旧改专家耿延良效力金地

　　作为深圳旧改圈的资深人士，前佳兆业旧改大将耿延良的动态还是颇受市场关注。

　　近日，媒体从深圳业内人士处了解到，此前任职卓越集团副总裁，主管旧改方面的耿延良已经低调离职，新的去处为金地旧改公司。

　　对此，金地方面回应新媒体，称耿延良确实已经履职新公司，但并不属于金地集团，而是归属于金地华南公司旗下，负责深圳旧改项目。

　　从佳兆业到卓越，再到金地，耿延良一路和深圳的旧改项目打交道，但和前两位东家佳兆业、卓越在深圳拥有诸多旧改项目相比，新东家金地在此方面显得低调而量少了很多。

　　因此，金地将深圳旧改资深人士挖去，有分析认为这是其为未来在深圳旧改发力做好的准备。

　　耿延良深圳旧改专家

　　据媒体综合资料，耿延良2005年正式参与深圳城市更新。此前，其为律师身份。

　　当时，他曾参与深圳首个城市更新项目渔农村改造，此后便始终参与和见证着深圳城市更新进程。

　　这十年期间，耿延良先后参加了深圳的岗厦项目、盐田整体搬迁项目、宝吉厂更新改造项目等，并作为旧改专家受邀参与政府主导的鹿丹村更新改造方案制定。曾组建了佳兆业集团的旧改团队，负责30多个旧改项目。被业界广泛称为“旧改专家”“城市更新领军人物”。

　　耿延良还曾参与《物权法》起草征求意见小组活动；多次参与《消费者权益保护法》《房地产管理法》等法律法规的修改活动；参与《深圳市城市更新实施办法》等城市更新方面的立法和政策制定。

　　然而，更让业内对这个名字感到熟悉的，却是耿延良在佳兆业和卓越两个公司的旧改经历。

　　众所周知，佳兆业一度称雄深圳旧改市场。当年佳兆业自成立起便是以收购烂尾楼、涉足旧改起家。

　　据媒体不完全统计，截止2013年底，此时佳兆业在国内一线城市已参与多个大型旧城改造项目，在全国拥有近40个城市更新项目，总占地面积约为1400万平方米，业务遍及深圳、广州、珠海、东莞等地。

　　其中在深项目，如佳兆业城市广场、盐田三村、四村、西山吓村及社排小布村整体搬迁项目、佳兆业环球中心项目、大鹏第二工业区、大鹏第三工业区和金沙湾酒店等等，均与耿延良在佳兆业的贡献有关。

　　而2013年5月耿延良跳槽深圳另一家著名房企卓越之后，也同样迅速推进了卓越旧改业务的发展。公开资料显示，卓越集团于2013年5月成立卓越城市更新集团，耿延良为负责人。

　　虽然成立仅两年多，但卓越城市更新集团发展迅速，观点地产新媒体查询相关资料显示，截止2015年7月，卓越已在深圳签约近30个旧改项目，其中13个为已入驻项目；通过旧改获得了40万平方米土地，按深圳容积率计算，相当于上百亿货值。

　　看起来，耿延良任职佳兆业和卓越之时，确实将这两家公司旧改业务带至巅峰。因此深圳行业人士大多认为，此次金地揽耿延良入伙的主要原因即意在壮大其在深圳旧改版图。

　　渔农村与十年旧改起伏

　　其实，如果仔细研究耿延良在深圳旧改圈的从业经历，会发现一个更为有趣的事情，那就是他和金地之间的故事早在2005年就已有前缘。

　　2005年，耿延良正式参与深圳城市更新，当时参与的项目便是深圳的第一个旧改项目渔农村改造。而负责改造渔农村的，正是金地集团。

　　2004年10月27日，金地正式拿下深圳市福田区渔农村旧村改造项目，该项目占地3.1万平方米、建面18.5万平方米。

　　2005年5月22日，“中国旧村改造第一爆”在深圳河畔炸响，渔农村旧改正式启动。2008年5月15日，渔农村旧改首批入伙，而该项目也就是后来的金地名津。

　　“金地名津”算是拉响了深圳旧改的第一炮，而这也启动了金地的旧改之路。随后几年，金地在深圳旧改市场一路狂飙，到2008年，已经成为深圳拥有旧改项目最多的房企。

　　此前曾有报道称，2008年在深圳福田区，规划了15个产业园，其中三个由金地运作。一个是福田科技广场，占地面积4万平方米、建筑面积达到25万平方米，另一个是岗厦15.16万平方米，总建筑面积68.2万平方米，单商业面积就达35万平方米。

　　最后一个是金地工业区占地面积22万平方米（含沙尾小区），总建筑面积43万平方米，改造后的园区将规划成为“深港创新产业园”。重点发展高新技术和高端服务业，成为深港创新圈内自主创新的示范园区。

