2015楼市并购成常态险资进入地王频现 互联网+成趋势

华西都市报 丁楠   2015-12-24 10:03
核心提示:今年“地产并购”一词频繁刷新成都地产圈,恒大以65亿港元的代价,收购位于华置3个住宅及商业办公楼项目,融创以总价32亿元收购中渝置地在成都的7个项目全部股权连同股东贷款。

  战国争雄,固是实力之争,土地的大小、军力的强弱、经济发展水平等等,决定了历史……互联网汹涌浪潮来袭,新政策屈出不穷,市场变幻莫测,于是上演了一幕幕房企、中介、购房者之间合纵连横的大戏,好似战国诸侯争霸的“战役”。无论剧情如何演变,大家都勇往直前、永不放弃,在新楼市的发展中留下自己足迹。我们从政策、市场、房企、行业四个角度,梳理出今年楼市出现的热搜关键词,帮助大家了解2015楼市的发展变化脉络。

  市场

  房地产企业或将面临着一轮新的洗牌,“大鱼吃小鱼”的并购现象亦随之成为新常态。

  宝能系试图叩开地产老大万科的门,与大股东华润展开控股权争夺拉锯战,上演了一场堪比《芈月传》的资本宫斗大戏。

  房企并购潮

  步入2015年,房地产市场分化加剧,今年“地产并购”一词更是频繁刷新成都地产圈,今年恒大以65亿港元的代价,收购位于成都市的华置·西锦城、华置·都汇华庭、华置广场3个住宅及商业办公楼项目,融创以总价32亿元收购中渝置地在成都的7个项目全部股权连同股东贷款。除此之外,金地集团接盘江宇天府城、中德收购新元素麓山地块、招商盘活大魔方项目……房地产企业或将面临着一轮新的洗牌,“大鱼吃小鱼”的并购现象亦随之成为新常态。

  险资进入房地产

  2015,保险资金(简称“险资”)大举进攻房地产。一方面,平安狂甩700亿在北上广、杭州、天津、成都等城掠地20余宗,与金地、华润、招商、九龙仓、旭辉、滨江、龙湖等联合拿地,还入股碧桂园、朗诗地产等,侵吞内地房地产“半壁江山”。

  另一方面,同是险资的“野蛮人”宝能系试图叩开地产老大万科的门,与大股东华润展开控股权争夺拉锯战,上演一场堪比《芈月传》的资本宫斗大戏,并在8月、12月两度夺得万科第一大股东宝座。现如今这场宝能万科争夺股权大戏仍未结束。

  分拆上市

  “分拆上市”成为今年房地产流行的关键词。今年,万科、中海、蓝光、碧桂园等多家大型房企纷纷宣布要拆分旗下业务板块独立上市。其中,万科、中海、蓝光等企业对外披露正在谋求将物业管理业务分拆上市;碧桂园计划分拆酒店业务单独上市;恒大在多元化发展的道路再发力,意欲将矿泉水、粮油、健康等产业分拆上市。在资本市场上,房企通过将旗下业务板块分拆上市,可以获得股权的二次溢价。“分拆上市”或将成为房企发展的一种新趋势。

  全国地王频现

  今年全国各地“地王”频现。11月份全国一线城市土地市场推出67宗土地,起拍总价高达765.6亿元,创下历史纪录;11月份一线城市成交地块65宗,总土地出让金再创历史新高。11月25日,上海杨浦拍出72.99亿单价地王,楼面价达到4.9万元/平方米。次日,上海土地市场再次卖出78.2亿元,北外滩又出“地王”;值得关注的是,在成都,今年3月蓝润地产以17073元/㎡的成交单价拿下锦江区春熙路地块,刷新了2007年IFS(国金中心)创下的春熙路单价地王纪录。

  市场分化加剧

  2015年,分化是房地产市场越来越明显的特征。国家统计局公布11月份70大中城市数据中,同比价格变动分化尤为明显,其中涨幅最高的城市分别为北上广深,涨幅均在10%左右;而同比降幅最大的三四线城市,降幅也多在5%左右。市场分化加剧,百强房企市场份额已达35%,中小房企烂尾、倒闭、破产、被收购的数量将成倍上升。

  90后购房大军

  这一两年,90后正大举进入社会,成为不少行业的购房主力。中信建投通过测算发现,到2020年以前,中国主流城市的购房年龄段主要集中于20-30岁期间,这部分人群中90后占比达到50%左右,并且这一比例还将逐步加大。因为90后群体的储蓄习惯普遍淡化而消费随性度大,并且购房资金主要来源于父母一代,相比来说,90后购房积极性更为主动直接。

