成都土地市场年末掀高潮 今日11块土地走上拍卖台

观察家 刘璐   2015-11-26 09:22
核心提示:11月27日,注定是不寻常的一天。除了本来就要按计划走上拍卖台的主城区的六块地,还有原本要18号拍卖但是推迟到27号的成华区的五块地。如果不出意外的话,27号这一天将有一共11块地走上拍卖台!

  成都的土地市场历来有在年末掀起高潮的传统,近十余年来几乎每年都是如此。11月27日,注定是不寻常的一天。除了本来就要按计划走上拍卖台的主城区的六块地,还有原本要18号拍卖但是推迟到27号的成华区的五块地。如果不出意外的话,27号这一天将有一共11块地走上拍卖台!可以想象,拍卖师在这一天那必然是异常的兴奋的。

  为了科学的进行地价的评估和测算,笔者用数年时间研发了“大数据下城市土地评估的LRT法”,从地块位置、规划条件以及成交时间等多个维度用统计方法来计算土地的成交价。去年底笔者曾在锐理数据的一次公开课上向到场的业内人士详细的讲解了这套方法体系和大致的计算方法。这不是一两句话可以说得清楚的,笔者正在写一本专著来详细的阐述该方法及其应用。通过笔者独有的数据库和自创的上万行的大型计算机运算程序,笔者可以对大成都范围内的每一宗土地给出精确的估价。

  这11个地块均位于成都主城区,而且都处于三环内外,不可谓不是优质地块。那么,它们有些什么看点呢?

  1,WH08(252/211):2015-067,武侯区机投桥街道果堰村11组

  起拍价:600.0003万元/亩,楼面地价:3000元/平方米

  评估价:755.58万元/亩,楼面地价:3777.9元/平方米

  评估溢价率:25.93%

  点评:今年“机投”有点热闹。这块地的商业比例有点高,看得出来政府想提高机投片区商业配套水平的决心。但是,商业占比“50%”,不是“最少50%”,所以还是有比较灵活的规划设计空间的。

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  2,WH09(252/21):2015-068,武侯区晋阳街道办事处沙堰村一组

  评估价:1613.2万元/亩,楼面地价:10083元/平方米

  起拍价:464.9602万元/亩,楼面地价:2906元/平方米

  评估价:652.90万元/亩,楼面地价:4080.61元/平方米

  评估溢价率:40.42%

  点评:“五大花园”的升级之作,2.5环上,位置好,地块面积合适。这块地感觉开发难度不大,怕是会有较多的人来抢哦?

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  3,QY14(252):2015-070,青羊区苏坡街道清波村3、4组

  评估价:1101.3万元/亩,楼面地价:8259元/平方米

  起拍价:480.0002万元/亩,楼面地价:3600元/平方米

  评估价:546.14万元/亩,楼面地价:4096.08元/平方米

  评估溢价率:13.78%

  点评:毫无疑问,这也是逗人爱的地。外金沙片区已经逐渐成熟起来,这块地2.0的容积率,在当下的成都三环附近实属奢侈。当然,这和附近的机场有关,限高虽然让人不爽,但是天天可以看J-20试飞也算是一种额外的福利吧?

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  4,QY13(211):2015-069,青羊区苏坡街道办事处百仁社区4、5、6组,龙嘴社区3组

  评估价:860.1万元/亩,楼面地价:5161元/平方米

  起拍价:500万元/亩,楼面地价:3000元/平方米

  评估价:492.35万元/亩,楼面地价:2954.1元/平方米

  评估溢价率:-1.53%

  点评:纯商业用地。其实外金沙片区的较为确缺乏商业配套,不像南三环外。但是这里离青羊万达很近,离鹏瑞利也不远,离华侨城也仅。所以就看你想不想硬碰硬了。笔者预感该地块流拍的可能性有点大,或者底价成交也不错啦。

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  5,JN16(21/252):2015-065,金牛区沙河源街道办事处友联社区2、8组

  评估价:614.7万元/亩,楼面地价:4610元/平方米

  起拍价:450万元/亩,楼面地价:3375元/平方米

  评估价:455.895万元/亩,楼面地价:3419.21元/平方米

  评估溢价率1.31%

  点评:这块地周边的环境还有待提升,其本身的商业占比有点大,“至少50%”。笔者估计其底价成交的可能性大,也不排除没有流拍的可能。

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  6,CH23(252):2015-071,成华区龙潭街道秀水社区3、4组,保平社区5、10组

  评估价:1039.3万元/亩,楼面地价:4187元/平方米

  起拍价:754.5689万元/亩,楼面地价:3040元/平方米

  评估价:686.884万元/亩,楼面地价:2767.31元/平方米

  评估溢价率:-8.97%

  点评:这块地位于一个新型的片区,靠近北湖公园,随着周边的成熟,其实潜力是不错的。该地块规模较大,近136亩,在当前的三环附近算是可以较大型的项目了。容积率给得有点高,综合近4.0了,适合开发面向主力中档客群的产品。但该地块的起价不便宜,笔者预计该地块有流拍的可能,或者底价成交的可能性也较大。

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  接下来说说成华区推迟拍卖的5宗地。这5宗地可谓命运多舛,已经几次流拍了。客观的说,笔者觉得这几块地的起价不高,性价比挺高的。比如 CH22(252):2015-064、CH20(252):2015-062、CH21(252):2015-063(成华区青龙街道一里塘社区)地块,位置其实和上面的秀水社区地块差不多,但起价便宜多了。笔者也搞不懂为什么会这样设置土地出让条件,但就笔者看来,把这三个地块一起拿下,比拿上面的秀水社区地块划算多了。实际上,根据笔者的测算,这三个地块在行情好的时候是具备较好升值潜力的。

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  另外两个人民塘社区的地块CH19(252):2015-061和CH18(252):2015-060在三环内,其实位置还不错,就是附近纵横交错的铁路干扰可能有点大。这两个地块起价要比上面说的一里塘社区的三个地块高不少,但其实仍有升值潜力。

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  对成华区的这五块地,笔者就不给出具体的评估数值,祝它们好运吧!

  需要特别说明的是,以上所述评估结果是基于整个成都土地市场的历史成交数据所做出的客观的计算和评估,不代表笔者本人的任何主观判断。笔者著有《地价的逻辑:大数据时代的城市土地估价》一书(即将出版),欢迎关注。

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