背靠大树好乘凉？信达地产凭以债养债模式激进扩张

岁末年初的楼市正在酝酿变局。原本波澜不惊的市场上，一些曾经名不见经传的企业一夜之间成为市场主角，信达地产是其中之一。

大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米，虾米吃泥巴已经成为行业的常态。正是在这种“快则有，慢则无”的戏码中，信达地产迅猛来袭！

2015年底至2016年初，信达地产共斥资余130亿元分别在广州、上海、深圳、杭州凶猛夺地，这样的“豪气”另多数企业可望而不可及。此前一向低调的信达地产终于显示出了其“皇亲贵族”身份的霸气。豪掷百亿拿地也预示着信达地产即将在地产行业破釜沉舟放大 招。

然而，壮士割腕的拿地勇气背后，更有密集发债，加速投资的战略部署。对于其“以债养债”的模式，业内始终争议不断。在土地市场的“风光”之下，信达地产内心深处也有着 难以言说的“痛”！

百亿拿地

2016年初，信达地产以33.9亿元竞得杭州上城区一地块，打响了新年第一炮。此前，更 是以72.99亿元和30.3亿元分别在上海新江湾城、深圳坪山新区等夺得土地。

事实上，信达地产对于上海并不陌生，其分别在上海松江和宝山有数块土地，然而，进驻新江湾城可谓是信达首次在上海市区拿地。高额地价意味着其住宅产品豪宅化已经在所难免，而在豪宅泛滥的当下，如何打造自身特色豪宅产品将是对信达地产的最大考验。

除了加速在上海扩张，信达地产也从未放弃在二三线城市的布局，《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）在其发布的第三季度财报中注意到，截止2015年9月30日，信达地产的期末在建项目除了位于长三角的上海、宁波、绍兴、嘉兴、台州外，还有位于京津冀 地区的合肥、太原以及山东的青岛，安徽马鞍山和芜湖，新疆乌鲁木齐，东北的长春、沈阳、阜新，海南海口，西南重庆等。

以债养债

土地市场崭露头角的同时，信达地产在资本市场上也异常“活跃”。2016年1月16日，信达地产发布公告称，公司关于向合格投资者公开发行公司债券申请获得中国证监会核准批复，其中核准公司向合格投资者公开发行面值总额不超过30亿元公司债券。

此外，2015年11月24日，信达地产宣布，为进一步发展金融地产业务，公司同意将已授权予管理层的40亿元私募基金投资额度增加至 80亿元。投资方向将包含房地产基金、房地产信托计划、产业并购基金、定向增发基金、新股申购基金等。

而截至2016年1月4日，此80亿元的关联交易额度已经累计使用66.12亿元。

根据信达地产2015年第三季度报告，2015年年初，公司短期借款总额仅为39.1214亿元， 而截至2015年9月30日，其短期借款金额已经达到75.3815亿元，累计增加了92.69%。根据《东地产》计算，信达地产的资产负债率已经 由年初的78.18%，上升至83.04%。

业内人士分析，在房市低迷的环境下，开发商普遍采用高杠杆和高资金成本驱动的“以债养债”模式，这也意味着当机会来时企业缺 少了腾挪空间。

对此，《东地产》拨打了信达地产的联系 方式，但对方以不方便透露为由拒绝接受媒体采访，发送给对方的邮件也未曾得到回复。

背靠大树好乘凉？

大手笔拿地和密集发债背后，是信达地产强大的后援团队。

事实上，信达地产的实际控制者即为中国信达资产管理公司，中国信达资产管理公司是国内首家负责收购并经营金融机构剥离的本外币不良资产的资产管理公司，其实际出资人为财政部，这也意味着信达地产是有央企金融背 景的地产上市公司。

基于此，信达的拿地逻辑自然与普通开发商的逻辑不同，同策咨询研究中心总监张宏伟告诉《东地产》：“信达拿地，主要是基于其较低成本资金来源的市场背景下，怎么样进行资产配置。从资产配置的角度来看，国内一线 城市楼市成为相对较好的资产配置渠道之一，因此，有金融背景的企业会积极配置一线城市 土地。”

然而，拿地容易，开发产品却不易。2016 年1月7日，信达地产发布公告，将与泰禾集团(19.90, -0.01, -0.05%) 合作开发上海新江湾城项目。

对此，张宏伟表示：“从产品线的角度 来看，新江湾是一个高端板块，符合泰禾的口味；从泰禾布局策略的角度来看，通过这个项目有可能会提升泰禾在上海的市场地位；两者合作，泰禾有高端产品线开发经验，信达有资本支持，互惠互利，还可以尽可能规避市场风险。”

然而，易居中国执行总裁丁祖昱却并不看好“金主”信达，其曾在《丁祖昱评楼市》中发表观点称：“开发商要守住自己的底线，不要为了拿地而拿地，至于碰到有钱的金主，要敢于放弃，因为你永远叫不醒一个装睡的人，也永远不知道对方是不是跟你算同一笔账，或者他们只是在想着下一盘大棋，下着下着下成了臭棋。”