尴尬的武汉徐东商圈：辐射能力下降 客群被逐步蚕食

　　虽然在拍卖前广受关注，但编号为P(2015)103号的徐东片万吨冷库地块在10月27日的土拍中最终却以34.696亿元底价出让，无人争锋。这与土拍前该地块爆出美国铁狮门、韩国乐天、菲律宾SM、红星美凯龙等“绯闻对象”形成鲜明反差，业内不少媒体均称有点“意外”有点“冷”。

　　地处两条主干道交汇处，万吨冷库地块的地段不可谓不好

　　事实上，由于紧邻友谊大道与徐东大街交汇处的十字路口，P(2015)103号算得上是徐东商圈最后一块宝地，但最终却底价出让，也再次引起了业界对商业地位不断下降的徐东商圈的关注。

　　“徐东近年来辐射能力在下降，客群被逐步蚕食，徐东需要新的商业创新以及地铁开通利好等因素，才可能彻底摆脱目前的尴尬处境。”武汉高盛智信商业地产策划公司总经理梅林向笔者表示。

　　“5小时30万人次，8小时50万人次”昔日佳绩今何在?

　　近20万方的销品茂2005年开业，直接奠定了徐东商圈在武汉的地位。

　　招商信息显示，万吨冷库拟建设成为辐射华中地区的集高档商业、写字楼、酒店、居住、休闲、旅游为一体的城市综合体，其中，地块商服和居住的比例高达8:2。客观来说，地块遇冷，从侧面反映出开发商对在这里进行商业开发是否有足够胜算的疑虑。

　　但徐东从来就不是商业的沙漠，相反，这里曾创造过一系列让武汉、甚至全国都侧目的商业业绩。

　　1995年6月，长江二桥的通车，徐东交通便利的优势迅速凸显;

　　1997年，徐东平价入住，当年创下了32个单品全国销量第一的记录;

　　2001年，麦德龙徐东店开业，徐东在中国入世的大背景下显得更具国际化;

　　2003年，欧亚达徐东店开业，商圈业态进一步丰富;

　　2005年，近20万方体量的商业航母销品茂开业，更是直接奠定了徐东商圈成为当时武汉业态最丰富的新兴商圈龙头的地位;

　　2007年，新世界在武汉的第五家分店也落户徐东;

　　2013年，福客茂开业，给徐东吹来了一阵社交体验商业新风;

　　2014年10月，群星城盛大开业，徐东再添重量级商业体;

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　　“销品茂2005年8月28日正式开业，开业当天创下的5小时30万人次、8小时50万人次的罕见纪录。”原销品茂总经理刘焕来直接负责了整个销品茂项目从筹备到开业的全过程，对当年徐东商圈火热印象极深。

　　随着商业配套的日渐成熟，徐东的房价也一路高涨。笔者查阅资料获悉，在1995年前后，徐东的房价是1000元/平米，到了2005年前后，上涨至4000元/平米，2005年-2010年销品茂开业后，该区域商业进入快速发展期，房价最终也突破了万元大关，而且，布局于此的实力房企也越来越多——福星惠誉、东原、保利、融侨等等。不论是从商业经营，还是从住宅居住来看，徐东都完成了从城乡结合偏僻之地到城市热点板块的“逆袭”，徐东商圈是名副其实的后起之秀。

　　城市生长客源分流 后起之秀内外交困显尴尬

　　青山、武昌两地新兴商圈分流了不少徐东商圈的客源。上图分别为楚河汉街和武昌众圆广场。

　　但城市发展不断刷新，周边不断涌现的新商圈正在给徐东带来新的挑战。挑战首先在这一片区住宅单价上反应了出来。数据显示，近5年来，徐东片区房价每平米上涨幅度约为2000元，但是周边商圈楼盘的价格涨幅远大于此。以紧邻楚河汉街商圈的复地东湖国际为例，6年间该楼盘单价涨幅超过了10000多元。

