总裁离职与股权风波 外滩BFC四年的纷扰得失

　　说起记忆中的上海故事，历时四年之久的外滩BFC股权争夺战当属经典一例。

　　在封顶一年后，SOHO中国与复星国际于去年9月23日双双宣告，重组海之门后，复星将通过证大外滩持有外滩8-1地块的全部股权。

　　这就意味着，BFC故事的初版结局是郭广昌全胜潘石屹败走。然而，仅隔三个月后，旋即有消息传出，复星欲兜售BFC整体股权预计达49%，多家意向买家都在询价，价格预计超百亿。

　　舆论在多家猜测中持续发酵，但复星方面始终未对此给出过官方回应。原以为第二版的BFC故事会随着时间推移而不了了之，可转眼间却又在下一个路口遇见另一个主角及隐藏在其背后的过去。

　　“我现在正在休假，并于这周离开了BFC项目。”1月28日，在与上海证大外滩国际金融服务中心置业有限公司（外滩BFC）总裁吴洋交谈中，对方如是向观点地产新媒体表示。

　　虽然聊到离职，吴洋的语气比预想中要平静许多。但这位被称为“城市会客厅”之父的出走，对复星BFC来说的意义显然并非如此简单。

　　“这很正常啊，因为BFC的招租不能按进度完成，与原定目标相距较远，复星都要卖股权了，总裁也挺难做下去的。”问及吴洋的离职，中房信研究总监薛建雄给的回答如此直截了当。

　　从证大到复星

　　“外滩金融中心不单纯是上海的地标，也是代表上海面向世界的地标。”2014年的夏天，观点地产新媒体在上海见到时任BFC总裁的吴洋，他如此描绘这个项目的前景。

　　此时，萦绕在吴洋脑海中的坚定梦想是将BFC打造为上海外滩金融集聚带首个“城市国际会客厅”。

　　“目前，外滩缺乏一个让人驻足停留的空间，我们把BFC定位为‘城市国际会客厅’，希望来自世界各地的客人，能让他们在外滩欣赏百年建筑群、欣赏这么多年改革的变化之后，能有一个大的‘客厅’停留。”

　　同年10月，随着最后一根钢梁安装到位，四年来惹起众多风波的上海外滩金融中心项目完成结构封顶，并预计在2016年下半年正式开业。

　　只是，还未待到梦想之花的绽放，吴洋却选择挥手告别“城市国际会客厅”之路。而在成为BFC“城市客厅”之父前，曾经他的身份是上海证大“社区会客厅”的开山鼻祖。

　　据观点地产新媒体查阅相关资料，1987年建筑学毕业后，吴洋进入设计院从事建筑设计工作，并于1996年调入沈阳一国有开发公司涉足商业地产圈。

　　2002年的一次偶然机会，吴洋加入了上海证大集团，不久后便被任命负责联洋大拇指广场的开发与运营。根据对地块周边居住人群特点及社区型商业项目功能创新思考，吴洋及其团队提出了“社区会客厅”概念，将一站式服务、全天逛街休闲的理念融合。

　　发展到现在，联洋国际社区大拇指广场已发展为融购物、休闲、娱乐、美食、度假、艺术于一体，成为上海规模最大、功能最全的复合式社区和区域型商业中心。

　　此后，考虑到项目规模较大及地处中心区域等因素，吴洋在大拇指广场的2.0版的青岛证大大拇指广场上将“社区会客厅”概念提升至“城市会客厅”。

　　而在接手沪上最贵地王——上海外滩8-1地块后，曾让无数地产商垂涎的黄金“身段”让吴洋选择将BFC的定位升级得更为国际范，即“城市国际会客厅”。

　　按照吴洋对观点地产新媒体此前介绍，整个BFC汇聚金融、商业、旅游、文化、艺术等多种功能，涵盖企业会馆、企业总部、购物中心、艺术中心及精品酒店五大业态。

　　项目总建筑面积约42万平方米，其中办公面积约19万平方米，包括二座高为180米的国际甲级写字楼。商场总体建筑面积约9万平方米，酒店约3万平方米，文化艺术约为4千平方米。

　　“全世界只有一个上海，上海只有一个外滩，外滩地王的项目承载了多少文化和金融的重任。”

　　梦想的重量，责任的重担，BFC之于吴洋的意义也足够沉甸甸。甚至有媒体一度报道称，“作为职业生涯中最呕心沥血的项目，喜欢品茶同时热爱越野车的吴洋也总有为此心力交瘁到夜不能寐。”

　　股权出售风波

　　追梦之路戛然而止，吴洋突然离职不禁给爱看热闹的看客们留下无限的现象空间。

　　“我是因为身体原因才离职的。”当观点地产新媒体向吴洋询问相关原因时，他只是透露，目前需要先休息一段时间再做之后的打算。

　　中房信研究总监薛建雄则对观点新媒体表示，“复星都要卖股权了，总裁也挺难做下去的。”

　　无疑，薛建雄上述观点背后的事件就是近日BFC难以绕开的股权出售传闻。1月22日，相关报道称，与潘石屹的项目纠纷刚结束，复星集团开始叫卖外滩金融中心BFC项目股权。

