盈石:回顾2015商业事件之宏观政策

盈石中国   2016-01-19 12:02

  刚刚过去的2015年,一系列利好的宏观政策频出,为处于同质化竞争的商业地产指明了新的发展方向。盈石集团研究中心将带您回味2015年巨给力的宏观政策,看他们如何为商业地产注入新的活力。

  供给侧改革政策下,商业地产以盘活存量为主,走轻资产转型

  2015年11月10日,习近平主持召开中央财经领导小组第十一次会议提出“在适度扩大总需求的同时,着力加强供给侧结构性改革,着力提高供给体系质量和效率。”作为传统支柱产业之一的房地产业,习近平指出要化解房地产库存,促进房地产业持续发展。

  过去由于地方政府过度依赖土地财政,摊大饼式的城市建设伴随的是粗放式的土地开发,大量商业项目一哄而上。盈石集团研究中心统计发现,目前全国开发商旗下无法产生租金或销售收入的商业项目体量已经达到2.5亿平方米,为历史最高水平。一般情况下,商业项目的平均地价水平、平均建造价格均高于住宅,高企的库存给商业地产开发商带来的资金压力比传统住宅市场有过之而无不及。供给侧改革的趋势之下,目前商业地产的库存需要通过市场自动调节出清,开发商则更加需要尽快创新商业运营模式。

  

  盈石集团执行董事/盈石创投基金创始合伙人何诚认为,中国商业地产已经沉淀了巨大的存量资产,传统投资杠杆已然缺失效率,许多开发商不得不开始探索或打造运营能力力求轻资产化转型。供给侧改革催生运营商时代的到来,以盈石为代表的运营商将在盘活存量市场上发挥独特的竞争力,为业主方有效实现资产价值的增值。

  全面二孩放开,儿童产业迎消费机遇

  十三五规划通过后标志着中国的二孩政策真正放开了,二孩政策的放开与中国面临的人口压力不无关系。根据国家统计局数据显示,我国的少儿抚养比逐年下降,老年抚养比逐年攀升。社会中坚力量面临着“上有老,下有小”的生存压力困境。

  除了人口老龄化问题加重,我国人口发展男女比例严重失衡。根据国家统计局2013年抽样调查结果显示,我国0-24岁之间人口的男女比例大于110:100,超出102-107:100之间的正常比例。在老龄化加剧、严重少子化和男性人口比例过高的各种不均衡现状下,开放二孩政策增加新人口导入势在必行。

  

  二孩政策的放开无疑将催生儿童产业的红利效应,儿童产业迎来消费机遇。盈石集团研究中心数据显示,截至2015年3季度,儿童品牌全国性布局态势明显。以金宝贝早教为例,其已在大陆范围除西藏外各省市自治区开设店铺。同时,儿童日常消费为儿童品牌布局主要方向,包括儿童教育、儿童饮食、儿童服饰、娱乐和玩具等。

  盈石中国商业投资控股集团董事长兼总裁司徒文聪表示,随着全面二孩政策的放开,儿童产业未来必将迎来新的增长点。对于实体商业来说,儿童客群带动的不仅仅是儿童业态的消费,陪同的家长也是潜在的消费群体。因此,实体商业的关注点不应局限于儿童,而是要扩大到家庭消费这一层面,最大化地释放家庭消费的潜力。商业地产的经营者也可将亲子都市“微旅游”的概念融入其中,发挥周末经济的威力,使得项目逐渐成为家庭消费周末游玩的首选场所。

  京津冀一体化推动区域商业地产发展精细化、差异化、社区化

  2015年4月30日,中央政治局会议审议通过了《京津冀协同发展规划纲要》。京津冀协同规划作为高层力推的国家级区域规划,将带来巨量投资,据财政部测算,京津冀一体化未来6年需要投入42万亿元。将给房地产、建材、交运、环保等方面带来确定性投资机会。对于房地产市场的重要组成部分商业地产来说,北京在政治、文化、国际交往、科技创新的定位下,将推动北京商业地产向精细化、差异化、社区化方向发展。

