2015年中国房地产市场分化显著 成都市场出现购物中心推迟开业现象

　　成都，2016年1月13日 – 全球领先的房地产服务上市公司高力国际今天在成都香格里拉大酒店举行了2015-2016年中国区房地产市场回顾及展望的媒体见面会。高力国际研究部中国区董事谢靖宇先生回顾了2015年中国主要城市的写字楼、商铺、住宅及工业物业市场的热点并对2016年行业趋势做出展望。此外，高力国际成都公司研究部高级经理王寒凝女士亦针对成都写字楼和商铺物业市场、以及土地市场进行了回顾及预测。

　　中国区物业市场

　　高力国际研究部中国区董事谢靖宇先生表示，2015年，多数主要城市写字楼物业市场持续快速扩张，年内共有57个新项目在14座主要城市落成。然而，2015年市场的表现分化显著，在一线城市实现租金增长及低空置率的同时，众多二线城市面临供过于求的忧虑。金融、IT和互联网相关产业是2015年需求增长的主要驱动力；而随着许多城市积极推动这些产业的发展，2016年这一趋势将会持续。因短期内新增供应超出需求水平，二线城市甲级写字楼物业市场或将难以实现快速发展。

　　商铺物业市场的分化主要体现在核心商圈和新兴区域之间。随着国内外新晋零售商不断进入市场以及既有零售商扩张其布局，市场对核心区域商铺面积的需求保持畅旺。同时，2015年发展商的新项目是面向年轻消费者及邻里家庭的社区型购物中心，多数城市的商铺物业市场扩张主要集中在核心商圈之外的区域。年内，购物模式的改变、电商的冲击以及某些城市内供过于求的现象均给业主和零售商带来隐忧，而业主及零售商亦推出一系列改变措施进行应对。2016年，随着中国消费者的日益成熟和郊区人口的不断增长，以上这些趋势都将持续。

　　2015年，中国住宅物业市场在政策方面的分化逾渐清晰。谢靖宇认为，一线城市持续维持对特定投资活动的限制，而其它城市早在2014年就已解除这些限制。由于政府通过数次下调基准利率和其它一系列刺激措施鼓励增长，上海和深圳市场皆见证了自2009年以来最强劲的态势。鉴于众多个人业主存在改善型需求，一线城市高端住宅及豪宅市场需求尤为强劲。由于政府高层公告提出须扶持中国住宅房地产市场，2016年预计将无重大政策变化。

　　年内，得益于日益增长的零售消费，中国物流物业市场保持稳健并录得数宗重大投资和基金募集活动。尽管今年上海和深圳市场皆有新增供应入市，但物流用地供应紧张的问题依在。由于第三方物流、汽车、零售和电子商务产业带来的强劲需求以及跨境电商的迅速发展，一线城市租金普遍继续上扬。该趋势有望在2016年得以持续，而鉴于物流物业市场相对于其它物业类型而言具有更高收益率，投资情绪或将持续强劲。

　　成都甲级写字楼市场

　　2015年，成都甲级写字楼市场共有七个新建项目及一现有项目的高区部分入市，为市场带来逾54万平方米的新增供应，推动市场总存量增加至203万平方米。然而，得益于第三产业较为积极的发展，年内甲级写字楼租赁需求维稳，全年净吸纳量同比基本持平。然而，由于新增供应持续大量入市，市场整体空置率同比上升9个百分点，仍处于高位。同期，由于写字楼业主采用直接下调租金及延长免租期等优惠措施以应对竞争，以及受到位于新兴市场的新增供应拖累，成都甲级写字楼市场平均租金同比下跌近9个百分点。

　　2015年，成都写字楼投资市场较2014年活跃，共4宗投资交易公布。尽管目前投资市场上的待售物业数量同比有所增加，但由于当前写字楼市场供过于求的现状导致市场多项指标表现欠佳，故成都写字楼市场对于短期型投资资金的吸引力有所下降，而长期型投资资金则持积极谨慎态度，并倾向选择位于成熟商务区或其他发展较为稳定区域的资产。

　　展望2016年，受个别原计划于2015年供应入市的甲级写字楼项目推迟交付的影响，届时成都甲级写字楼市场将迎来历史供应高峰。这无疑将进一步加剧成都甲级写字楼市场的竞争激烈程度。然而，由于目前大部分写字楼业主已开始采用除租金优惠之外的其他激励政策或增值服务来保持或提高入驻率，且上述新增供应中不乏自持型优质写字楼项目，其预估租金水平或将高于同期市场平均租金水平，因此，预估2016年内成都甲级写字楼市场平均租金将小幅下调或企稳。

　　 成都商铺市场

　　2015年，成都购物中心市场共有六个购物中心项目开业，为市场带来逾42万方米的新增供应，推动市场总存量增加至410万平方米。年内需求保持稳定，年末空置率同比仅小幅上升1个百分点，但与此同时，各业态及品牌活跃度存在较为显著的差异，其中快时尚、餐饮、文化娱乐、健身及美妆品牌仍呈现积极扩张态势，诸多品牌于年内开设西南地区首店，包括韩国快时尚品牌SPAO（需求面积:500-1500平方米）、翠园、言几又等；而奢侈品的扩张速度则有所放缓。与写字楼市场相类似，受业主调整租金及新增供应等影响，成都购物中心市场首层平均租金同比下跌8个百分点。

　　年内购物中心投资市场相较2014年未有显著变化，国内外投资机构仍对投资成都商铺持谨慎态度，其更倾向选择已进入稳定运营阶段的项目，但此类物业的出售意愿相对较低，从而导致近年来成都商铺投资市场表现平淡。

　　值得关注的是，成都市场正出现购物中心推迟开业的现象，继2015年内三个购物中心推迟开业之后，另有八个原计划于2016年开业的购物中心亦计划推迟开业，因此2016年内预计将仅有三个新建项目开业。造成这一现象的原因包括未来供应量高企、项目分布相对集中且周边缺乏人口支撑、开发商调整战略等因素。

　　2016年，快时尚、餐饮、休闲娱乐等业态将持续扩张，奢侈品牌或将随着新增高端购物中心而搬迁。预估年内市场平均租金及空置率将保持平稳或小幅调整。

　　成都土地市场

　　年内，中央及地方政府发布多项措施以促进住宅市场，并对土地市场产生一定影响，其中包括中央政府放宽房贷政策及二手房税务政策；五次下调贷款基准利率；成都市放宽住房公积金提取条件及上调贷款额度等。上述政策导致成都住宅物业市场有所回暖，亦促使发展商于年内开始逐步增加土地储备。因此，2015年成都主城区土地市场表现较2014年活跃，具体表现为土地供应量、实际成交量及成交金额均同比显著上升。

　　2016年，现行的关于降低贷款成本、税收成本及鼓励贷款等政策将持续发挥相应作用，加之中央政府已将“去库存”作为2016年经济工作的五大任务之一，因此预估未来一定时期内将有更多利于购房者的政策出台。受上述政策激励，2016年内成都住宅市场有望出现小幅回暖，届时土地市场活跃度亦将因此得到促进。然而，就发展商而言，其仍将保持谨慎态度于成都市场进行土地储备，且储备重点主要为发展较稳定区域的商住混合用地。

　　高力国际西南区董事总经理蔡孟颐先生表示：过去的2015年是充满艰辛的一年，2016年则是充满挑战的一年。并购将成为一个房地产市场的基调，大型开发集团并购小型项目公司的机会大增。