武汉本土开发商频现危机 外来房企加快步伐纷纷进驻

　　进入十一月，各大房地产开发商也到了最后冲刺年终业绩的时候。武汉已经在媒体报道上一马当先，《武汉10月楼市销量创近十年新高 将与上海争销量冠军》新闻争相被报道。在一片繁花似锦的氛围里，武汉开发商都过得咋样？真的是你好，我也好？

　　在武汉傲视全国业绩的新闻出来不久前，十月中旬，武汉一知名房地产开发商物业再次遭受了法院强制资产拍卖。这并不是个别现象，相关业主论坛上频繁曝出，楼盘烂尾没有结果、首付后无法签合同。更有本土知名开发商计划五年后放弃房地产业务。一边是繁花似锦的销售成绩，另一边确是部分房企问题重重，武汉房地产企业竞争愈加白热化。

　　武汉本土开发商频现危机

　　10月16日，武汉市洪山区徐东路50号普提金国际金融中心（10号楼）地下-1，-2层在建工程被湖北高级法院执行拍卖。

　　拍卖公告截图

　　从文中可以看出， 普提金国际金融中心1、2层在建工程由法院委托进行拍卖，即表明该项目已经处于法院强制拍卖，用于偿还银行或其他第三方贷款。

　　据了解，该次拍卖物业合计建筑面积14976.82平方米，其中地下1层为7618.43平方米，地下2层为7358.39平方米。拍卖标的参考价为人民币10787.8万元。早2015年初，普提金就已经被曝旗下位于岳家嘴的普提金商务中心的“居然之家”部分资产用于抵债，评估价值为26.8亿。

　　今年5月，普提金将光谷曙光村城该项目转手中建三局，据悉，该城中村改造项目规划总建筑面积约150万平方米，原为普提金集团发展运作的战略性地产项目。

　　该宗地块由武汉普提金2012年12月招拍挂购入，共出资30.4亿，为商住混合用地。项目周边分布有保利时代、金地格林东郡、光谷坐标城、清江山水、万科城花璟苑，且地块紧邻光谷软件园。

　　普提金集团成立于2008年，先后开发了欧洲花园、凯旋门广场、东湖春树里等多个住宅及商业地产标志项目，并组织和实施了铁机、毛坦、曙光、洪山等城中村的开发建设。

　　关于普提金资金链一事可追溯至2014年，彼时21世纪经济报道一篇关于普提金与银行等多方面债务纠纷。随后2015年年初，普提金金街投资者挤兑再次引发关注。3月里，普提金集团副总裁邵思骏首次接受亿房网公开采访中，对于集团资金链一事解释道：普提金集团集团的整个评估净资产42亿，所以我们集团目前的发展是属于健康的。目前的确有资金方面的困难，但不影响大局。

　　在邵总出示的一份《关于引入增量资金方案的报告》以及《湖北省研究解决普提金集团金融集团债务危机问题会议纪要》中，可以看到，在以普提金集团为主体，在资产评估价值的基础上，集团引入增量资金。春树里一期商业面积7.8万㎡（已出租给北京居然之家），共办有11个产权证，评估价值约26亿元，已向 光大银行进行融资，贷款余额为68301万元，资产抵押率在26%左右，这个抵押率是远远低于银行抵押标准的。

　　春树里一期商业共分五层，考虑将其中的二、三、四层打包（评估价值约为103453万元），一层和负一层打包（评估价值约为156941万元），转让给第三方后向光大银行、湖北银行、农商行抵押融资，覆盖前期债务后，获取部分增量资金，以解决集团目前资金短缺以及退筹资金的兑付。

　　出现问题的不仅仅是持有大型商业物业的普提金，开发住宅项目的部分开发商同样陷入困局。

　　9月，位于青山的南洋金谷楼盘被曝光维权。业主付款买房后,开发商遇经济纠纷,导致楼盘部分房源被查封。因开发商与投资的大型企业利益分配未能达成一致，遭遇抽资。开发商高息融资欠债，500套房子大多数至今被法院抵押、封存。

　　南洋金谷公园里位于青山建设四路与旅大路交汇处，和平公园的斜对面。距离武商众圆广场只有10分钟的路程，紧挨普仁医院，青山江滩。2014年2月初次开盘起价8900元/平，最高10500元/平，均价9600元/平。开盘半年，直到9月，该项目已出售99套房源，总套数为529户。去化率不到20%。据资料显示，项目是由武汉海山投资集团公司投资，武汉南洋金地置业有限公司开发。

　　在全国企业信用信息公示系统（湖北）上显示：武汉南洋金地置业有限公司注册资本为5000万人民币，股东为郑全胜和郑全进。公司经营期限从2004年12月28日到2024年12月27日。

　　而武汉海山房地产开发有限公司注册资本为6000万人民币，股东为武汉海山投资集团有限公司及4个个人。公司经营期限从2004年5月17日到2024年5月16日。

　　2015年4月23日，在一份民间借贷纠纷民事判决书上写着，2013年7月17日，杜彪与郑全进、郑全胜签订了一份担保借款合同，借款金额为500万元，借款期限为30天，借款利率为20‰，自2013年7月18日起至2013年8月16日止。南洋建设公司作为保证担保人以其所有资产承担担保责任，借款期限届满时，若郑全进、郑全胜未能按期还款，南洋建设公司愿意无条件代偿。

　　然而，郑全进、郑全胜未能在承诺保证期内全面履行归还借款义务，法院判决郑全进、郑全胜返还杜彪借款本金103万元，并按合同约定的20‰支付自2014年4月4日至判决指定履行之日止的利息，湖北南洋建设公司、武汉南洋金地公司承担连带清偿责任。据资料显示：湖北南洋建设集团有限公司为母公司，武汉南洋金地置业有限公司为其子公司。

