“银发中国”之养老地产：处于起步阶段 三大难题待解

　　当“放开二孩”的政策引爆各方舆论的同时，加速的中国老龄化问题也随之成为了舆论的焦点。

　　根据民政部的统计，截至2014年底，全国60岁及以上老年人口21242万人，占总人口的15.5%，预计到2050年前后中国老年人口将达到4.8亿，步入深度老龄化社会。

　　老龄化问题的加剧，伴随而来的是老年人养老问题。虽然我国目前老年人多以居家养老这一传统模式为主，但是随着社会的发展，传统的养老模式将不能满足现有养老需求，养老产业也将面临着新的挑战和机遇。

　　从现在我国打造的养老地产来看，多数项目还只是借着养老地产的名号，实际仍是在做房地产项目的开发，养老地产仍处于起步阶段。

　　现今我国养老地产面临的三大问题：

　　一、政策扶持不足

　　由于我国现有政策主要是对于非营利性机构给予一定优惠，房企做养老地产属于营利性机构，在拿地、税收、贷款等方面难以享受到政策给予的优惠。

　　二、重资产、盈利难

　　中国大环境下的养老地产还未形成成熟的盈利模式，养老地产投资成本很高，但回报率却很低，有的项目甚至是在赔本经营。养老机构经常出现“低价开发商回本困难，高价老人又承担不起”的尴尬境地。

　　三、服务质量有待提升

　　养老服务就是要满足老人的多元化需求，在老人健康、护理、医疗等基础生活服务以外，还要考虑如何满足老人精神层面的需求。

　　下面就让我们一起盘点下国外较为成熟的养老体系，探寻可借鉴之处　 

　　1.美国品质社区养老模式　 

　　美国在养老体系上经历了近一个世纪的时间，在居家养老服务体系建设方面，美国积累了丰富的经验。在美国，社区具备了强大的助老功能，使得美国老人能内安其心、外安其身，实现"安养—乐活—善终"的老年生活目标。

　　近年来，美国的养老地产还有走另类化的趋势，比如有人把养老社区搬进了大学。美国1947年以后出生的“婴儿潮一代老人”们受教育水平普遍较高，针对这个特点越来越多的高等院校参与养老地产开发，可使用大学休置的地产建成“大学老年村”，并使用大学的教学设施，提供终身学习项目，从而吸引了大量高知文化的老人，使其老有所为，老有所学。

　　不过，美国更让国内开发商感兴趣的是“以房养老”。许多美国老年人在退休前10年左右就为了自己养老而购买房子，然后把富余的部分出租给年轻人使用，利用年轻人支付的房租来维持自己的退休后生活。据了解，由于美国的房屋租赁业比较发达，因而房屋出租的收益也是比较可观的。此外，美国政府和一些金融机构向老年人推出了“以房养老”的“倒按揭”贷款，老人可以将自己的产权房抵押给银行、保险公司等金融机构，定期获得一定数额养老金或者接受老年公寓服务。房主去世后，该房产可出售用于归还贷款。

　　2.日本家属社区式养老模式

　　日本的养老产业发展已较为成熟，日本政府提出了"黄金计划"，旨在打造一个可以为老年人和残疾人提供丰富而又健康生活的经济和社会环境。

　　日本还形成了以养老设施为核心的"养老院经济"产业形态：

　　3.英国社区照顾养老模式

　　英国有关社区照顾的法令明确指出，要在社区内对老年人提供服务和供养，以便使他们尽可能过上独立的生活。其目标是在他们自己的家或"像家似的"环境中受到帮助。社区照顾包括两部分：一是运用社区资源，在社区内由专业工作人员进行照顾；二是由家人、朋友、邻居及社区志愿者提供的照顾。如为有各种需要的老年人提供家庭服务。

　　模式特色：

　　①政策引导。英国政府既制定社区照顾这一社会福利政策， 又订立具体的措施，以使社区能切实地承担起这一职能。

　　②政府出资。英国的社区照顾在财政出资上完全体现了以政府为主的特点，很多服务设施都是由政府资助的，社区、家庭和个人的支出不多。

　　③依靠社区。英国的社区照顾主要是立足社区、依靠社区，以社区为依托，各种服务设施都建立在社区中，且社区照顾的方式尽量与老年人的生活相融合。　 

　　④体系完整。各种社区照顾的机构既有政府出资社区举办的非赢利性的机构，也有私营的、商业性的服务机构。

　　4.丹麦自助社区式养老模式　 

　　在丹麦，流行自助养老社区。虽然也是独享的公寓，但是老人们有共享的餐饮、花园，个性化的小手工艺车间、小农场等，他们还可共同租用特别的照料服务。在自助养老社区，老人之间可以做更多的交流，他们可以约上老友或是志趣相同的同事住在一起，一起钓钓鱼、养养花，共同建设属于他们自己的家园。

　　我国养老产业刚刚起步，服务质量的提升还有很大的空间，需要一步步的去摸索和投入。