明年是房地产转型重要关口？汇改或给企业融资带来冲击

　　昨日，由平安银行主办的“第三届平安地产金融创新论坛”在深圳举行。这是自2013年以来，平安银行连续三年筹办的地产金融界年度盛会，而此次论坛以“新五年的稳与变”为主题。

　　在该论坛上，虽然与会的专家指出了目前中国房地产投资正在大幅回落，人民币汇改或给房地产企业融资带来一定冲击等问题，但在他们看来，房地产行业在“十三五”期间仍有重大发展机遇，行业整体将在改革创新与稳定发展中实现格局重构。

　　房地产投资明年或现底部

　　国务院发展研究中心副主任王一鸣认为， “十三五”时期，经济走势可能很难有强劲的反弹，即大家所谓的“V”型反弹。但如果明年经济能够回稳，后年、大后年经济能够在此基础上平稳地增长、或者轻微地回升，则“是可以预期的”。所以经济走势总体上应该是“L”型的，而不是“V”型的走势。

　　“投资里面三大板块，房地产投资正在大幅回落，”王一鸣随后列出了一组数据，“我们可以看到，房地产投资2000年到2013年年均增长率均为24%，今年前三季度却下降到2.6%，今年前10月下降到2%。其中9、10月还出现了负增长。我认为，房地产投资接下来可能还会有一个放缓的过程，估计明年可能是一个底部，房地产投资到了明年可能会相对的回稳。”

　　同时他指出，钢铁、煤炭、油气、有色、建材这五大行业目前产能过剩的局面也较为严重，而且这五大行业与房地产有相当的关联性。“所以，如何有效地化解这些过剩产能是经济回稳的重要条件”。此次，他认为，还需要新的动力成为经济增长的一个重要力量，能够替代传统动力的衰竭。“但我们也要看到，新动力的成长还需要相当的过程，新旧动力并存可能是经济新常态以后的一个基本特征。如果明年房地产投资能够回稳，过剩产能的退出能够采取实质性举措，新动力的成长能够进一步加快，那我觉得明年很可能是经济回稳的一个重要年份”。

　　不过，王一鸣也指出，经济下行既是挑战，更是一个机遇。他认为，越是面临经济下行的压力，越是房地产行业转型的好时机。“我们要利用好这次经济下行的压力来加快行业的结构调整，加快资产的重组，加快行业的转型来培育未来发展的动力。”

　　他再次强调了，在“十三五”时期，尤其是明年和后年，是经济结构调整的一个非常重要的关键期。“所以，不要期望明年是不是经济就能够强劲地回升，市场又能恢复了，房地产业又会重新扩大规模。我觉得明年和后年是一个很重要的结构调整期，现在房地产市场有一定的回暖，对大部分房地产商来说，是房地产商清库存的机会。房地产企业应尽量把库存消耗掉，而不是扩大投资规模的机会，我们要把握好当前市场适度回暖的时机来出清库存”。

　　明年是房地产转型的重要关口

　　“2016年，作为‘十二五’收官和‘十三五’开局的重要节点，房地产也迎来了转型的重要关口。”平安银行行长邵平在论坛的开幕致辞中说。

　　邵平指出，中国房地产业的发展历程，经历了两个重要的阶段。从1998到2013年，中国房地产行业快速“奔跑”了15年，房地产开发投资的年均增速达到23.08%，高出GDP平均增速13.5个百分点。今年前三季度，我国房地产投资占GDP的比重更达到14.46%，房地产对我国经济发展的重要作用由此可见一斑。但自2014年以来，伴随着中国经济进入“新常态”，房价高企、库存增高、投资下滑、区域严重分化等现象加剧，房地产业开始步入“白银时代”，后期需应对“高库存去化”和“新动力培育”两个难关。

　　他认为，中国房地产业“新五年”的大局，将是由“快”向“稳”的转变。“在中国房地产行业即将进入‘稳’发展的新阶段，稳中求进、稳中求变、稳中求新，将是房地产业未来五年的核心任务。”

　　“大环境正在赋予房地产行业大格局，新转变正在为行业注入新动力，新业态正在催生新变革。中国房地产业就像一棵树苗，经历了过去15年的快速成长，将逐步走向成熟阶段，要枝繁叶茂，开花结果，展现新的姿态，创造新的价值。”邵平对房地产行业的发展前景如此描述。

　　汇改或给企业融资带来冲击

　　此外，在该论坛上，中国金融四十人论坛高级研究员、原国家外汇管理局国际收支司司长管涛博士也谈了人民币汇改对房地产行业的影响。

　　“首先一个基本判断，811汇改过去三个月了，对国内房地产并没有产生什么明显的影响。一线城市北上广深房价走势，从下半年开始稳步上扬，跟汇率、跟资本流动并没有必然联系。”管涛指出。

　　不过他同时也强调，不能忽略这种间接影响可能是客观存在的。管涛指出，一方面，国内很多房产企业在境外有很多外币融资和人民币融资。现在由于人民币汇率双向波动，在短期内可能存在一种贬值调整的压力，这个有可能会造成房地产企业的外币融资可能会存在汇率风险，本币融资在过去人民币升值预期下，可能境外借人民币成本是低的，但最近一段时间人民币境外融资成本上升了甚至高于在岸市场融资成本，这可能对房地产企业融资带来一定冲击。

　　另一方面，他认为，“如果人民币汇率调整过于剧烈的话，也会对投资者市场信心带来一定冲击。有可能会造成短期内国内资产市场调整的压力，对于这方面我们要有思想上和措施上的准备”。

　　因此，管涛给出的应对建议是，除了主动适应和加强风险外，最关键的是控制好风险。“汇率变化后，对我们房地产企业来讲，境外融资不确定性增加，既可能带来好的影响，也可能带来坏的影响，我们应该在情景分析基础上做好相关的风险控制措施，尽量减少无谓的风险敞口”。