  政策

  免征营业税,免征期限由5年下调为2年,进一步加快二手房流通速度,活跃市场。

  不少年轻父母开始关注房子面积、学区房、住宅改善等问题。降息降准组合发力

  2月5日,中国人民银行下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点;

  3月1日,金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%;

  4月20日,中国人民银行下调金融机构人民币存款准备金率1个百分点;

  5月11日,金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%;

  6月28日,金融机构一年贷款基准利率下调0.25个百分点至4.85%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2%。

  8月26日,金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.75%。

  9月6日,中国人民银行下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点;

  10月24日,金融机构一年期贷款基 准 利 率 下 调 0.25 个 百 分 点 至4.35%。同时,下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。同时,对符合标准的金融机构额外降低存款准备金率0.5个百分点。公积金政策多次调整

  1月1日,国管公积金中心发布关于提高贷款最高额度的通知,贷款最高额度上调至120万元,首付降两成;以及二套房贷款最高额度80万元,首付三成。

  6月1日,国管公积金中心又发布除此前的政策继续实施外,即使此前有过公积金贷款记录的,也不必在等5年之后再使用国管公积金贷款购买政策房。

  8月31日,为进一步完善住房公积金个人住房贷款政策,支持缴存职工合理住房需求,对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的,最低首付款比例由30%降低至20%。

  10月8日,公积金异地贷款业务正式全面推行。缴存职工在缴存地以外地区购房,可按购房地的住房公积金贷款政策,向购房地住房公积金管理中心申请贷款。

  11月下旬,国务院法制办公室公布《住房公积金管理条例(修订送审稿)》,提出公积金缴存基数不得低于职工工作地所在设区城市上一年度单位就业人员平均工资的60%,不得高于平均工资的3倍,单位和职工缴存比例上限不高于12%,下限不低于5%。不动产登记开始实施

  3月1日,《不动产暂时登记条例》开始实施,明确我国要对各级各类不动产登记数据、信息平台、软件系统及网络资源进行整合集成,确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享,互通共享。免征营业税

  3月27日,财政部、国家税务总局发布通知,提出个人购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税,免征期限由5年下调为2年,进一步加快二手房流通速度,活跃市场。二孩政策全面放开

  10月29日,中共十八大五中全会宣布,坚持计划生育的基本国策,完善人口发展战略,全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策,积极开展应对人口老龄化行动。不少年轻父母开始关注房子面积、学区房、住宅改善等问题。楼市去库存

  2015年11月,政府多次提出去库存促消费,从中央到地方鼓励更多人群购房,刺激需求释放促进库存去化。并且地方因地制宜,灵活调整,多地仍通过财政补贴、放宽购房限制等方式刺激住房消费。

  走势互联网+

  万科携手淘宝合作卖房,与腾讯平安合作试水理财,成都楼市万科项目均有试水;北大资源升级线上“资源家”社区服务网络平台,成都北大资源·燕楠国际和北大资源·公园1898,未来社区内都会提供健康、教育、理财、物业等社区服务;远洋搭车京东搭建渠道;华远联手奇虎360共建大数据系统……进入2015年,房地产与互联网的跨界互动愈发频繁,在这个房地产与互联网的融合时代,一切形式的合作似乎已是水到渠成。轻资产

  目前品牌房企纷纷转型“轻资产模式”。今年碧桂园与中国平安搭建战略合作,由碧桂园提供产品,平安旗下好房集团提供平台引入投资者进行资金募集,楼盘完工后,投资者拥有该套楼房整体或者部分权益;万达和多家基金、保险资金达成合作,目前已签约了几十个项目,未来还将有散户众筹;万科在商业地产运营模式上,沿用新加坡凯德商用的“轻资产”模式,将房地产金融和商业地产发展紧密结合,并借助REITs、私募基金等金融平台来完成租售并举……此外,龙湖、恒大、绿地、华润、中海等品牌房企都开始“轻资产”战略布局。创客空间

  作为商业供给量偏大的写字楼领域,今年初,在北上广深等地都相继涌现出为创客提供单独办公空间、创业服务的“WeWork模式”,这种形式吸引的多是创业企业、小微企业,提供“联合办公”空间,除了必要的场地和办公桌椅外,还设有大量的公共交流空间,以及金融、法律、IT和设施等配套服务,某种程度上与时下热炒的“众创空间”叠合,典型代表为毛大庆的优客 工 场 和 潘 石 屹 的SOHO3Q,其因租期灵活、配套健全在北上广等市场已取得良好反响。

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