近三成商业地产空置 二三线城市如何破冰？

　　RET睿意德中国商业地产研究中心数据显示，一线城市的商业空置体量342.9万平方米，空置率达7%；二线城市商业空置体量1918.8万平方米，空置率高达21%；三线城市最为严重，商业空置体量1089.2万平方米，空置率高达28%。

　　如何盘活万亿存量资产？

　　很多商业地产玩家都希望借助互联网来解救实体商业，但睿爷觉得现在轮到实体商业逆袭了，谁抓住消费者的心谁就胜出。针对读者最近在后台问的一些问题，睿爷请大家一起讨论讨论。

　　回归一二线城市？

　　过往10年，城镇化的成果就是商业综合体开遍了全国各地。一堆大盒子诞生，高度雷同。

　　有些城市的人口净流出，产业失衡，住宅难去化。不少以住宅为主业的开发商把主战场搬回一二线城市。

　　RET睿意德市场与客户发展部总经理索珊表示，一二线城市的商业地产竞争很激烈，经验不丰富的新玩家很难pk。

　　RET睿意德在过往三年，与70%房地产百强企业在100多个城市合作过逾300个商业项目，为北京长安街沿线90%的购物中心提供商业服务。

　　“三四线城市的住宅去化难，不是商业难，是缺产业造成的。无产业无人口，商业是配套可以引流但无法取代产业倒流作用。”索珊表示，“因为三四线城市的住宅卖不动，房价涨不上去，所以很多开发商都在提回归一二线。但商业地产的逻辑并不是这样。一二线现在的购物中心太多了，大家都在拼新业态、新品牌、新体验，消费者也越来越挑剔，差异化竞争避免不了试错。相反，在一些三四线城市，商业基础还很落后，容易出彩获得消费者认同。”

　　以睿意德服务过的武汉万科新唐广场为例，其在2015年11月底开业，开业当天10万客流，营业额约160万。

　　睿意德租赁服务部董事杜斌表示，周边就是新唐广场万达汉街、瑞安武汉天地等强劲对手，新唐广场在做了大量的消费者调查后，定位于家庭消费，所以家庭（含亲友）餐饮、娱乐、儿童为基础的体验式消费超过了一半的比例。

　　100多个万达广场中，最赚钱的往往都是三四线城市的，成本便宜、市场份额大、投资回报率最高。在万达“稳赚1号”1期打包的5个万达广场，除了郑州惠济外，梅州、三门峡、宜春和常德均为四五线城市。

　　王健林也指望靠着“稳赚1号”开到1000个万达广场。但三年后，若reits还未开放，万达广场也开遍了能去的地儿，谁来接盘？如何退出？

　　越大越好？

　　购物中心越开越大，然而越大越好？

　　以睿意德服务过的中交大丰美庐城为例，其体量高达22万平方米，是当地最大的购物中心。

　　当地开出来以后，当地几乎所有人都来这里消费，其他小型商业体没办法做，美庐城业态最全、体验最好。

　　“以前，10万平方米以上的购物中心就算大了，现在是基准。这几年，我们服务过不少20万以上的超级大mall。”索珊表示，越大的购物中心，定位越难差异化，消费者是多维度的，不同维度的不同需求都要落到实处。

　　“很多开发商都认为超级大mall的辐射面就越广，带动全市甚至周边城市的消费，但落地往往难做到。大而全，消费者不一定买单。”睿意德租赁服务部董事杜斌表示，“体验不等于体验性业态。越是80后、90后这样的年轻消费者越讲究个性，购物中心必须给他们归属感。”

　　互联网是出路？

　　互联网救不了实体商业。

　　大数据也好，消费者描摹也好，必须要懂得商业地产有经验的人才能看出数据背后的真实需求。互联网只是工具，传统商业人必须自我突破。

　　商业地产创新是个伪命题。商业地产的本质是人，一切都要回归到人。结合互联网的所有打法都是基于更好地了解人的需求，而不是本末倒置。

　　很多开发商投入了大量的成本去做O2O，还没有看到一个模式。

　　未来的商业地产一定是细分市场，开发商只做开发，投资、运营都交给专业的公司去做。”

　　资本现在看项目，最看重的就是运营。凡是打互联网概念的商业项目就看如何运营社群，如何连接线上用户与线下消费者。