新田集团总裁冯常生博士：论河南本土企业突围之道

　　最近两三年以来，郑州的房地产市场发生着巨大的变化，其中最为引人注目的一个现象是，大量全国性房企强势进驻，如万科、碧桂园、金地、保利、中海等，它们猛烈改变着郑州楼市的“版图”。已经接近尾声的2015年，这些一线房企在经过两三年的“适应期”之后，从试水到蓄势，不出所料的展现出了一线企业的实力。比如早先进入郑州的恒大，从无到有，用了五六年时间将河南市场做到了年销售额120个亿，2016年预计将超过150亿，郑州毫无疑问是其主战场；刚刚在郑州崭露头角的碧桂园更是来势凶猛，2015年以洞林湖区域的郑州碧桂园单次开盘销售18亿赢得了开门红，2016年河南区域的销售额计划为125亿，而预计郑州市场所占分量将达到50%。

　　新田置业总裁冯常生博士

　　在一线房企“猛攻”、市场份额进一步集中的形势下，2016年的郑州房地产市场局部竞争将呈现出白热化，传统的区域寡头面临的压力将进一步加大，由此带来的价格战在某些区域将愈演愈烈。本土房企在操盘模式、营销模式、品牌溢价等方面将会受到更为猛烈的冲击。这也将成为郑州房地产市场的“新常态”。

　　对本土的中小开发企业来说，虽然2016年的市场竞争将更为激烈，但并不意味着只能悲观叹息，在差异化细分市场上需求发展和突破大有可为。比如，本土企业由于在郑州耕耘多年，积累了较为坚实的口碑和认知度；在产品定位方面，更容易结合本地实际定向研发，产品更为合理——利用好这些比较优势，以开放的心态积极迎接挑战，站在巨人们的肩膀上，顺势而为，乘风而上。

　　三年前，当我认识到这个趋势时，便在公司战略上进行了谋划，主动与一线房企进行合作。比如在新田城，我们先后引进了恒大地产集团、碧桂园集团以及首创奥特莱斯，形成了“四驾马车并驱，一片热土沸腾”的多方共赢局面。战略决定了战果，仅2015年的前10个月，洞林湖片区的销售额就到达了60亿，超过了去年郑州住宅市场总销售额的1/10。而新田城项目仅用了11个月时间，就轻松实现了2015年全年的任务目标。

　　在新形势下，面对一线房企的进驻，我认为正确的做法是：拥抱而非拒绝，优势互补而非盲目排斥。正是源于这个认知，新田置业明晰了自身的“双轮驱动”战略定位，即以新田城为代表的郊区高端住宅大盘开发和以360广场为代表的市区精品商业运营，以差异化运营来把握细分市场。就前者来说，新田置业以“田园城市”的目标来建设新田城，以“以我之需，为我之用”的标准选取合作单位，比如我们选择了具有丰富郊区大盘开发经验的恒大地产集团和碧桂园集团来建设住宅产品，选择具有郊区商业成功运营经验的首创钜大集团建设郑州首创奥特莱斯，今后我们还将在郑东新区的新田·香蜜湖、中牟的绿博园、毗邻新田城的洞林水岸项目上进行多项产业布局，推动并推广新田置业的“田园城镇”系列产品。就后者来说，新田置业在运营商业项目时，以现有的商业资源为基础，下探打造社区店，向上建设城市主力店，如在郑州即将面市的新田360广场太康路店和新田360广场花园路店，不仅是对原有产品的提升，更是产品形态的丰富；而在地域层面上，积极布局一线城市，如建设上海新田360广场，进入省内地级市，如开设新田360广场许昌店、焦作店等。未来商业的本质不再是纯粹的物质传递，精神消费将引领商业变革的未来。基于此，新田商业将积极拥抱互联网，利用“互联网+”的工具性优势，绸缪于前，布局新型商业；同时，极探索新的商业模式，实现商业和地产的互动，如结合地铁2号线的新田360广场太康路店站点，结合地铁6号线的新田城站点，创新“地铁盖商业”形态。

　　“最没有风险的产品是适应市场的产品”。面对新形势，新田置业将继续发力改善型、度假型产品以及市区精品商业，以市场需求规划产品形态，以产品形态引领市场需求。新田还将在营销上寻求突围，参考快消品的渠道模式，面向未来，进行营销渠道建设，将酒店、农庄等生活之所需品纳入渠道，让其成为一个构筑了人们生活之所需的平台，全方位的提供美好生活。

　　从战略谋划到制度建设，从渠道拓展到业态创新，我们的种种努力，既是准备，也是防范；既是未雨绸缪，更是为了风来的时候飞得更高——更何况，如今我们已同行业一起站在了风口上。