　　2015年8月2日。在另一份民事判决书上写着，武汉南洋金地置业有限公司与湖北宏信基础工程有限公司建设工程发生合同纠纷。南洋金地置业有限公司认为宏信在南洋·金谷项目上工程质量不合格，导致多次返工拖延工期给南洋公司造成了损失，拒付工程款。最后，武汉南洋金地置业公司的诉求被法院驳回，并判决南洋公司应向宏信公司支付工程款2485034.95元及利息。

　　从以上两个判决书可以获知，第一，武汉南洋金地置业有限公司资金链肯定是存在问题的。第二：武汉南洋金地置业有限公司旗下的南阳金谷公园里项目出现烂尾的可能性非常大。

　　无独有偶，同样定于9月交房的徐东江尚天地，在延期一年后仍然不能签订合同。江尚天地是最开始的项目名，现如今叫作江尚，“天地”两字不见了。与此同时，开发商名称由原来武汉联发瑞成置业有限公司，也变成湖北瑞盛置业投资有限公司。

　　武汉联发瑞成置业有限公司是武汉新雅集团与湖北省大型国企合作所成立的公司，注册资金2亿元。武汉新雅集团有限公司成立于1995年5月，是湖北省重点民营企业之一，是以地产、金融及矿产资源三大产业为支撑的大型集团公司。2002年3月改为集团公司，以住宅地产和商业地产的开发为主营业务，下辖5个全资子公司，业务涉及地产开发、物业管理等多个行业。总资产4亿元人民币。

　　其全资子公司武汉弘福置业有限公司，2002年在武汉市中国光谷腹地庙山开发区阳光大道旁汤逊湖畔投资开发了占地800亩，总投资达4.8亿元的宜家汤臣项目。该公司还在武汉开发了宜家金鎜（一期）等项目。

　　新东家武汉瑞盛置业投资有限公司20愈亿接手该项目。该企业是一家本土公司，业务版块涉及面包括金融投资业、商业运营、物业管理、矿业等领域。当前市场快速变化背景之下，楼盘项目相关名称以及企业名称出现更迭，通常都意味换了新东家或者有了新股东，直白说，也就是资金出了问题，必须引进外援。

　　本土资深开发商转型物业 或抛弃房地产业务

　　今年8月、10月的多场土拍，武汉连续出现地王，甚至有地价比肩周边房价的趋势，而参与武汉市场争抢蛋糕的外来房企蜂拥而至，武汉房地产市场的竞争更加白热化。

　　武汉本土发家的钰龙集团还是一个普通住宅开发商，开发项目有紫阳之星和钻石公寓。2009年，钰龙转型全面进军商业地产，成功打上了“写字楼专业户”的标签。随后2012年汉阳大手笔拿下汉桥村城中村改造项目，项目命名为钰龙湾，这也意味着钰龙集团再次由写字楼领域转入住宅市场。

　　钰龙集团董事长福星惠誉总经理出身，几十年的武汉市场经验，现拿出墨水湖旁地块与外地上市房企旭辉合作开发，大有其深意。11月初，地产行业朋友圈被一物业服务公司汇得行刷屏，该公司就是钰龙集团的新近大力推出的新物业服务公司，是钰龙集团在市场不断发展变化下作出的选择。据可靠消息，钰龙集团打算在未来五年逐渐放弃房地产业务。

　　或商业、或住宅；有小开放商，也有经年集团公司，虽有开发商经营不善，被迫出让资产的状况。但武汉超大的住宅销售成绩，无疑是开发商面前的一块大蛋糕，外地房企争相来汉就像分得一杯羹。

　　2015年外地房企杀入武汉步伐加快

　　10月最后一周多个项目开盘，位于武汉版图一东一西的两个纯新盘项目，都被一抢而空。限购取消一年多，武汉房地产市场展现其蓬勃生机和强大购买力。2015年，进入武汉的外地房企明显增多，步调加快，多通过收购、与本地房企合作等方式进入武汉市场。

　　今年八月，走完媒体爆料，当事人否认的标准流程后，当月底武汉塔子湖置业进行多次了工商变更后，融创置地取代武汉美联地产，成为塔子湖置业的控股股东，持股62%。11月4日,融创召开发布会称：“在武汉考察两年才正式进入市场。”

　　同样是8月，旭辉集团、钰龙集团就汉阳汉桥村钰龙湾C包项目达成了多项合作。钰龙集团2012年拿地，香港上市公司、总部在上海的旭辉主要负责操盘。

　　2015年10月，蓝光武汉公司发布喜讯，收购美好长丰村129亩地，蓝光集团用“立足华中，深耕武汉战略落地”来形容此次交易。另有中城建、金科、绿城在武汉市场进行考察，等待合适时机。

　　中城建武汉人事招聘

　　武汉10月楼市销售纪录引人兴奋不已，外地房企在围观中跃跃欲试。而本土房企在市场上痛并快乐着。一个卯足劲往里冲，一个已经在看后路。出现此种差异，“一个开发商的感慨：现在是不拿地等死，拿地找死”直指关键。

　　对于大部分房企来说，多年前攒下来的便宜土地，已经所剩无几，如今在公开市场拿到的土地，溢价率都超过40%。面粉已经买不起，大量的私企只好退出了，有媒体报道，有近10%的曾经十分活跃的房企，目前在市场上销声匿迹或者失去市场化生存的能力，也就出现了文章开头的开发商窘境。

　　无论从市场、还是关键的土地成本考虑，房地产市场竞争越加白热化。土地优势会越来越小，如何有效管理项目，做好运营，树立品牌的同时，控制成本保证利润率是在此次大浪淘金潮流中发光的决定性因素。