泉州商业进入场景革命 项目运营破局业态定位是关键

闽南房产网   2016-01-19 14:46
核心提示:商业存量过剩,产品同质化严重,泉州商铺投资是否处于瓶颈期?作为投资者来说,商业投资是否仍有可为之处?从开发者和运营者的角度而言,商铺又将迎来怎样的变革?

  商业存量过剩,产品同质化严重,泉州商铺投资是否处于瓶颈期?作为投资者来说,商业投资是否仍有可为之处?从开发者和运营者的角度而言,商铺又将迎来怎样的变革?

  未来前景可期 业态定位是关键

  过去,在商业投资黄金期,随意投资一间商铺,回报比实现10%的现象常见。但如今,高位运行时代已过去,投资也进入理性转型。

  泉州中骏置业控股有限公司营销管理部副总林柯冉表示,商业高位运行时期,销售瑕疵容易被掩盖,商业只是简单的销售买卖关系。如今,商业不仅是单纯的销售,同时要考虑投资者回报,并要确保商家后续持久经营。因此,商业项目在入市之前,应先成立招商管理团队,考虑业态分布,招商先行,以确保后期商业运营。

  开元盛世商业管理有限公司总经理曾毅谈到,一般而言,30万人口养活一个10万平方米的商业体,一个商业综合体辐射范围在3km左右。因此,一个商业项目,要基于地段、周边人口,以及消费习惯、分析需求侧,从而更好地定位。商业地产投资量大、战线长,在市场不好的情况下,只有继续深化挖掘市场,坚守与强化定位,才能走出一条差异化路线。此外,市场培育期与业态构成有很大关系。合理的业态组合,能缩短市场培育期。

  泉州东海开发有限公司总经理助理徐建竹认为,商业地产投资是一个长期的过程,尽管目前投资环境不乐观,但是长远来看,中国城市化、城镇化趋势明显,发展空间依然很大,未来前景可期。不过,徐建竹同时也指出,商业讲究布点布局,合理的规划、雄厚的资金、长久的运营准备,缺一不可。其中,合理规划、业态定位是最关键的一环,“只要合理规划,准确定位,价值的实现就只是时间问题。”

  投资渠道较窄 商铺仍是投资选择

  尽管当前商业投资趋冷,但是,泉州商业仍然大有可为,已然成为业界的共识。城市繁荣,离不开商业推动。2016年将有更多的商业项目伺机进入市场,这就对整个商业市场提出更严厉的挑战。

  晋江和平国际广场营销副总谢卡卡认为,遭遇投资瓶颈的商铺,更多体现为传统商业、社区底商等,并非投资者没有投资需求。他分析,中国人均存款多,但投资渠道比较窄,尤其是在股市跌跌不休、正式步入负利率时代等背景下,投资渠道进一步缩减,而商铺仍然是最稳健的投资选择。

  经过高速增长后,开发商对于商业运营也日渐理性。在项目打造上,更为谨慎。投入的人力、物力、财力也增多。在市场大量供应后,投资者愈加冷静,投资回归理性,开发商定价更为客观,也是一大趋势。

  业内人士表示,商铺投资是投资者资产配置中的一种方式,占据的份额比较大。在当前环境下,投资回归理性,开始更加注重产品品质及投资回报率。

  商业进入场景革命 打造体验与生活

  值得一提的是,在产品同质化明显、市场竞争激烈的背景下,商业形态已发生根本性的改变,从单一的购物业态,演变为多种业态共同发展的局面,并开启一次次场景革命。

  泉州商业地产崛起的时间并不长,但是一窝蜂地追逐都市化,城市商业也千篇一律。泉州是一座拼搏与休闲的城市,有着城市独有的文化涵养。在古城间,开元盛世遵循城市肌理,保留开发具有城市特色的文旅商业,还原城市慢生活的步调。曾毅谈到,文旅商业区别于现代商业,不可复制。而当下,体验式商业正大放光彩。文旅商业结合城市消费、生活习惯,更接地气地打造既有体验与生活情怀的商业项目。

  场景革命,在商业中愈发重要。以位于坪山路与津淮街交叉口的中骏广场为例,总建8万平方米的商业体,其中商业仅1.8万平方米,依托中骏商业管理团队的资源,在项目开始之初,招商先行,签订号召力强助力主力店,将融入体验式消费,欲打造一座全新商业新貌。据悉,该项目2016年5月份入市。

  行业人士认为,在电商的冲击下,未来消费者会更愿意为体验、环境买单,也更加注重情感与融入,因此体验消费无疑是线下商业发展的主流方向。目前,已有越来越多商业项目开始重视这一趋势,开打“体验牌”,通过轻松愉悦的购物环境,实现对客流的重新积聚,甚至在有些主题街区,购物业态比重越来越小,“吃喝玩乐”则成为核心功能。

  选铺是技术活 专业人士支招

  过去,商铺投资可“一铺养三代”;如今,稍有不慎,有可能变成“三代养一铺”。在商铺低谷时期,也是投资者入手的好机会,市场商铺供应量大,关键在于选择。

  东海开发总经理助理徐建竹认为,对于买铺投资的群体,地段一是要选择成熟商圈或大商圈周围,并考量该片区未来3~5年的发展方向;二是要依托大商圈与主力店;三是要方便停车。如果是买铺自营,则还需考虑自身经营业态,在该地段的竞争性和吻合度。

  晋江和平国际广场营销副总谢卡卡认为,投资商铺首先需考量交通,便利的交通将有利于人流的导入;其次是商业定位与业态;再次是服务功能与场景设置的合理性。

  徐建竹提醒,商铺投资是一项技术活,需具备专业的投资能力,而不是简单地以价格高低来决定是否购买,须综合考量规划、业态、运营能力等多方面,建议普通投资者咨询相关专业投资者或投资机构再入手。

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