　　其中，最重要的便是岗厦旧改。观点地产新媒体翻阅此前资料，该项目北临深南大道、东侧为彩田路、西侧为金田路、南邻福华三路的岗厦河园片区，占地23.2平方米，约占整个中心区南区面积的9%。其中用于改造的可建设用地面积15.16公顷（不包括学校用地1公顷），建筑面积超过60万平方米。

　　而金地也因获得岗厦旧改成为当时在深圳中心区内拥有待建土地面积最大、面积最多的房地产企业，占地超过了原来的冠军“和记黄埔”、建筑面积超过了原来的冠军星河地产。

　　但后来这个看起来十分有前景的项目，发展却并不顺利。时至今日，该项目已经更名为“深圳中心”大股东为卓越集团，金地就小股东之位。而当年的这段股东易位亦颇为曲折。

　　2006年4月25日，金地与深圳市大百汇房地产有限公司、深圳市鹏润房地产开发有限公司共同出资设立深圳市金地大百汇房地产开发有限公司负责运作深圳岗厦项目。其中，金地持股35%，另两家各持33%、32%。

　　2006年7月27日，福田区政府即与岗厦股份公司、金地大百汇公司签署《岗厦河园片区改造项目合作协议》。

　　2009年10月，卓越置业在准备赴港上市的招股文件中首次披露：深圳大百汇房地产有限公司为其拥有51%权益的附属公司，其余49%权益由深圳大百汇集团拥有，且同时指出深圳鹏润亦为深圳大百汇全资拥有。

　　换言之，运作岗厦旧改的主体金地大百汇的二股东深圳大百汇和三股东深圳鹏润现在已为一家，金地作为岗厦旧改启动之初的控股股东，现在换成了卓越，此前的单一大股东金地屈就小股东之位。

　　这时，运作岗厦旧改的项目公司金地大百汇形成金地35%；深圳大百汇65%（卓越51%、大百汇49%）的股权架构。

　　就这样，这个位于深圳黄金地块的旧改项目从金地手中流失。而该项目的得失也折射出金地近年在整个深圳旧改市场的起起伏伏。

　　金地深圳旧改版图

　　“起了个大早，赶了个晚集”，这是深圳业内人士对金地深圳旧改业务的评价。

　　的确，作为深圳第一个旧改项目的操盘者，金地在深圳旧改版图上有着得天独厚的先发优势，而一度金地确实也称霸深圳旧改市场。

　　但从2010年之后，深圳进入“城市更新大时代”，包括佳兆业、华润、京基、卓越、华侨城等多家竞争对手均通过加大参与城市更新业务在深圳土地市场攻城略地，轮流坐庄。而此段时间，曾经的旧改先锋金地却逐渐低调起来。

　　据媒体了解，现在包括远洋、恒大这些外地房企也通过旧改业务进入深圳发展。

　　此前，有知情人士就对观点地产新媒体透露，截至今年9月底，恒大在深圳的意向开发项目是15个，预期总建筑面积770万平方米，可售面积达461万平方米。

　　目前，旧城改造项目是恒大在深圳项目储备的主力，包括深圳罗湖建设集团城市更新项目、蔡屋围项目、福田华强北项目、大鹏葵新白石岗城市更新项目、吉厦城市更新项目、南山大新村城市更新项目、南山向南村城市更新项目、南山丁头村城市更新项目和大鹏葵涌三溪西片区城市更新项目。

　　而另外一家外地过江龙远洋，在深圳处于在销售状态的5个项目，大部分也是收购旧改项目而来。深圳业内人士称，远洋在深圳还有数个未披露的旧改项目，未来也将成为其深圳业务的重点。

　　目前，金地在深圳仍然持有包括深圳福田中心、渔农村项目、福田政府项目在内的几个旧改项目。

　　2014年底，深圳福田区金地片区城市更新项目正式启动。该片区包括金地工业区及两个自然村，总用地面积34.31万平方米，拆除总建筑面积85.22万平方米。这也是福田中心区目前规模最大的更新项目。

　　资料显示，金地片区更新范围涉及金地工业区、沙嘴村（部分）和沙尾村，现状以工业和居住用地为主，其中城中村占较大比例。

　　金地工业区原名沙嘴工业村，1988年，金地前身“深圳市上步区工业村建设服务公司”就注册于此。5年后，沙嘴工业村正式定名“金地工业区”。

　　据了解，金地片区城市更新项目将由金地、福田建设股份有限公司的合营公司深圳市金地新沙房地产开发有限公司运作，其中金地占股51%。事实上，该项目也是金地目前在深圳最大最重要的旧改项目。

　　现在，在深圳这个通过公开招拍挂卖地已经不多，主要扩张将依靠城市更新的城市来说，一旦不能保持一定规模的旧改面积，就意味着可能从中国房价涨幅最疯狂的城市出局。