福州猴年土地首拍落槌 一战“三地王”揭开三大市场情报

海峡都市报 记者 刘梦宁   2016-02-26 14:53
核心提示:从去年下半年开始的联合开发之风,越来越甚。今年的土地首秀,开发商的联合出现了看起来更加随机的“排列组合”。

  近日,猴年土地首拍落槌,四幅地块合160亩被成功拍出,其中成就三幅地王,总成交价超52.26亿元!

  在业内人士看来,作为2016年的土地“首秀”,此次土拍意义深远。

  一战“三地王”,除了土地本身被开发商认可,进行了高估值之外,恐怕还对今年的市场行情“有所预示”。

  那么让我们看看,这一浪高过一浪,一茬接一茬的“地王”,到底预示出怎样的市场“情报”,从此次土拍又能看出怎样的趋势?

  情报一:

  商转住 土地变“姓”是趋势?

  土地“风向”变化明显,此次土拍中,有地块“由商转住”成功再推向市场;而新政也再一次明文规定,在一定条件范围内,“允许商转住”。

  以此次的海峡金融商务区B地块为例,去年9月份,该地块以商服用途面市,起拍价64400万元,因无人报名,地块流拍。

  半年后,这幅地块以“住”姓再上市,被中庚集团以楼面价23183元/㎡,总价17.75亿拿下,创下“地王新高”。

  “事实上,早在去年六月份,我省就出过规定符合相关规划要求,房地产企业可以申请土地用途、规划条件变更”业内人士林先生告诉记者,目前新政策和此次土地出让,都再度明确了近期内住宅用地将成为供应主流。

  解读:“允许土地住改商,是一种政策市场化的有益改变。“福晟集团副总裁何建华表示,福州的商业地产已经非常饱和,允许房地产企业进行项目转型,增加了市场的主动性和灵活性,对市场是个大利好。

  不过依据现有的政策,操作起来还有一定难度。“以现有的标准来说,新用途土地价格要与最近一年该地相通土地级别公开出让最高成交价孰高确定,旧用途土地价格按评估价与原成交价孰低确定,以此差价拟定补交土地款。”

  “这么算下来,底价拿地、楼面价4779元/平米的万科金融港,如若后续产品若想改住宅属性的话,可能要参照楼面价高达23183元/㎡的中庚地块补差价。同样底价2325元/㎡拿地的华威奥体项目,则可能要参照楼面价高达15775元/㎡的2015总价地王——融侨阳光奥体地块来补差价。”中原地产福州公司总经理蔡俊表示,地块改“姓”,难度大。

  情报二:

  以一搏三 开发商“排列组合”再叠加?

  从去年下半年开始的联合开发之风,越来越甚。今年的土地首秀,开发商的联合出现了看起来更加随机的“排列组合”。

  以中庚集团为例,在同一场拍卖会中,“1号”“36号”“72号”三张号码牌皆与之有关。1号首开中庚联合体关注鹤林地块,36号中庚自身瞄准金融街地块,72号城开中庚联合体主攻洋洽河地块。中庚“以一搏三”排列组合,最终斩获两幅高价值地块。

  还有金辉和禹州,在福州亦是“首度牵手”,不知道能擦出何种火花。而作为中庚“老搭档”的保利,也牵手了福晟意图拿地。

  解读:联合拿地联合开发这股风潮,在2016年的福州楼市,也是势必愈演愈烈,开发商的“排列组合”进一步加剧。

  “接下来的联合,既可能出现看好单个地块或者项目的短时期‘一拍即合’;亦会出现长期的作为两大集团战略性的合作,而且这种合作也会在跨地区进行。”何建华表示,这就相当于在一场“赌局”中押了多个“赌注”。

  在地价上涨,项目操盘越来越复杂,乃至利润可控空间一再收窄的形势下,联合拿地、联合开发正成为越来越多房企的选择。

  不过值得提醒的是,联合运作在分摊项目开发运作风险的同时,也给合作方带来了更多的不确定性。据了解,一线城市已经开始出现联合体‘拆伙’的案例。

  情报三:

  价格变数 地价“全面领衔”在售房价?

  此次拍出的四幅地块自推出之日就“圈粉”无数——首先,地块囊括了金融街、五四北、东二环等市中心热门区域;更为重要的是,这些热门区域稀缺地块还主打住宅属性,更令开发商们对地块预期“眼前一亮”。

  因此一战“三地王”,也全面领衔了在售房价——在金融街板块,阳光城金融街官邸在售平层均价仅在18000-21000元/㎡,复式产品均价也不超过23000元/㎡;中庚香江万里均价也在23000元/㎡左右;而离新拍出金融街地块最近的万科金融港,由于其商业属性,即便5米层高的精装产品,均价才19000元/㎡。反观新拍出地块,楼面价就已经达到23183元/㎡,完全甩开在售项目价格……

  而在五四北板块,鲁能再下一城,无论是从首次拿地14926元/㎡的楼面价,还是这次14922元/㎡的价格,都与五四北在售项目持平。

  除此之外,金山、连潘、奥体板块,此前拍出的地价也都“全面领衔”在售房价……

  解读:虽然新年首拍开启了2016年地市热的前奏。不过更多的业内人士都认为,尽管有诸多政策利好,包括去库存定调、契税减免、首付比例降低等作为支撑,市场关注度和热度也有所上升,但这种高地价能否有高售价支撑,是否有购房者埋单,还有待时间检验。

  “去年下半年拍出的高价地,将相继在今年内面市。最早的应该是金辉连潘项目,目前已经进入蓄客期,会在5月份左右面市,主打90-110㎡的复式小高层,均价预期定在24000元/㎡左右。”

  蔡俊表示,作为连潘第一个项目,金辉项目拿地价相对低,竞争也相对较小,总价控制在250万左右,把控的也相对好,这个项目将作为第一个试水的价格参考。“后续更为重要的是看去年拿下的原师专地块、奥体地块等高价地的价格走向,市场到底对高价地买不买单,能否消化,现在看来,变数依然很大。”

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