5A、甲级写字楼后 石家庄写字楼进入拼“软件”时代

　　当万达、勒泰这些5A、甲级写字楼进入石家庄之后，带动了石家庄写字楼对于高品质的追求。不过，在写字楼必言5A之后，硬件的打造又带来新一轮的同质化。同时随着高端写字楼的入驻，软件配套服务等短板逐渐显现。在市场竞争更加激烈的写字楼领域，寻找差异化，增加内生配套服务等内容，成为目前走在前面的开发企业已经开始思考并做的事情。

　　光鲜之下高端写字楼的软件之痛

　　在省会一个高档写字楼办公的白领赵女士一直是朋友羡慕的对象。在环境高大上的5A级写字楼里办公，旁边有高端时尚的商场配套，工作显得光鲜无比。可每次听到朋友的这些说法，赵女士都要吐露自己的苦水。

　　停车要停到离写字楼几百米甚至一公里外才能找到停车位，中午就餐只能到商场附近的餐馆或饭店，每顿午餐都要二十元以上。这些都是亮丽表面之下，赵女士的无奈。

　　其实，写字楼并非没有停车位。有时候把车停到地下时，车位是比较充裕的。可是按小时收取的停车费却让赵女士宁愿走上几百米也不愿意每天将车停在高大上的写字楼地下。“停车一天下来，要将近二十元钱，如果每天上班都停，这是一笔很大的开销。”赵女士说道。

　　赵女士的经历，只是高端写字楼普通白领的一个缩影。除了生活配套的问题，使用体验感是一些企业高管更加关注的问题。

　　在一次写字楼发布会上，九易庄宸总经理刘晔曾经表示，虽然自己使用了高端写字楼，但是该写字楼为了照顾外立面美观而设计的竖长型窗户，给自己办公带来了极其糟糕的体验。“偌大一个办公室，只有两扇竖长的小窗户，每天自己都像是在黑洞里办公，见不到外面的阳光和美景。”刘晔毫不客气地说道。在他看来，开发企业在对写字楼进行设计时，只考虑了外表的整体性而忽略了使用者的体验。

　　使用细节更加决定写字楼的舒适度

　　事实上，随着万达写字楼、勒泰中心等高端写字楼的出现，石家庄办公空间的概念逐渐升级。大堂挑空、明亮电梯间、电梯配比、写字楼层高、完善的配套，改变了石家庄人对传统写字楼的期望值。不过，在硬件条件已经不落后于一线城市的水平后，软件的问题随之浮出水面。“虽然石家庄写字楼产品的价格从每平方米几千元到2万元不等，但是其中的同质化问题已经凸显，而且很少有开发企业去关注软件的配套服务问题。”河北聚联房地产经纪有限公司总经理苗向华对记者说道。这些软件问题，就是写字楼的使用者入住之后的使用体验。

　　停车、就餐、中央空调的使用、社群活动，这些都是细节之处，却也是直接影响写字楼使用后舒适度的重要要素。不过，记者发现，在写字楼市场竞争趋于白热化的今天，已经有开发企业在做差异化的尝试。最近，市场中出现的写字楼，不仅品质经得起推敲，员工食堂、公共会议室、创客空间等内生配套和增值服务等内容吸引了许多有写字楼使用经历的人群。“如果写字楼里面配备了员工食堂，这不仅节省了员工的就餐成本，而且在写字楼内就能解决用餐问题，大大降低了外出用餐的时间，也让员工就餐更加便利。”业内人士这样说道。

　　公共会议室也是目前多数写字楼的配套。在写字楼中单独设置一层，增加大中小型会议室供企业使用。“对于中小型企业来说，会议室的使用频率并不高，但如果单独设置会议室，则会大大增加其购置成本。反而是租用公共会议室的成本比较低。”苗向华分析。

　　产品和物业双管齐下解决用户满意度问题

　　有过写字楼使用经验的管理者，在第二次选择办公地点时，会更加注意细节的问题。因此在目前市场供给量大于需求量的情况下，这些使用者会更加从容地去选择适合自己的写字楼产品。在激烈的市场竞争环境下，开发企业开始有意识地增加产品的竞争力，服务意识逐渐增加。

　　“管理者在选择写字楼时，地段不再成为唯一的选择要求。员工使用的舒适性和便捷性，逐渐成为衡量写字楼合适与否的重要标准。”苗向华向记者说道。而这种变化，是人性关怀的开始。开始做这样的尝试，也需要开发企业做更多的工作。

　　“当前的开发企业做写字楼，大多仍然只考虑销售环节的问题。因此对于配套问题关注的并不理想，也很少考虑实际的使用和经营。但是在供大于求的市场中，购买写字楼的客群有更多选择的机会和权力，因此关注这些客群的更多需求，才能最终实现销售的结果。”苗向华分析。

　　事实上，写字楼存在的一些问题，与物业管理粗放化不无关系。比如停车问题、写字楼租赁问题等。在资源整合的时代，企业间的互动和联系显得更为重要。而这种社群活动的实现，不仅需要开发企业在设计之初，提供公共空间，也需要物业管理公司在后期组织社群活动，同时也需要其在进行写字楼租赁时，主动选择入驻企业，以促进写字楼形成产业链集群，解决用户需求。

　　“有的写字楼并非车位配比不够，而是交付使用后，停车费用较高，从而影响了车位的利用率，同时也影响了收入。这就需要物业管理公司具有更加科学和长远的管理经验和目光。”苗向华最后说道，“这些功能都能够让物业管理公司主动获得更大的利润空间，而这些收益目前并没有被很好的利用。”