  首先,作为科技创新中心,北京商业地产领域对高新科技的引入与发掘有得天独厚的优势。例如,目前已经有越来越多的运营商运用大数据进行新项目的精准定位,将有效促进商业物业的精细化发展。其次,作为文化中心,北京政府每年投入大量资金用于支持首都文化事业和文化产业的发展。目前,盈石集团研究中心统计数据显示北京购物中心占比超过九成,购物中心同质化问题进一步加剧。文创产业未来必将成为购物中心差异化的一大利器。

  

  盈石集团研究中心认为,京津冀三地轨道交通的先行建设,将有效促使北京城市中心区人口向外导入加速。随着人口结构的变化,北京商业物业市场的发展重点也将逐步向非核心商圈转移。根据盈石集团研究中心数据显示,北京未来三年的非核心商圈商业物业供应很多都是大型社区的配套商业,因此社区型商业将迎来更广阔的市场空间。

  2022北京冬奥会,商旅文项目发展新契机

  2015年7月31日,北京-张家口2022年冬奥会申奥成功,区域经济发展、基础设施、周边奥运商业地产将受益于2022冬奥会。有着“中国雪都“、”东方达沃斯“之称的张家口崇礼县是因本次奥运会变化最大的地方,在旅游商业需求暴增的带动下,崇礼的商业基础设施建设更是全速进行。同时,在京张申办冬奥会和京津冀一体化的双重政策利好下,张家口市着力发展第三产业,经济转型效果明显。盈石集团研究中心认为,京张联合申奥成功对张家口和崇礼而言,最大的利好就是交通等基础设施建设的快速提升,基础设施的完善将推动商业、服务业和地产等行业的发展。

  北京成为史上首个举办过夏、冬奥运会的城市,2008年奥运会带来的公共交通出行便利和体育场馆设施提升让我们受益匪浅,冬奥会即将引领冰雪热潮席卷全国。

  盈石集团研究中心总经理、皇家特许测量师学会(RICS)中国商业地产专业委员会主席张平女士表示,国家发改委对于京津冀三地的十三五规划与冬奥会的成功申办相得益彰。未来将催生现代服务业需求的快速增长,并将催化作为服务业需求载体的商业地产的积极发展。希望张家口、崇礼等城市在京津冀一体化的背景下可以借冬奥会之历史机遇,优化产业结构,真正使商业地产可以做到健康可持续发展!

  通州成为北京行政副中心,产生商业新动力

  北京市政府的迁移以及行政副中心的定位,再加上环球影城主题乐园要落户通州的消息,曾经的“睡城”通州正式成为了人们眼中的“香饽饽”。通州区位于北京市区的东南部,距离北京最繁华的中央商务区仅13公里,离天安门约20公里。根据北京市政府印发的《新城建设行动计划》,通州区将形成“九横十纵”的交通网络体系,包括M1、M6、M6支、S6、R1、R1支、S3和S5线在内的8条轨道交通将覆盖通州地区。通州区也成为京津冀的交通节点城市,将更好地利用三地资源。

  

  北京东迁的文化旅游区、文化创意产业集聚区、国际医疗区、国际组织聚集区以及环渤海高端总部基地均分布在通州区域内,由此可见,通州区文化、旅游、休闲等特色功能也将得到大力发展。同时,根据北京市的规划思路,希望借行政单位的迁移可以带动中心城区人口逐步向通州转移。通州的“消费基数”将得到提升,对商业物业的需求也将得到释放。

  盈石集团研究中心总经理、皇家特许测量师学会(RICS)中国商业地产专业委员会主席张平女士认为,得益于政策的积极导向,通州的基础设施、消费基数都会得到进一步提升,这也为通州未来的商业市场提供了良好的基础。随着环球影城主题乐园的动工,正式“拉开”了通州商业市场的“饕餮大餐”。未来随着产业的进一步提升,通州区有望成为北京的又一重要商业区域。

  盈石集团研究中心认为,2015年利好政策不断出台,在一定程度上为处于寒冬的商业地产带去一丝暖意。其中,能够及时对政策作出反应,利用政策优势在运营上进行相应调整的企业能够脱颖而出。

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