2015年中国房地产库存状况分析:后续要实现软着陆

2015年11月13日11:26 来自:人民网
核心提示:中共中央总书记、国家主席、中央军委主席、中央财经领导小组组长习近平11月10日上午主持召开中央财经领导小组第十一次会议,研究经济结构性改革和城市工作。习近平表示,要化解房地产库存,促进房地产业持续发展。

  中共中央总书记、国家主席、中央军委主席、中央财经领导小组组长习近平11月10日上午主持召开中央财经领导小组第十一次会议,研究经济结构性改革和城市工作。习近平在会上表示,要化解房地产库存,促进房地产业持续发展。

  对此,业内研究院智库中心研究总监严跃进认为,从目前全国市场的库存走势看,总体还在高位震荡,这是政府层面继续支持去库存的最大逻辑。

  虽然今年市场去库存效应在体现,但主要是政策持续宽松下的一个硬着陆,后续要实现软着陆,还是需要让房企采取一个更灵活的定价策略和促销策略。

  相应的信贷政策等也需要积极配合,所以后续包括住房户型结构改善、信贷政策继续宽松等依然会成为去库存方面的重要策略。

  那么,当前国内的房地产库存状况如何,这几年的库存总量有怎样的变化,不同的城市消化这些库存需要多长时间?

图1:商品房待售面积增长情况

  1.商品房待售面积依然较高,但增速放缓

  根据国家统计局数据,截至今年9月底,全国商品房待售面积约为6.65亿平方米,总体待售面积仍然保持在较高水平。

  但随着国家政策的支持,信贷环境偏向宽松,楼市信心逐渐恢复,全国商品房待售面积同比增速正显著下降,增速已经连续5个月放缓,同比增幅从4月底的24.7%降至9月末的16.4%。国家统计局的待售面积主要指现房面积。

图2:不同城市的库存去化周期

  2.去化周期保持平稳

  北上广深以及几个重点二线城市的平均去库存周期较今年3月的最高点明显下降。这10个城市的商品房可售面积在10月末为9916万平方米,按照当前的销售情况进行测算,消化这些商品房的时间约为10个月。其中一线城市需要8.64个月,二线城市11.29个月。可售面积包含期房面积和现房面积。

  房屋新开工与竣工面积增长情况

 图3:房屋新开工与竣工面积增长情况

  3.房地产商开工意愿仍然较低

  受这两年销售放缓影响,房地产商的开工意愿仍然不高。房屋新开工面积同比增速自去年2月起始终保持负增长,但降幅正在不断缩小,房屋新开工面积累计同比增速自去年2月低点的-27.4%缩小到今年9月末的-12.6%。截至9月末的累计竣工面积同比增速为-9.8%。

图4:商品房销售面积增长情况

  4.商品房销售回暖

  国家统计局数据显示,自今年3月起,商品房销售开始回暖。自6月起,商品房销售面积较去年同期有所增长,连续4个月保持正增长。截至9月末,全国商品房销售面积累计达到8.29亿平方米,较去年同期增长7.5%。

图5:国有建设用地供应面积增长情况

  5.土地供应面积减少

  楼市去库存压力之下,政府对土地的出让控制更加严格,土地供应面积持续减少。截至9月末,国有建设用地供应面积同比减少12.3%,自去年开始始终保持负增长。行业人士认为,随着楼市销售回暖,加上土地供应减少,房地产库存状况将会逐步改善。

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