协信地产分拆物业新三板上市 吴旭与谁比“天骄”？

　　近期，全国中小企业股份转让系统（新三板）网站显示，协信地产旗下控股子公司重庆天骄爱生活服务股份有限公司，已发布公开转让说明书。

　　根据公开资料，天骄股份成立于1999年，注册资本2409.64万元，注册地址为重庆市渝中区新华路，股票总量2409.64万股，主业为物业租赁及物业管理服务。公司实际控制人为吴旭，后者透过协信地产全资子公司持股75%。

　　自2012年便计划赴港上市的协信地产，经过2015年一系列内部重组，与清华启迪合作等动作后，至今仍迟迟未推开境外资本市场大门。这一次，吴旭选择将目光投向国内门槛较低的新三板，不过准备挂牌的并不是地产公司，而是物业管理公司。

　　2014年彩生活成功上市已证明物业服务的“诱人前景”，包括万科、碧桂园、远洋、金科等开发商都有分拆物业上市的计划，以物管为平台，实际上动的是社区O2O主意。

　　协信推动天骄股份上市也在说明，这既是一个资本市场融资行为，也是一场借由互联网风口在物业后端市场攻城略地的行动。毕竟，既然风来了，有谁不想飞？

　　天骄如何爱生活？

　　对于此次分拆物业，协信地产显然筹备已久。早在今年4月13日，天骄股份获重庆工商局核准整体变更为股份公司。至8月初，天骄股份正式完成工商变更登记，并由协信地产副总裁曹志东出任董事长，吴旭则担任董事。

　　8月25日，天骄股份同意皓吉物业以14.94元/股认购409.64万股，皓吉物业持股比例增至25%。

　　据观点地产新媒体了解，皓吉物业是中民优家全资子公司，中民优家则是中民投旗下中民物业的全资子公司。此前6月份，协信地产、天骄股份、中民投、中民物业曾签署战略合作协议。

　　根据天骄股份在新三板披露的转让说明书，该公司共有全资子公司4家，控股子公司2家；分公司11家，分别是成都、长寿、镇江、苏州、上海、昆明、北京、长沙、青岛、无锡分公司，以及商业分公司。

　　在上述17家子公司、分公司中，除恒捷源主要业务为设备维护保养、工程维修，天骄汽车主要负责汽车后市场服务外，其它公司成立的目的均为服务不同区域或项目的客户。

　　截至2015年6月30日，天骄股份承接委托服务的合同项目55个，覆盖全国9个城市；合同管理面积1147万平方米，其中住宅面积逾900万平方米，包括重庆总部企业基地、协信天骄城、协信城、协信公馆、协信阿卡迪亚、无锡协信中心等。

　　经营业绩方面，2013年、2014年及2015年上半年，天骄股份分别实现营业收入1.25亿元、1.83亿元、1.21亿元；净利润分别为330.17万元、714.34万元、1287.89万元；毛利率21.88%、23.59%、27.82%。

　　对于协信地产分拆物业上市的做法，分析人士对观点地产新媒体表示，在彩生活2014年在港交所上市后，各物管公司纷纷启动上市计划。新三板拥有国内多家物管公司，开元物业、丹田股份等7家物管公司已成功挂牌，金科也计划分拆物业在新三板挂牌。

　　至于为何选择新三板挂牌的方式上市，上述人士表示，新三板和IPO相比门槛低了很多，对于企业净利润、营业收入或现金流等财务指标并无硬性要求，同时能解决中小企业融资难的问题。

　　仲量联行研究部中国区负责人周志锋也在最新研究报告中指出，国内开发商分拆上市主要为拓宽融资渠道，同时达到“一种资产、两次使用”的效果。“分拆旗下比较成熟的业务板块上市，既在资本市场获得了更多的融资机会，还能更好地挖掘产业链上下游的发展潜力，获得丰厚的投资收益。”

　　其续称，开发商看准社区O2O这块大蛋糕，就是为了深度挖掘物业管理延伸服务，业务重心是搭建社区O2O生活服务平台。

　　协信社区O2O前路

　　对于此次分拆上市，天骄股份也明确表示，公司致力于成为“全息生活服务运营商”，具体盈利模式包括专业化经营、社区增值服务及多元化经营实现。

　　相关数据显示，到2020年，全国住宅物业面积将达到300亿平方米，社区服务消费将超万亿元。

　　观点地产新媒体了解到，天骄股份也正通过打造社区O2O平台，开展快消品配送、旅游代理等平台型业务及家政服务业务；同时，针对客户的吃饭和汽车两大需求，先后成立了“天骄小厨”和“重庆天骄宏宇汽车服务公司”。

　　但无论宣传的轻资产故事多么丰富动人，天骄股份在新三板挂牌后更长远的表现，依然要回归到业务本身。

　　从过往的业绩看，物业管理费一直占天骄股份营收的七成以上，显示其核心价值仍是打理业主资产。以2014年，天骄股份主营业务收入中，物业服务费占77.44%，车库（临停、月租、物管费）占6.25%，其它经营管理占16.31%。

　　相比之下，2014年彩生活实现营业收入4.8亿港元，物业服务费只占比54%，增值服务则占46%。受增值服务带动，彩生活期内毛利率和净利率分别达到了79.2%和37.5%。

　　据天骄股份披露，截至2015年上半年，公司在国内接管各类物业管理项目60余个，管面积近1100万平方米，覆盖全国10个城市以上。管理项目主要是协信地产旗下包括住宅、写字楼、商业综合体、产业园区等。

　　相比同样管理服务中海旗下自有社区的中海物业，虽然天骄股份管理面积仅约中海物业管理面积5000万平方米的20%左右，但就营业额而言，2014年天骄股份录得1.83亿元，仅为中海物业的10%。

　　有接近协信地产的人士对观点地产新媒体透露，单纯做物业管理并不是天骄股份未来的发展模式。按照设想，天骄股份将结合协信地产“商住产”项目的特点，打造包括社区O2O在内的多元化的社区服务体系，这方面和彩生活“多少有些类似”。

　　“接下来，天骄股份还将通过合作等方式拓展到协信地产以外的项目，以此扩大管理规模。”上述人士表示。

　　相关市场人士对观点地产新媒体表示，彩生活的模式是“传统物业+工程服务+社区增值服务”，以物业服务为基础，以大平台为工具，再去拓展以社区理财为重心的业务模式。

　　相比之下，天骄股份在社区O2O平台搭建方面仍未透露详细的信息，且社区O2O需要专业运营，该公司是否具备相应能力仍有待观察。