在日本啦啦宝都购物中心穿越冰川？用生命在玩体验！

　　三井不动产的啦啦宝都最新作——世博城市以8大娱乐体验馆，打出最强“体验牌”！啦啦宝都产品线都在业态、环境上做了哪些体验新尝试？项目引入众多承租能力较低的娱乐业态，应如何确保资金顺利回笼？

4、 Orbi Osaka大自然超体感博物馆：自然体感型娱乐设施

世界第2座Orbi博物馆进驻该项目，打造等身大动物图鉴、地球旅行、海中漫步、极寒体验等超体感体验项目。

娱乐视觉区以地球10大自然景点为题，游客可体验130万只牛羚迁徙、在视频投影映射形成的冰川立像中穿越，与大屏幕上跟实际大小一般的动物及自然景观进行互动。剧院23.4则拥有日本最大屏幕，并通过风、雾、立体音响等设备打造超体感的自然体验。

5、 小羊肖恩主题公园：重现动画“小羊肖恩”的世界观

以“小羊肖恩”卡通形象为主题的游乐公园位于购物中心3F，重现了动画内的世界，并推出各种互动活动，孩子们可与小羊肖恩一起做游戏。这也是日本关西首个常设型的肖恩主题公园。乐园内还附设了小商店以及周边产品购物店。

除此之外，区域内还设有教育项目——绘画小镇，通过3D技术将参与活动的小朋友们的绘画作品投射在街区墙上。

6、109影院：同时拥有“巨幕激光”及“4DX”观影体验

大阪世博城市109电影院拥有高18m（相当于6层建筑），宽26m的日本最大荧屏，次时代音响系统等领先于一般电影院的超前设备，将观影体验进一步升级。

另外，设有4DX影厅，通过动感坐席、风、香味、闪光、喷水等15种特殊效果，给予观影者最真实的刺激体验。

7、 ANIPO动物主题移动游乐园：大人小孩一同与卡通动物玩耍

在购物中心的入口处设有可移动的动物主题乐园，包括有空中散步模拟体验的飞行自行车、水枪乐园、迷你汽车、充气游乐园等娱乐项目。

8、大阪之轮：日本国内最大摩天轮

高度超过120m的日本最高摩天轮OSAKA WHEEL预计将在2016年春开业。区别于一般摩天轮，将打造内部布置超豪华的吊舱。此外，还将以摩天轮为主题推出系列餐饮和纪念品，夜晚配合摩天轮景色展开各式精彩表演。

第2招、购物中心业态的体验化

1、 零售体验化：大型商铺中增设体验区域、食品零售加入DIY功能

项目平面呈现哑铃状，主力店分布在两端，以增加客流往来。并且为提高购物的体验娱乐性，分布于主馆内各楼层的大型专卖店都设置了体验专区。

LOFT生活杂货店

LOFT主营各类生活杂货店，深受20-30岁年龄层女性欢迎。店内开设了名为“LOFT LAB”的体验工厂，主要面向家庭展开各式手工DIY活动。

无印良品

以“舒适生活”为题，在店内设置了木主题游乐场“木育广场”和食品试吃栏目。

TSUTAYA书店

与星巴克跨界合作推出该“书店+咖啡厅”的一体店，在店内可边享受咖啡边读书。此外，店内的儿童专区也将展开各种面向孩子的体验活动。

super sports运动专卖店

为加强运动用品销售的体验感，设置了拥有体验型试打室的高尔夫专区、拥有“大阪钢巴足球俱乐部”主题专柜的足球专区、可定制个性专属鞋底的鞋履专区等。

EDON综合家电专卖店

以“卖场体验”为概念，推出各种可供顾客触摸、体验的话题产品专区，不仅会和知名运动员、艺人合作做活动，店内还设置有以家电为模型的免费游乐设施、儿童图书馆等。

2、 餐饮体验化：餐厅融合购物、料理教室等功能

项目的餐饮业态主要集中在外部的美食栋以及3F的美食广场，开放式街区设计的EXPO KITCHEN拥有18个餐饮品牌，而且部分品牌推出DIY手工教室及体验活动，打造更佳的餐饮体验感。

EXPO KITCHEN餐饮品牌的DIY体验

大起水产回转寿司店推出面向儿童、国外人的寿司制作体验教室；Sweets Paradise甜品店则开设了蛋糕DIY教室；知名糖果品牌不二家在EXPO的门店也相应推出了糖果制作体验活动。

