会长张力威主持下午论坛环节

中国房地产业协会副会长张力威主持10月31日下午论坛

　　10月31日上午论坛环节

　　百年住宅示范项目试点签约

百年住宅示范项目试点签约仪式嘉宾合影

中国房地产业协会副会长兼秘书长冯俊代表中国房协与五家开发企业代表签约

中国建筑标准设计研究院孙英院长主持签约仪式

　　孙英：当前，房地产业发展方式和供需关系发生了很大变化，房地产市场由供应为主导转向了需求为主导，住宅品质、和良好的居住性能在消费者心目中的位置越来越重要。中国房地产业协会倡导的百年住宅，正是顺应这一形势，用长寿命、好性能、绿色低碳的先进理念和技术，改变传统的房地产生产方式和住宅产品的消费模式，提供了促进住宅品质提升，带动开发企业转型升级的先进示范。

　　中国建筑标准设计研究院作为中国百年住宅建设项目管理办公室的承担单位和主要技术支撑单位，负责示范项目的组织管理和技术研发，也承担了首个百年住宅示范项目上海绿色地南向绿地公馆设计和装配总承包，由于亲历其中，三年多来，我们深深感受到百年住宅一定是我国住宅产品升级换代的方向。上海绿嗲ΩΩ威廉公馆按照国际通行的SI理念设计，建筑设计空间灵活变，主体结构按耐久100年设计，采用产业化铸造模式，集成利用了多项绿色、环保、低碳新技术、新材料，采用全装配式内装，实现了精装修部品化、工业化，这些都显著提高了住宅的寿命、质量、居住性能了品质。

　　随着百年住宅技术水平的提升，建设规模的扩大，开发成本会进一步降低，性价比还将提高，必将全面引领我国住宅产品的更新换代。各位嘉宾各位代表，在我国知识建筑产业化的大背景下，中国百年建设与示范项目为载体已经进行了成功的探索和实践，为进一步推广百年住宅示范项目发挥带动作用，中国房地产业协会不久前发出了扩大百年住宅建设试点的通知，得到了诸多房地产企业的热烈响应，房协经研究筛选决定接受上海绿地集团，天津房地产开发发展集团，鲁能集团，海尔地产集团等五家单位申请启动第二批百年住宅示范建设项目。

　　岳玉贵：天津房地产业创新与发展

天津国土资源和房屋管理局总经济师 岳玉贵

　　岳玉贵：总体来讲，目前天津房地产市场交易活跃，运行态势平稳。截止到九月底，全市新建商品住宅有效供需比为1.64：1，比年初下降了0.38个百分点，处于1.5至2：1的合理区间。因为我们天津经过多年的探索，商品住宅的上市量和交易量经过摸索，应该是一个合理区间是在1.5至2：1这个区间，现在天津处于1.64：1，我们中心城区现在是1.3：1，已经低于下限了，可以说是供不应求了。

　　随着宏观经济步入新常态，天津房地产市场也进入了稳定发展的新时期，未来，天津房地产市场发展更是优势明显，机遇众多。

　　未来，天津房地产市场发展更是机遇无限，作为北方第一个自贸区，天津自贸区将带动辐射华北、东北、西北广大地区，吸引、蓄积和集合更多的购房需求，京津冀协同发展规划纲要》的实施将带动人口导入，产业布局调整以及基础设施和公共服务的升级，积分入户等政策降低了外地来津置业人群的入市门槛，进一步促进市场需求的释放，可以预见重大机遇叠加的天津，房地产市场的未来一定活力无限。

　　刘光明：超算、云计算与大数据合力助推建筑产业快速发展

国家超级计算天津中心主任、天河一号计算机领军人物 刘光明

　　刘光明：讲大数据，在座的觉得有点玄乎，第一点和第二点的定义，大量、高速、多样、价值，有的地方讲四不为，你们搞地产觉得这个东西很难把握，我们没有这个能力，实际上不是这九，只要大家把自己的产品设计生产和管理过程当中数据收集起来，然后把它做有效的利用这就是大数据，美国人不是很提倡大数据的概念，他们在几十年前就做数据的分析，现在很多数据分析师干的就是这些事，就是大数据，我们现在做的就是把大数据应用到这些领域，我们提一个建议，收集与和用好与自己相关的产品设计、生产、销售和运营管理相关的数据，你会参与到大数据，拥抱大数据，就不会被大数据的浪潮淘汰掉。

