万达启动A股IPO或达120亿：595页招股书批露哪些信息？

　　刚刚在去年底登陆港股的万达商业地产（以下简称万达商业），于日前宣布将在A股市场挂牌。按照万达商业招股说明书，万达商业A股此次计划发行不超过2.5亿股，拟募资金或达120亿元。这些发行新股资金将按轻重缓急顺序投资于万达商业位于南京、济南、合肥、成都、徐州共计5个城市的万达广场项目。

　　去年底刚刚登陆H股的万达商业此番为何高调回归A股？招股书中又透露出哪些信息？

　　01.史玉柱、卢志强等股东退出

　　去年在港股市场完成IPO的万达商业，发起人包括万达集团、建银国际、大中太平、泛海投资、华控基金、巨人投资、北京五谷丰及秦川大地8家法人和42名自然人。但在去年，万达的股东完成了多笔股权转让。

　　据A股招股书显示，截至招股书签署之日，建银国际、泛海投资、巨人投资、北京五谷丰、秦川大地等已经不持有公司股份，仅有华控基金和大中太平仍分别持股0.442%和0.795%。

　　几笔受关注股权转让是：

　　2014年4月，卢志强旗下的泛海投资将持有的3600万股万达商业转让给了张大中；

　　建银国际将其持有的1100万股万达商业转让给雨润集团董事长祝义财；

　　同年5月，史玉柱旗下的巨人投资将持有的3600万股份转让给了张大中。

　　另外，截至6月30日，章子怡母亲李涿生持股数未变化，仍持有1800万股，价值7.2亿元。

　　在万达商业A股发行之前，第一大股东万达集团持股43.712%，第二大股东王健林持股6.788%。

　　王健林为万达集团董事长，直接持有万达集团0.24%的股份，并通过其控制的大连合兴投资间接持有万达集团99.76%的股份，因此王健林为万达商业的实际控制人。此外，王健林夫人林宁持有万达商业3.181%的股份。

　　02.万达广场发展方向

　　万达集团的核心产品可大致分为两大系列：一是侧重生活消费的“万达广场”系列，其中包括综合体项目和单体购物中心；二是侧重文化娱乐及旅游消费的“万达城”系列。

　　万达集团开发、持有及运营购物中心、豪华酒店，将其发展为公司布局全国的生活消费及文化娱乐物理平台之组成部分，同时，开发销售综合体内其他业态通常包括写字楼、公寓、商铺及住宅等。

　　除了开发自持物业项目外，万达还在探索采用创新的投融资模式，开发具“轻资 产”特征的物业项目，引入第三方投资者及社会资本为项目开发提供资金支持，而万达仅在开发建设、运营及品牌管理等方面提供管理及支持服务，借以发展以“万达广场” 命名的单体购物中心，并将项目纳入公司的运营管理体系。

　　万达主要产品的概况如下：

　　万达广场

　　作为核心产品系列，万达广场在业态规划、建筑设计、商业定位、租户构成、消费者体验及满意度等方面不断发展演变，在过去十多年间共经历了三代升级。

　　① 第一代万达广场

　　主要为单体商业建筑，布局及设计简洁，旨在为消费者提供方便快捷的购物体验， 该产品帮助本公司树立了“万达广场”品牌意识，为未来发展奠定了基础。

长春重庆路万达广场

　　② 第二代万达广场

　　从单体商业楼发展为“组合店”模式，相比第一代万达广场，第二代万达广场规模 有所增大，商业主力店业态组合更加丰富，通常包括超市、百货、影院、数码广场和家居广场等配置。主力商业业态之间功能互补，聚集叠加拉动效应明显，方便市民一站式 购物，提升消费体验。

沈阳太原街万达广场

　　③ 第三代万达广场

　　第三代万达广场是面积更大， 商业功能更全的大型城市综合体， 通常选址于市中心、 城市新区的中心地区及具城镇化潜力的地区。综合体内一般包含自持运营的购物中心、 豪华酒店及销售物业如写字楼、公寓、商铺、住宅等业态。

　　第三代万达广场通过有机整合商业、商务及居住等多种城市商业功能、科学的建筑 功能分区，实现广场内不同业态的划分与有机互动，做到将不同的业态融为一体，为消费者提供舒适、便利的购物环境，满足其休闲、购物、娱乐一体化的“一站式消费”需求。