KFC自助餐厅

EXPOCITY的KFC门店拥有限定菜谱，并采用完全自助餐式的经营模式，在限定时间内除了鸡肉，还有甜品、意面、面包、奶汁烤菜等60种以上的食品任顾客挑选。其门店风格也区别于普通快餐店，设置临窗和露天座位，打造咖啡厅风格。

第3招、娱乐化空间进一步提升购物体验

1、环境设计：娱乐化空间聚集人气

空之广场：直径超过60m的大型户外广场

在项目入口处设置了直径超过60m的大型户外广场，作为免费开放的区域。并设有植草地和免费WiFi，可供儿童大人休憩玩耍。8大娱乐体验馆围绕空之广场而建，起到了人群聚流分流的作用。

光之广场：提供活动场所

项目平面呈现逆三角形的形状，在此三角形中央有中庭广场，并设置了表演舞台，为表演活动提供了充足空间。内部动线呈哑铃状分布，为减少室内压抑感，利用玻璃天井引入绿色植物。

2、购物中心专用电视台：触摸式大型显示屏+100台电子屏幕

该项目打造专用的电视台，并在光之广场设置接触式大型显示屏，加上分布于项目各处的100个电子屏幕，形成全面覆盖的信息系统。顾客只需走近电子墙，屏幕便会自动播放购物信息，亦提供项目内活动直播、游戏互动等功能。此举为购物中心首创，将进一步促进顾客的回游性。

二、啦啦宝都其他产品线的体验尝试

啦啦宝都TOKYO-BAY是日本第一家号称“美式”的购物中心，也是该系列的第一个项目，其主要特征为拥有广大的土地面积，建筑物采取低楼层。啦啦宝都在定义上均为远郊型购物中心。

啦啦宝都TOKYO-BAY：重建西馆，娱乐加码

啦啦宝都TOKYO-BAY成立已35年，于2013年11月对西馆进行升级改造，以家庭娱乐为整改方向。利用开放感进一步升级的全新西广场，与儿童亲子品牌合作举办各式亲子活动、或进行当地美食活动。在户外更是增设了大型船主题游乐园。神奇宝贝主题馆、区域规模最大的东宝电影院等休闲娱乐品牌也进驻其中。

位于北馆的疯梨乐园则进一步扩大规模，增设映像、服饰展览区、休憩空间、活动舞台等区域。

啦啦宝都海老名：Wood Cube免费儿童娱乐空间

啦啦宝都海老名在3F层打造免费的儿童娱乐空间，设置森林物语、森林花草、森之虫等主题木玩具，孩子们通过触摸、移动、听声来与大自然进行亲密接触，可在玩耍中提高表现力和创造力。该项目由三井不动产、东京玩具美术馆、大建工业共同策划。

啦啦宝都丰州：购物中心化身互动型的儿童游乐空间

啦啦宝都丰州所在区域原是日本东京的一个旧船坞，项目在填海的场地上，建立绿色、水、和地球三个渐进式的景观主题，并设置咖啡厅、电台等设施。

整体商业建筑中就有四幢在外形上采用了"船"的形状； 在室外空间和广场地面的设计中采用了一体化的设计手法，引进海洋元素，用蓝色的水域呼应海洋的感觉，通过对树池和长椅在形态上的变形把广场地面做成仿真的海浪形状。

三、总结：三井不动产如何确保承租能力较低娱乐业态的租金顺利回笼？

关键点1：超低地价拿地

啦啦宝都世博城市地处大阪世博公园，项目整体占地面积达到了17.2万平方米。2011年，三井不动产向政府签订了30年的租赁合同，地价为9000日元/年/平米，约合人民币485元/年/㎡。折合地价仅有1.3元/天/㎡。

关键点3：低租金策略

在超低地价的有利条件下，三井可以低租金吸引商家，在运营、收支分配等方面得到较高的配合度，商家愿意与项目方共同打造全新的消费体验。

关键点2：复合模式经营

招商（专题阅读）目标均以“娱乐+购物”复合经营模式为前提，考虑礼品、餐饮的辅助消费，提高承租水平较低的娱乐业态的投资回报率。

关键点4：重视娱乐业态的隐形效益

所有引进的娱乐设施都为独此一家，可吸引顾客重复游玩。聚集人气，拓宽客流、丰富人流动线等隐形效益有助于提高项目的商业价值。