　　余鲲：互联网形势与政策

中央网络安全和信息化领导小组办公室 余鲲

　　余鲲：互联网是信息化的典型应用，是信息化的典型工具，也是典型应用，互联网已经向电灯、电话、自来水那样广泛的应用到生活和生活当中，甚至比他们渗透得更深入、更广泛，成为重要的决策工具。

　　互联网是信息通讯技术的典型应用，互联网+正在导致万物互联、互联网+房地产业将积聚房地产业新动力，植入房地产业新价值，促进房地产业跨界合作互动，从而实现房地产业新增长。房地产业的链条很长，互联网+房地产业必将对中国房地产经济发展产生重大影响。中央网信办对此非常关注。期待各位来宾通过本次论坛交流房地产业在互联网+实践过程中的创新模式和经验教训，展示、推广房地产+互联网产业的成果，期待各位满载而归。

论坛现场座无虚席

　　现场嘉宾踊跃提问

中国建筑标准设计研究院孙英院长提问

天朗集团代表提问

平安银行代表提问

杭州老板电器股份有限公司董事副总经理何亚东提问

新华社记者提问

　　杰里米·里夫金：绿色智能新时代——中国的第三次工业革命

　　美国经济趋势基金会会长、《第三次工业革命》作者杰里米·里夫金（JeremyRifkin）发表题为《绿色智能新时代——中国的第三次工业革命》主题演讲

　　杰里米.里夫金：GDP在全球各个国家都在发生衰退，在减缓，原因就是我们所有的生产效率在过去20年当中一直是住步不前，结果我们看到了，我们现在在很多国家失业率非常高，尤其年轻人当中我们现在有一个悲伤事实，那就是经过两次工业革命之后，世界上最富有的80个人，他们共同的财富加在一起相当于全球世界总财富，全球所有人类财富的总财富的1.5%，我觉得这真是非常错误的，我觉得这是我们组织经济生产方式的一种错误的安排。

　　在房地产和建筑产业当中，我们所做的所有的生产工作就是不断的将能从一种产品当中集中到另一种产品当中，我们把能源和原材料合成变成一种产品，这种转化的效率叫做总体能效。

　　我们作为房地产业，我们也需要在中国将我们房地产和建筑的产业接入到这样一个新的通讯、能源和交通的平台当中。我们现在讲的第三次工业革命的三大平台我们已经有了第一个就是互联网的通讯，通讯这个平台已经比较成熟了，但是呢，第二个平台就是我们的互联网化的由新能源可再生能源智能电网调配的第三个能源平台，第三个平台就是无人驾驶的由互联网调配的由新能源驱动的汽车交通平台，这三大平台加在一起才会形成我们中国的未来第三次工业革命的平台，这个新的交通信息和能源网络结合在一起形成一个凌驾于所有产业上的物联网的平台。

　　刘志峰：用互联网思维和手段创新房地产业发展

中国房地产业协会会长刘志峰发表题为《用互联网思维和手段创新房地产业发展》主旨讲话

　　刘志峰：互联网的兴起，给房地产业的研发设计、投融资、施工建造、材料供应、市场销售、后期服务等整个产业链带来了新的变化。大家在这个开放平台上整合资源、跨界合作，推动了房地产业创新发展。应该说，在房地产领域，互联网+发展很快，大家也在思考。互联网“+”什么，“+”在哪儿，“+”完后等于什么？

　　刘志峰会长给出以下几点意见：

　　第一、要从房地产业所处的新阶段，认识互联网、拥抱互联网。

　　第二、要从房地产业所现的新特征，连接互联网、融入互联网。

　　第三、房地产业要在与互联网的融合中发挥优势、创新拓展。

　　天津市人民政府副秘书长穆怀国致辞

天津市人民政府副秘书长穆怀国在梅江论坛上的致辞

　　穆怀国：国务院今年出台了《关于积极推进互联网+行动的指导意见》，本届论坛以互联网+房地产思维、动力、价值为主题，探索房地产金融智慧社区，借用信息模型等技术在互联网业的创新模式，分享国内外先进技术，分享房地产业先进形势，促进交流合作，这必将对全国及天津房地产业持续健康发展起到积极的推进。

　　中国房地产业协会副会长兼秘书长冯俊主持本次论坛

　　中国房地产业协会副会长兼秘书长冯俊主持10月31日上午论坛