五中全会房地产4大关注点：协调发展支撑白银时代

　　10月26日-10月29日，中国共产党第十八届中央委员会第五次全体会议于在北京召开，审议通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》。会后，发布了《中国共产党第十八届中央委员会第五次全体会议公报》，提出了全面建成小康社会新的目标要求，并从创新发展、协调发展、绿色发展、开放发展、共享发展五大方面提出要求，涵盖了经济、政治、文化、社会治理、生态文明等与人民生活密切相关的多个层面。

　　在房地产相关方面，五中全会主要提出以下几个重点关注点：　 

　　一、新常态与新动力　 

　　全会提出了全面建成小康社会新的目标要求：经济保持中高速增长，在提高发展平衡性、包容性、可持续性的基础上，到二〇二〇年国内生产总值和城乡居民人均收入比二〇一〇年翻一番，产业迈向中高端水平，消费对经济增长贡献明显加大，户籍人口城镇化率加快提高。农业现代化取得明显进展，人民生活水平和质量普遍提高，我国现行标准下农村贫困人口实现脱贫，贫困县全部摘帽，解决区域性整体贫困。国民素质和社会文明程度显著提高。生态环境质量总体改善，各方面制度更加成熟更加定型，国家治理体系和治理能力现代化取得重大进展。　 

　　全会提出，坚持创新发展，必须把创新摆在国家发展全局的核心位置。

　　中指点评：把创新摆在国家发展全局的核心位置，用创新推动新常态下经济稳增长

　　中国经济面临着下行的压力，有多重风险，主动适应并且引领新常态仍是未来五年工作的主要方向。在新常态下，稳增长仍是首要任务。五中全会提出了2020年重点建设目标，经济保持中高速增长，产业迈向中高端水平。其中最关注两点，一是到二〇二〇年国内生产总值和城乡居民人均收入比二〇一〇年翻一番，目前来看，要完成目标，未来五年GDP增速可以放在7%以下，城镇居民家庭人均可支配收入近四万元，农村居民家庭人均纯收入超过万元；二是户籍人口城镇化率加快提高，2014年全国城镇化率为54.77%，按近五年城镇化率增长水平来看，到2020年，我国城镇化率将超过60%。

　　五中全会提出，将创新摆在国家发展全局的核心位置，这就要求向结构调整中获取新经济增长点和增长极，将改革举措有效转化成发展新动力，做到在新常态下换挡不失势、量增质更优。要深化结构性改革、推动以人为核心的新型城镇化与农业现代化协调并进、推进更高水平的对外开放；同时加大创新支持力度，深入实施创新驱动发展战略，构建现代产业发展新体系，加快形成以创新为主要引领和支撑的经济体系和发展模式，巩固经济基本面。对房地产而言，相关行业产业地产将迎来发展高峰期，以新兴行业为基础，促进产城融合发展。

　　二、人口政策　 

　　促进人口均衡发展，坚持计划生育的基本国策，完善人口发展战略，全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策，积极开展应对人口老龄化行动。

　　中指点评：人口政策调整将积极扩大社会消费、带动房地产需求进一步释放

　　在人口红利逐步减弱，老龄化压力日趋加重背景下，五中全会提出全面放开二孩政策，同时要积极应对人口老龄化，这是坚持共享发展的重要组成部分，同时也将对房地产未来发展前景作重大推力。

　　二孩政策放开，有利于优化人口结构，促进人口有序增长，在一定程度上对冲人口规模增速下降对经济社会的影响。根据第六次人口普查中全国城镇二代三人户数据和卫计委调查中目标人群40%的再生育意愿，我们认为未来五年，符合要求的城镇人口生育二孩或将带来年均200万的人口增长，使城镇人口生育率同步提高，有利于优化人口结构，促进人口有序增长。而二孩政策放开，在增加未来劳动力供给的同时，有利于减缓老龄化压力。根据统计局数据，2014年末老年抚养比为13.7%，比上年末增长0.6个百分点。从抚养比数据看，老年抚养比的提高将成为未来20年我国总抚养比稳步提高的最重要原因。我国已经进入人口老龄化快速发展阶段，二孩政策放开增加未来劳动力供给，优化人口抚养比结构，减缓老龄化压力对经济的负向影响。 

　　表：1982年至今人口抚养比变化

　　资料来源：中国指数研究院综合整理

　　对房地产市场而言，家庭人口的增长以及对老年、幼儿养护方面的关注，将进一步延缓房地产需求拐点期的到来，同时将推高大户型产品结构需求。短期来看，二孩政策的放开使得二胎生育率增长，家庭人口规模的增加使得部分二孩家庭选择大户型产品，这对房地产企业调整产品结构也将带来新的考验。从长期来看，二孩政策放开将在未来释放更大的新增人口需求，养老、幼儿的主要导向也要求地产相关学校、医院等配套产品和服务同步跟进，未来商品房配套将成为消费者选择的重点，学区房将再迎消费高峰。

