郑州写字楼消化速度已加快 去库存仍然需要16个月

　　郑州写字楼市场在经历“过山车”式的去库存化波折之后，目前迎来了加速去库存的阶段。据统计，郑州市办公用房库存达到185.4万m2，如果按照近3个月月均去库存11.6万m2的速度计算的话，办公用房去库存需要16个月。

　　  【数据】

　　  郑州写字楼

　　  消化速度已加快

　　  时隔3年，郑州写字楼市场的库存逐渐进入销售“快车道”。早在2012年时，郑东新区曾出现写字楼扎堆入市、产品同质化竞争严重的局面，当时的库存消化周期最长为3~4年。如今，郑州写字楼市场的消化速度已然加快。

　　  一组来自郑州市房管局的数据显示，2015年11月，郑州市办公用房供应大增，达19.83万㎡，但仅去库存6.37万㎡，月内库存13.46万㎡，整体上库存攀升。

　　  截至去年11月底，郑州市办公用房库存达到185.4万㎡。如果按照近3个月月均去库存11.6万㎡的速度计算的话，办公用房的消化需要16个月，有一定的压力。

　　  但相比往年，这种压力已经有了很大缓解。2013年，河南商报记者曾针对郑州写字楼市场做过调查，当年，郑州市场曾一度出现滞销局面，部分写字楼项目不得不改变产品形态或延缓入市，以避免“撞车”，有的甚至几年前拿的地，原本要开发写字楼产品，最终放弃。

　　  郑州写字楼的库存，从2012年后半年开始急剧增加，到2014年底达到顶峰。进入2015年之后，库存逐渐下滑，库存压力也随之减小。

　　  此外，从最新的统计数据来看，各区域的库存也存在较大差别，仅有经开区办公用房处于供不应求状态，其余各区域均有不同程度的库存，其中郑东新区最多,金水区和惠济区最少。

　　  【调查】

　　  东区多数写字楼成尾盘

　　  记者走访了郑州高铁区域和金水东路沿线区域的部分楼盘项目，发现郑东新区的写字楼市场发生了新的变化。

　　  在商鼎路和农业南路交叉口附近，两处售楼中心已经不再销售产品，摇身变成了商业区和银行网点。在高铁站附近，记者来到郑州汇艺时代广场，在一个不显眼的角落里找到了其营销中心。现场工作人员说，产品已经卖完了。

　　  而两年前，河南商报记者在东风南路沿线附近的永和宇宙星项目采访时，那里还在搞各种促销活动，而现在仅剩数量不多的小型公寓产品，整个售楼中心略显“冷清”。

　　  一路之隔的亚新广场写字楼，库存也达到了历史最低值。据其销售总监张浩介绍，整个高铁区域的写字楼产品的去库存有了很大改观。就亚新广场而言，去库存率约为95%。

　　  除了高铁区域，位于金水东路的绿地新都会、楷林IFC、雅宝国际广场写字楼库存也所剩无几。各大企业总部、金融机构、创业机构等开始入驻，郑东新区部分项目底商在忙着装修，连地面停车位都开始紧俏。

　　  绿地新都会大客户经理杨芳介绍，郑东新区写字楼库存集中区域项目已经开始交房和启用，目前的租金是2元/㎡/天~3元/㎡/天。张浩说，这只是这个区域起步阶段的水平，未来很可能会超过CBD。

　　  【分析】

　　  “小公寓”入市

　　  加速去库存化

　　  郑州写字楼为何会出现去库存加速的局面？

　　  同致行郑州分公司研究部分析认为，这和郑州诸多办公产品以“小公寓”的形式入市有很大关联。这类产品低总价投资门槛低、去库存较快，这是库存减少的重要原因。

　　  河南商报记者注意到，办公产品重新包装，以公寓的面貌上市，这种现象已风行市场。在郑州，新芒果双糖、龙汇国际、龙子湖微时代、正弘高新数码港、江泰天宇国际、乐町广场等都开发有LOFT公寓或SOHO公寓产品。

　　  正商经开广场项目负责人景俊伟向河南商报记者分析称，郑州是一个热门城市，城市框架不断拉大，城市的国际知名度也越来越高，与之相应，外来企业的入驻量也在不断增加，这首先会在写字楼扎堆的东区和产业集聚的经开区带来不断扩大的市场需求。

　　  【预测】

　　  郑州仍面临

　　  写字楼库存难题

　　  郑州高铁区域写字楼去库存加速，接近收尾。但是，龙子湖、经开区、二七新城以及金水CBD将成为写字楼主要的供应区域，预计未来的库存将仍然处于一个相对较高的水平。

　　  RET睿意德策略顾问部总监石俊东认为，写字楼市场的良性发展，首先取决于其租户产业的发展和需求。他分析称，写字楼的主要租户是第三产业，而第三产业的服务对象则是大众消费者，也就是城市居民。随着郑州人口的集聚增长，第三产业的发展基础和写字楼的需求总体是向好的。

　　  但目前最大的问题，是写字楼产品结构性的失衡。石俊东认为，未来郑州主要的办公集聚区仍然是金水CBD、高铁站区域，其他区域的写字楼开发始终会面临需求量少的实际问题。