　　据悉，复星此次欲出售BFC整体股权预计达49%，多家意向买家都在询价，报价还未给出，但价格预计超过100亿。

　　尽管消息已引发了上海行业内的满城风雨，但复星方面却一直为对此给出过否认式的官方回应。而观点地产新媒体向吴洋确认上述消息时，对方也只是称自己并不知晓此事。

　　“猜测其离职背后实际或和复星近期公司的波动有关系。”上海业内人士严跃进的观点也在一定程度上印证了薛建雄的说法，但他有补充称，“考虑到项目目前基本稳定，吴洋的离职应该与其自身职业考虑，寻求新的发展平台有关系。”

　　事实上，在此次传出股权风波的前三个月，屹立在上海黄浦江边的外滩金融中心·BFC项目，终于在封顶一年后，迎来纷扰近四年的缠斗大结局。

　　去年9月23日，SOHO中国有限公司与复星国际有限公司双双发布公告，公布了重组上海海之门房地产投资管理有限公司的股东协议，重组之后，复星国际将通过上海证大外滩国际金融服务中心置业有限公司（证大外滩）持有外滩8-1地块的全部股权。

　　按照公告，海之门将向上海长升清偿贷款31.05亿元及应付利息14.80亿元，总额约为45.85亿元；复星国际亦于公告中提及，海之门也将向其归还股东借款40.19亿元以及部分利息1764.59万元，共计40.37亿元。二者相加，海之门合共需要偿还的股东贷款高达86.22亿元。

　　因此，刚从潘石屹手中夺来的BFC还未在手中焐热，郭广昌就急着叫卖这一项目股权，在业内看来无疑自带诸多疑点。

　　“49%的数据说明希望较好地控制此类项目的开发主导权，防范出现类似和SOHO中国有过的商业纠纷。”严跃进对观点地产新媒体表示，复星的此举希望最大限度甩卖股权快速回笼资金，同时以合作的方式来规避独自开发风险。

　　BFC漫漫前路

　　“考虑到整个项目目前资金层面并不太紧张，出售股权也不是一种简单地补充资金的做法，更多是希望通过项目股权结构的改善，为项目滚动开发及后续招商等提供运营资金。”

　　严跃进对观点地产新媒体表示，综合上述诸多因素，复星选择在此时机意外出手未来或将提升外滩BFC的“租金报价”及“招商运营”竞争力。

　　上述评价偏向天平的积极一端，但在其背后隐现则是BFC一直不可回避的“招商和招租”大难题。

　　对此，薛建雄更是直接给出较为尖锐的看法，“BFC总裁离职与股权风波，说到底还是因为经营得不好，目前招租不能按进度完成，离他们的指标还差挺远的。”

　　其实，早在2014年接受观点地产新媒体采访时，问及彼时BFC遇到的挑战，吴洋已明确指出，现在面对的挑战是招商和招租，不是说难度很大，而是需要招来符合项目品质的客户。

　　“随便招进一批传统品牌比较简单，但找到符合金融地标属性的客户群、符合国际会客厅消费人群并能够满足他们五感体验的，或者满足金融规划的企业，才是最大的挑战。”

　　此时，随着BFC项目的推进，隔江相望的上海中心大厦也在崛起。同样作为地标项目，地理位置与客户定位上趋同，二者可能存在的竞争关系，也成为市场关注重点。

　　彼时吴洋曾向观点地产新媒体回应称，双方并不存在争抢客户的问题。“陆家嘴和外滩大家面对的客户群既相同又不同，所谓的相同是面对的都是金融企业，不同地方是两个区域的服务性质不一样，陆家嘴是总部经济，外滩则面对的是金融服务。”

　　可即便不是劲敌，但上海中心在招商上遇到的瓶颈无疑也是BFC需要直面的问题。2014年6月，有海外媒体报道称，经济减速大环境下，即将成为中国最高建筑的上海中心大厦招商承压，因而该楼的国企开发商选择了仲量联行和世邦魏理仕作为联合租赁经纪人。

　　虽上述消息随即得到上海中心方面辟谣，但按照薛建雄的说法，从2014年到2015年，整个外滩沿岸的写字楼和商场基本没有一个算是成功案例，此前人气超高的“外滩三号”也不例外。

　　除经济下滑导致高端金融客户减少影响招商外，薛建雄认为BFC遇到的另一个问题则是区域商业地产集聚效应不足，周边写字楼密度较低，很难形成高人流集聚。

　　严跃进也对此补充道，“外滩新供应的写字楼项目其实并不多，随着中山东二路或董家渡相应物业的崛起，产业聚集效应会比较明显。后续会扮演上海金融产业复兴的重要功能，对于一些新产业的导入会有较好的吸引力。”

　　这样看来，无论是吴洋的突然离职，还是尚无定论的股权出售，如果复星不想仅仅成为的投资者而是承担实实在在的地产商角色，那在BFC漫漫前路中其必要解决上述的招商大壁垒。