　　三、区域一体化发展

　　拓展发展新空间，形成沿海沿江沿线经济带为主的纵向横向经济轴带，培育壮大若干重点经济区……推动区域协调发展，塑造要素有序自由流动、主体功能约束有效、基本公共服务均等、资源环境可承载的区域协调发展新格局……培育有全球影响力的先进制度基地和经济区，提高边境经济合作区、跨境经济合作区发展水平……推进“一带一路”建设。　 

　　中指点评：区域协调发展构筑统一市场，城市群建设进入飞速增长期

　　未来五年是新型城镇化发展的关键时间段，同时我国一体化进程也将同步不断加快，构建全国统一的大市场，促进公平竞争，缓解区域间的发展不平衡。五中全会特别指出，要培育全球影响力的先进制度基地和经济区，以五大国家级城市群为中心，包括自贸区在内，多核联动共同发展将是未来区域协同发展和当地再开发再开放新常态发展的重点。

　　一带一路、京津冀协同发展、长江经济带“三大支撑带”仍是未来五年区域协同发展的中心，当前京津冀协同发展的落地和“一带一路”政策的推进，年内三大重点政策已完成两项，长江经济带规划顶层设计也将提交，将进一步加快产业合理分布和上下游联动机制，促进区域发展。

　　中西部地区将成为推动主力。国家发改委正在研究制定新十年促进中部地区崛起的文件《促进中部地区崛起规划(2016-2025年)》，并将与此前出台的《长江中游城市群发展规划》和即将出台的《长江经济带规划纲要》相互衔接，推进内陆地区的对内对外开放，带动中部地区率先发力。

　　四、长效机制

　　构建发展新体制，加快形成有利于创新发展的市场环境、产权制度、投融资体系、分配制度、人才培养引进使用机制……建立健全现代财政制度、税收制度，改革并完善适应现代金融市场发展的金融监管框架。创新和完善宏观调控方式，在区间调控基础上加大定向调控力度，减少政府对价格形成的干预，全面放开竞争性领域商品和服务价格。　 

　　重点促进城乡区域协调发展，促进经济社会协调发展，促进新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展，在增强国家硬实力的同时注重提升国家软实力，不断增强发展整体性。推动区域协调发展，塑造要素有序自由流动、主体功能约束有效、基本公共服务均等、资源环境可承载的区域协调发展新格局。推动城乡协调发展，健全城乡发展一体化体制机制。

　　中指点评：城乡区域协调发展助推长效机制建立健全，为房地产发展营造良好环境

　　五中全会提出，加快形成有利于创新发展的市场环境、产权制度、投融资体系，改革并完善适应现代金融市场发展的金融监管框架，在进一步鼓励创新发展的同时，也对未来金融改革提出要求，减少市场干预，加强金融监管，加大定向调控，完善投融资体系。此次五中全会召开前，央行放开商业银行和农村合作机构等存款利率上限，标志着我国的利率管制已基本放开，利率市场化进入新阶段。利率市场化有利于促进利率反应市场的供求情况，有利于货币政策调控方式由数量型为主向价格型为主转变，减少政府对价格形成的干预，完善适应现代金融市场发展的金融框架。目前央行仍将在一段时间内公布存贷款基准利率作为过渡。月末央行等金融监管部门多部位联合发布《进一步推进中国（上海）自由贸易试验区金融开放试点 加快上海国际金融中心建设方案》的通知，未来遵循五中全会“培育有全球影响力的先进制度基地和经济区”的要求，我国自贸区发展和金融开放试点将稳步推进。

　　同时建立健全现代财政制度、税收制度作为本次财税改革的基本点被重点提出，而房地产相关税制改革也成为目前关注点将持续推进。随着今年《不动产登记条例》的进一步完善，个人住房信息联网也逐渐建立健全，为房地产税制推进奠定了基础。而年内财税改革更关注房地产“营改增”和所得税改革的推进。促进城乡区域协调发展、健全城乡发展一体化体制机制也是协调发展的重点。未来长效机制健全仍要加快农地入市、建立城乡统一的建设用地市场，强化居住证附载服务功能、进一步落实户籍改革，逐步缩小城乡差距。

　　我们认为，在全面深化改革的大背景下，坚持从创新发展、协调发展、绿色发展、开放发展、共享发展五方面共同发展，在保持经济中高速增长的同时，也将激发区域经济发展潜质，进一步推动新型城镇化发展，给房地产带来更加市场化的机遇和挑战。未来五年，人口政策放开，金融环境更趋市场化，创新机制体制更受鼓励，长效机制更为健全保障房地产市场长期健康运行。新增城镇人口将带来住房需求结构性变化，中长期房地产市场环境正在孕育变化，自住性需求仍将长期稳定的支持房地产市场发展空间，同时也对房地产企业应对新形势下人口变化提新要求。

附表：五中全会公报要点