　　为顺应市场变化，本公司近年来更专注于提高体验式业态的占比，以满足消费者需求、改善消费者体验，推动消费升级。

　　经过积淀发展，目前的第三代万达广场中的购物中心除包括百货、超市、服装、电子产品等传统零售业态外，还配有电影院、卡拉OK及游乐场等文化娱乐业态，同时提供丰富的餐饮、水疗、皮肤护理及美容、教育、洗衣、牙齿护理、摄影及印刷服务等现场生活服务。

　　万达茂

　　万达茂沿袭了万达广场的部分设计理念，但不是万达广场的简单升级，是集娱乐、购物、休闲及体验式消费于一身的大型商业项目。 

　　相比万达广场购物中心，万达茂除了包含购物中心的基本要素外，更加强调文化娱乐业态。

　　万达茂中通常设置主题乐园、儿童乐园等大型室内游乐园以及高科技电影乐园等，这些室内场馆可以系统解决天气对游乐项目带来的不利影响，同时能够提升消费者在娱乐休闲过程中的舒适度，最终提高项目对消费者的吸引力。

建设中的哈尔滨万达茂　 

　　万达城

　　做为万达集团目前正在开发的新型产品系列，该产品是一个以项目所在地文化旅游主题为特色，总体规划、分期开发的超大型多功能综合体，通常包含大型购物中心、大型舞台秀、室内外主题乐园、度假酒店群和商业步行街等业态。

西双版纳万达城

　　万达城在设计理念上 更加突出地方化的文化旅游概念，致力于为消费者提供全方位、差异化的文化娱乐及消 费服务，打造新的都市生活象征，建立一流的旅游目的地。 万达城产品的特征如下：

　　选址：选址于特定战略城市及旅游区域；当地多拥有独特的自然环境禀赋、旅游 资源或文化遗产，人口密度通常低于万达广场的布局区域。

　　规划定位：以文化元素为核心，突出文化和旅游功能，将各个项目设计开发为集 文化、娱乐、购物、餐饮、观光及社交于一体，具备独一无二功能业态的超大型 项目。吸引来自周边及更广泛区域的国内外游客。　 

　　业态组合：除了一般在万达广场综合体产品中提供的商业、住宅及娱乐设施外，通常还包括如滑雪乐园、水乐园等内容的室内游乐园、大型舞台秀、室外主题乐园、高科技电影乐园、度假酒店群、商业步行街等，旨在创新性地整合多种业态， 建筑形象、景观设计、内外包装等均深度体现当地文化主题特色。 

　　项目规模：占地较广，规划总建筑面积较大，开发周期相应更长。

合肥万达城

南昌万达城展示中心

　　三、四线城市为发展重点

　　相对美国、日本等发达国家，中国购物中心的发展历史较短，在20世纪80年代以前，中国没有购物中心，直到80年代中后期，才在北京、上海等一些大城市开始出现 对购物中心的探索与萌芽。

　　随着经济的发展，中国购物中心的开发理念以及中国购物中心自身定位、规模、功 能组合、专业化程度等特征在不断发生变化。

　　目前中国购物中心正在由一、二线发达城市向三、四线城市普及，城市型购物中心 仍是国内购物中心目前开发的主流，购物中心正在从大而全的操作模式往主题化、精细化的方向转变，同时，随着一、二线城市核心区域的发展日渐完善，区域型购物中心也成为此类城市的市场热点。

　　从业态来看，其发展趋势是多元化、主题化和休闲化。随着经济的发展以及人们消 费水平的提高和对更高生活品质的要求，购物中心不再是单纯的零售业态，而是一种生活方式和消费模式。一、二线城市成熟商圈中的购物中心多以年轻时尚或高档精品主题运营，而城市新兴商圈或郊区中的购物中心项目则多以生活配套和家庭娱乐为主题。

　　目前，三、四线城市商业发展水平相对落后，商业模式仍以传统住宅底商及商业街 为主，购物中心或泛“有组织零售”设施较为缺乏。

　　但在城镇化和经济发展的双重推力作用下，中国三、四线城市社会消费品零售总额和城镇居民人均收入均逐年增加，消费需求随之呈现增长态势。目前商业市场发展程度已经不能满足由于消费升级引发的对新兴零售业的需求，带来了商业升级换代的机遇。

