观察:人口大迁徙之下 看三四线城市商业如何逆袭

克而瑞咨询   2015-11-03 10:00
核心提示:在大迁徙之下,三四线城市的房地产行业将何去何从呢?与人口、消费力息息相关的商业是不是也将没落呢?三四线城市的商业有没有机会逆袭呢?

  在大迁徙之下,三四线城市将渐渐失去活力;与人口、消费力息息相关的商业是否还有机会?又将如何逆袭?

  最近,相信你的朋友圈也被一篇《逃离你终将衰落的家乡》的人口大数据分析刷屏了吧。一组组数据,一张张向下走的趋势图,都在阐述着社会发展过程中必然要面临的城市间人口迁徙、劳动力分配不均的问题,以及不可避免的人口老龄化问题。

  “逃离他们终将衰落的家乡。”

  关于未来,大数据分析给出了这样一种推断。

  那么,

  作为地产人,看到这样的数据分析可能都会本能的思考:

  在大迁徙之下,三四线城市的房地产行业将何去何从呢?

  与人口、消费力息息相关的商业是不是也将没落呢?

  三四线城市的商业有没有机会逆袭呢?

  且让我们先来看一看商业地产的现状:

  “抢着去做”商业!

  2015年是房企转型之年,出现了异常的商业热,我们看到,一众房企纷纷跳进商业领域,连专注住宅开发三十年的万科都抢着做商业了。

  为什么呢?

  随着地产黄金时代的终结,商品住宅的土地供应量呈现逐年下滑的趋势,一线城市商业公建土地的出让增多。巧妇难为无米之炊,在有限的市场条件下,房企只能识时务者为俊杰。

  在当下土地供应、市场与经济形势转变等众多因素之下,商业成为房企寻求转型、资产增值或二次起步的核心路径之一。

  不得不做!

  是许多房企转型商业面临困境之下的选择。

  同质化严重,运营难!

  中国城镇化进程造就了北上广深几大人口集中的特大型城市,另一方面,也造就了房地产市场的不断扩容,在住宅市场蓬勃向上的带动下,近两年,商业地产也呈大规模体量爆发。

  此前,世邦魏理仕发布了《全球购物中心开发最活跃城市报告》,在全球十大“最活跃在建购物中心市场”排名中,中国城市占据了九席,上海以410万平方米的在建购物中心面积排名该榜单第一位。

  但是,商业市场上各种“品名”的Shopping mall林立,除了地段、位置、外形之外,商场设计、经营业态、品牌引进、店面铺陈以及促销手段似乎都 “差不多”。大规模、成批量开发的商业地产如同流水线上标准化的产品,使客户失去了对购物中心的依赖感。

  虽然,如大悦城、K11等一些企业已开始调整转型做体验式商业,但在整体“阶段性相对过剩”的局面之下,同质化严重,运营成为商业的头等难题。

  未来,对于人口支撑力不断弱化的三四线城市而言,商业还有机会吗?

  据各地国民经济与社会发展统计公报,近五年来,常住人口流入超过100万的13个城市中,北上广深等一线城市位居前列。一二线城市吸附了大量的外来人口,同时,也吸引了越来越多的开发商进入,基本上是地产百强企业的必争之地,可以看到今年来一线城市的地价、房价屡创新高,而一二线城市购物中心开发量也已接近饱和,已进入存量的运营时代。

  而在很多三四线城市,购物中心数量太少,同时,消费模式陈旧,仍停留在百货时代,急需升级换代,对于部分三四线城市的中心城区而言,仍有商业机会。

  那么,三四线城市的商业要如何做呢?

  我们选取了福建莆田这样一个处于三四线的人口输出型城市作为案例分析。

  莆田是福建省下辖的一个地级市,人口约329万,以侨乡著名,在国内各地以及海外都有大量的莆田人,被誉为“东方犹太人的莆商”,一直以“精”“勤”“俭”“孝”的精神闻名于世。 返祖回馈家乡的传统情节,为莆田的经济发展带来了活力。

  案例分析

  莆田正荣?财富中心

  大迁徙之下,三四线城市商业如何选地段?