　　一直以来，徐东商圈囊括了青山、武昌两地消费人群，但现在青山商业布局正越来越完善，青山人来徐东消费的可能性越来越小。2013年10月，青山奥山世纪城开业;2014年10月，武商众圆广场开业，2016年青山印象城也将开业。青山区商务局此前向媒体表示，青山未来3-5年内，将新增100万方商业面积，相当于新建2.5个武广商圈。而在武昌中北路这一侧，随着万达中央文化区的建设，来自武昌方面的消费人群也被分流。数据显示，楚河汉街在2011年9月底开街后，当年十一黄金周就吸引了超过200万人次光顾。

　　与周边其他商圈崛起相对的是，徐东商圈近几年却一直乏善可陈。加上地铁施工，商圈的辐射能力更是下降了不少。“公司各个部门都感受到了徐东商圈这几年略显沉寂的态势，尤其是地铁施工打围后，生意受到的影响更加明显。”欧亚达家居徐东店一位知情人士透露，为了克服目前徐东整体疲弱的商业环境，该公司正在积极争取地铁方面能在店面附近开设出口，以期能提前占据地铁开通后的商业先机。

　　而事实上，自2010年以来，徐东商圈除了群星城在2014年10月开业之际赢得一片喝彩之外，徐东平价日益没落、新世界百货撤柜重整、销品茂品牌及业态频繁调整、福客茂商业萎靡不振、傍着巨大客流却依然生意冷清的新干线生活广场等，都让开发商对这里的商业开发慎之又慎。“徐东商圈被分流已成为不争的事实。”刘焕来向笔者表示。

　　值得注意的是，在徐东商圈地位不断削弱的同时，该片区还有不少体量的商业项目尚未入市——东东摩商业面积18.5万方、保利城自带30万方商业。“徐东区域新增的购买力都是靠住宅开发引进的，但现在住宅开发已经非常成熟了，商业供应量明显供大于求。”湖北合富辉煌市场总监殷一戌此前在接受媒体采访时对徐东新增商业面积的前景表示了忧虑。

　　徐东需要更高端的商业综合体?

　　分析人士指出，相比周边万元房价，徐东需要更高端的商业来夯实自己在武汉的商业地位。

　　“未来的武汉，是一个多商圈共存的城市，徐东商圈还是有潜力的。”在世邦魏理仕华中区负责人伍嘉乐看来，徐东商圈近年来所面临的问题，其实是传统商业萎缩的通病，而徐东核心商圈如今坐拥的万吨冷库这块“宝地”，恰恰是其可以发掘的潜力。

　　“事在人为，徐东其实需要再来一次‘后来居上’，打造的商业项目动态定位更精准、服务功能更强大，经营模式更创新，线上线下更到位，如果能在这些方面积极尝试并取得突破，如此，徐东商圈不仅有可能将被分流的消费者重新拉回来，甚至能分流其他商圈的消费者。”刘焕来深知徐东近年来面临的客源被分流的尴尬，他认为这一片区商业今后的开发运营显然都需要更高标准、更新鲜的思路。

　　在徐东万吨冷库地块出让之前，浦江(中国)市场分析师郭锐曾指出，徐东片目前区域整体房价都在万元左右，但是商圈整体定位却偏中低端路线，故区域迫切需要一个高端商业综合体来夯实区域价值洼地的地位。徐东万吨冷库地块作为徐东区域的最后一块宝地，是否被一个有高端商业运营实力的企业摘得将是决定区域能否再一次实现“后来居上”的关键。

　　不过，资料显示，此次拿地的联投置业自2009年成立以来，一直都是专注住宅开发，在商业项目运营上并没有太多经验。有分析人士指出，城市不断发展，稀缺市中心地块往往是增值的保证。尽管联投置业在商业项目上操盘能力不足，但把资源先占据了，后续的开发问题或许就不难解决了。