大消费时代消费需求升级 商业地产迎优质运营商春天

　　前言在经济新常态中我们走过了2015，金融改革、简政放权等诸多新政为经济结构带来的变化已悄然而至，地产销售为王的黄金时代也已经成为过去式，供给侧改革为大众消费市场带来新的动力，开发商、品牌商、运营商努力开拓新市场，发掘新机会。2016年中国商业地产市场将会走向哪里？盈石集团研究中心为您展望未来发展趋势。

　　大消费时代消费需求升级，品质消费、特色消费将成为趋势

　　随着收入水平的不断上升，中国居民的消费需求已经发生实质性的转变，开始大步迈进新消费方式升级的“大消费时代”。而引领中国消费市场升级的主要推动力 – 中产阶级，一直是品牌商青睐有加的目标客群，统计显示中国的中产阶级人数已经达到1.09亿，而预计到2025年中等收入家庭户数增速将超过50%。在大消费时代，品牌商如何才能满足这一具有巨大消费潜力群体的需求，在市场上分一杯羹呢？中产阶级消费者不仅追求物质需求更高享受，同时也有品味、体验及文化层面等更加个性化的精神消费诉求，品质消费和特色消费将成为未来消费的重要趋势，而目前市场供应仍然以标准化商品为主，细分市场空间巨大。而十三五规划建议中也明确提出要“坚持创新发展，着力提高发展质量和效益”、“释放新需求，创造新供给”，这将为市场细分、目标客群细化起到促进作用。

　　金融创新带动更多类REITs试水，优质商业地产项目作为基础资产甄选将至关重要

　　政府近年出台了一系列旨在加速金融改革政策与条例，有力的促进了金融领域的创新，特别是在房地产领域，如证监会发布《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》及配套文件，正式实施事后备案制和基础资产负面清单管理。这意味着企业资产证券化的业务行政审批被取消，同时也为房地产证券化产品的多样化扫清了障碍。而我国资产证券化进程加快直接刺激了年内多个类REITs产品的发行。

　　2015年三季度保监会明确提出保险资金可以设立包括不动产基金在内的私募基金，并可以投资资产证券化产品，而相对于住宅产品，商业地产能够产生长期稳定的现金回报，并实现资产升值，是险资基金投资的主要标的。其中写字楼产品资产管理相对简单，租金收益稳定，由于险资基金成立时间较短，资深资产管理人才短缺，写字楼将成为险资基金投资首选。而零售物业虽然对招商、运营和管理等专业能力要求都相对较高，但投资回报率更高，资产升值潜力也更大，因此是有经营管理经验机构投资者更为喜爱物业类型，从而可能会带动险资基金跟投。届时优质商业地产项目作为基础资产甄选将至关重要。预计十三五期间政府将加大对建立保险资产交易机制的探索，我国商业地产与金融业将加速融合，形成创新发展模式。

　　供给侧改革推动下，存量房市场商机无限，升级改造盘活存量

　　随着全国商业地产项目存量不断上升，重点城市新增商业用地供应持续下降，其中一些城市核心商圈几乎已经没有新增商服用地供应。北京市甚至发布了涉及全市范围的2015版《北京市新增产业的禁止和限制目录》，对在不同区域新建包括酒店、写字楼、商业设施在内的商业地产项目做出了极为严格的限制。

　　在供给侧改革推动下，土地资源利用率将持续提升，中国商业地产存量市场蕴藏着巨大商机。更多开发商和投资商将会把重点转移到存量房市场，通过创新模式寻求商机与更大收益。入市较早、设施落后的商业项目将通过不同程度的改造和升级提升自身价值、增加对租户和投资者的吸引。

　　为避免由于配套不足、装修过时导致客流量下降，很多核心商圈的传统商业项目将通过重新装修、引进新业态和新品牌等一系列手段进行升级以应对新开业项目带来的冲击，其中将不乏知名标杆项目。

　　由于一线城市写字楼租金持续上涨，收益稳定，预计将有更多酒店、购物中心项目被改造为写字楼或享受政策优惠的众创空间等新型办公业态；而在产业支撑相对不足的二三线城市，则可能出现将综合体中写字楼部分改建或扩建为购物中心的现象。

　　房地产白银时代，优质运营商的春天

　　根据盈石集团研究中心定期监测的20大城市数据显示，2016年商业物业供应和甲级写字楼供应都将达到顶峰，商业地产市场将大步跨进存量房去化的白银时代。显而易见的供应压力、老生常谈的同质化竞争加剧不仅使开发商在项目定位上回归理性，更加重视大众消费市场，同时如何成功引入与调整品牌、提升运营和管理项目的能力、实现理想租金收益从而提升资产价值等将成为开发商亟待解决的课题。这也为商业地产运营商提供广阔的市场空间。除了中粮、华润等有长期商业项目运营经验的大型开发商拥有自己成熟的运营团队，多数开发商则依旧需要在不同阶段引入专业第三方来提供服务，降低试错成本，实现项目落地及资产升值，在商业地产增量市场业务下滑的趋势下，存量市场为优质商业地产运营商带来了春天。

　　盈石集团执行董事、盈石创投基金创始合伙人何诚先生认为：“在实践经验基础上的不断创新、寻求突破是商业地产各领域生存发展的重要法宝。对于商业项目而言，应该标准化的是流程，而不是产品。同时还要有消费趋势前瞻性，不仅做到满足消费者需求，而应该通过创新引领消费者，形成新需求，才能保持消费者粘性，在激烈竞争中脱颖而出。可以说房地产白银时代恰恰迎来了优质运营商的春天！”

　　未来实体商业的发展趋势

　　盈石集团研究中心总经理、皇家特许测量师学会（RICS）中国商业地产专业委员会主席张平女士认为，未来实体商业将呈现四大发展趋势：第一，电商倒逼实体商业场景化升级；第二，社交化推动社会化电商营销渠道为王；第三，中产阶级个性化诉求催生细分业态定制化服务；第四，互联网+大数据助力实体商业精准营销。而用户体验是核心理念，通过场景化、社交化、定制化、大数据为消费者创造独特的用户价值，提升实体商业的用户体验将是未来的主流趋势。