  对于商业定位来说,地段、地段、地段。选址有文化专属资源的区位,形成在地思维+适度超前的商业定位。

  项目位于莆田市政府重点打造的木兰溪两岸核心区域,项目占地约300亩,总建筑面积逾百万平方米。项目依托莆田母亲河“木兰溪”北岸特色景观长廊,融入了妈祖、海丝和科举三大文化特色,规划有展现莆田历史文化的第一步行街。

  项目涵盖22万方顶级购物中心正荣MALL、由5A甲级写字楼和超五星级喜来登酒店组成的莆田第一高楼、莆田步行街、国际名校麟峰小学木兰分校、顶级SOHO办公和顶级滨水宜居住宅等多种顶级物业形态,是集文化、餐饮、购物、娱乐、休闲、办公及商住等多功能为一体的百万方顶级都市形象复合体。

莆田正荣财富中心(开业时间:2015-12-18、已签约167个品牌)效果示意

  对于一个城市综合体而言,这个项目,地段有了,该涵盖的物业都涵盖了。

  那么,问题来了。

  如何从千篇一律的商业中脱颖而出,做出有城市特色的商业呢?

  “接地气”,植入文化理念。

  融合当地自然、人文和商业资源,为城市定制独具个性、填补空白的差异化商业。同时采取更为‘发散’的思维,利用在地思维引入活水资源,避免“千盘一面”后期运营乏力。

  莆田步行街结合著名商业街区开发特色及莆田消费习惯,以多元“智能、人文、交流、创新”为核心理念,创造性地将富有莆田本土人文的建筑特色、业态选择和文化体验与涵盖社交化消费、情景式商业、智能化体验和多主题组合的国际潮流相结合,让消费者既能体验来自国内外一线城市的吃喝玩乐购、休闲娱乐逛,同时发掘莆田当地文化及消费习惯。

  植入莆田文化,如海丝文化、妈祖文化、科举文化。

  移植莆田老街,并打造有莆田特色的雕塑,如黄金水岸、郑和宝船、海上丝绸之路浮雕墙、莆田状元廊、一门二丞相雕像等等。

  在三四线城市,体验式商业怎么玩儿?

  未来的购物中心将成为每个人生活的一部分,成功的商场应该是人们空余时间休闲的去处,是在放松消遣的同时自然而然的去消费,体验和场景是关键。

  “海、陆、空”大自然景观体验

  将海洋世界、鸟语花园搬进购物中心,将猎奇精神发挥到极致。

  五大主题强化购物中心室内室外化,打造一层一景的梦幻主题公园式情景体验(大地、天空、星空、森林、海洋、宇宙)。

  绿植覆盖率最大的购物中心,森林奇境。

  福建首例水族式观景服务台,让等待、个性化服务变得更有乐趣。

  街区型创新业态

  通过前期精心的消费调研,莆田步行街整体定位为”全家庭、全业态、全体验、全时段主题步行街“,引入国内外领先的街区型创新业态:

  儿童主题业态(儿童早教、儿童休闲娱乐、儿童托管中心、母婴用品)

  社区生活业态(24H便利店、生鲜水果店、宠物会所、银行、健身等)

  休闲娱乐业态(特色休闲酒吧、咖啡吧、茶楼、桌球室、SPA足浴等)

  特色餐饮业态(甜品店、特色轻餐饮、本土特色美食、面包蛋糕店等)

  特色零售业态(精品饰品、特色服饰、全球买手店、特色工艺品店等)

  亲子创新

  莆田最大最全儿童体验乐园,1.1-1.3万方儿童体验型消费商业。

  福建省首家专用的儿童主题便所、母婴室,为妈妈打造最周全的贴心服务。

  儿童专用垃圾箱,第一个将培养孩子责任心的理念纳入服务理念的购物中心。

  针对亲子互动的环节,选择新的情景式体验方式,如亲子农场、植物迷宫、复古小火车,通过对自然的体验增加亲子互动的场景丰富程度。

  结语

  向前再看二十年,也许,我们的下一代真的将“逃离他们终将衰落的家乡”,涌向拥有更多资源和机会的一线城市,在那里努力、拼搏。但是,这些“终将衰落”的三四线城市,终究是身在异乡的他们心中的“家乡”。固有的故土情节,使中国人对“家乡”的眷恋远远超出理性的数据分析。“常回家看看”“叶落归根”的情节是大迁徙之下,面临着人口流失危机的三四线城市商业发展的又一线生机。

  有人的地方,就有商业的存在。虽然三四线城市的商业面临着人口流失的危机,但对于小城市的人口聚集区、核心区,商业仍然有一定的机会。对于走出去的人和留下来的人来说,不管你的商业体造型有多绚,品牌有多高大上,“家乡的味道”才是必杀技。因地制宜,结合城市文化、城市记忆,接地气的商业,才能从千篇一律中脱颖而出,这才是未来三四线城市商业的方向。

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