　　同时部分国际国内品牌商经过多年的市场培育，一、二线城市市场空间日趋饱和的情况下，入驻三、四线城市的意愿更强烈。综上所述，未来三、四线城市购物中心市场潜力巨大。

　　对于本次万达商业启动A股市场IPO，RET睿意德董事陈曦认为：

　　陈曦

　　RET睿意德 董事

　　王健林先生已在今年年中，明确了万达第四次转型的细节，简而言之为“轻资产”战略。面对未来几年数百座万达广场的开发计划，其2015年的财务表现却显得差强人意，无论是营业收入或是企业净利，都较过去几年都有明显萎缩。导致该局面的主要原因之一，正是在“轻资产”战略下，持续加大投资物业租赁占比所造成。

　　因此，对于当前的万达而言，正处于转型的阵痛期。进而，优化融资渠道，在彻底完成轻资产布局前，为企业持续输血，则成为万达当前无法回避的问题。

　　我们相信，万达为应对“轻资产”战略，本就谋划了A+H+准REITs的融资布局。但因受迫于去年国内宏观调控与A股市场，万达选择优先在H股上市。而在今年年中，万达也已推出“稳赚系列”的准REITs产品。

　　从万达商业地产内资股占85.59%，H股仅占14.41%来看，万达仍在A股预留了巨大的市值和想象空间尚未释放。

　　而本次高调回归A股，个人认为“亦实亦虚”，相信万达初衷的确希望实现A股IPO。

　　一方面，尽管经历了大跌，但A股仍是全球市盈率最高的资本市场之一。几乎同期上市的万达商业与万达影院在市盈率上的巨大落差，则充分说明了这一点。而对于资金密集型的房地产企业，在估值更高的A股市场有望获得更可观的融资额与股权溢价。

　　另一方面，万达商业的资本故事在H股市场并未得到青睐。万达百货、大歌星等负面消息，不到新鸿基1/2的单位租金收益，属业内高位的销售费用率与管理费用率，均不利于更熟谙商业地产的境外投资人。从上市至今，万达商业的股价变化，即可初见端倪。而对境内投资人而言，万达的品牌价值与可复制的成熟商业模式则成为最好背书。

　　但同时，一年多来，除了绿地等少数国企借壳上市外，尚未有其他地产企业成功于A股实现IPO。且在经济转型的背景下，新兴产业有望获更多上市机会。因此，万达应该也清晰的认识到，何时能在A股成功上市还有较大不确定性。但鉴于其曾在招股书中披露的内资股和H股同股同权的表述，以及万达于A股市场的市场预期。本次A股的高调回归，亦有望对万达商业H股的后市表现，起到积极作用。

　　根据万达招股书显示，截至2015年6月30日万达集团总资产7976.82亿元净资产2430.5亿元。2015年上半年万达集团净利润178.27亿元。值得注意的是，今年上半年万达商业的现金流状况出现大幅波动。

　　附：万达三大业务板块发展情况

　　1、投资物业租赁及物业管理板块

　　万达通过经营管理投资物业，获得租赁及物业管理收入。截至2015年6月30日，万达旗下共拥有购物中心112个，总可租面积达到约1,206.45万平方米。

　　注：平均租金=投资物业租赁及物业管理收入（除税前）/总已租面积

　　2、酒店经营板块

　　酒店是万达集团目前开发的大多数万达广场及万达城中的组成业态。通过开发及持有、经营该等酒店获取收入。截至2015年6月30日，万达已拥有64家已开业酒店。并于2012年开始经营自有品牌酒店，已经建立了自有豪华酒店品牌有：万达嘉华、万达文华、万达瑞华。

　　因受到酒店行业第一季度为淡季的季节性影响，2015年上半年酒店的出租率与平均房价较低。

　　3、物业开发及销售板块 

　　万达通过开发、销售综合体项目中的写字楼、 SOHO、商铺、住宅等业态获取销售收入。万达住宅物业主要依赖其核心的地理位置、便利的生活环境以及现代都市生活方式，实现了快速销售。

　　2012年、2013年、2014年及2015年1-6月，分别实现合同销售额人民币1,012.95亿元、人民币1,264.47亿元、人民币1,601.50亿元及人民币612.37亿元。