九龙仓两重天 无锡国金中心成由售转租中的二线突围

　　当潘石屹状似不经意间抛出“重启销售”的命题时，对投资物业颇为倚重的九龙仓却在逆其道而行，因为对这家港资开发商来说，“包租公”或许是长远来看更理想的角色。

　　在过去一年，九龙仓集团实现核心盈利增加5%至110亿港元，其中投资物业核心盈利增加9%至83亿港元。按比例计算，收租业务的核心盈利占据了集团整体核心盈利的约76%。

　　投资物业的盈利增加正改变着九龙仓内地的写字楼战略，3月9日，在国金中心写字楼品牌全新启动媒体发布会上，九龙仓相关人士透露，无锡IFS项目已经从原来的散售调整为持有，“之前售出的单位现在也回购过来”。

　　在内地商业地产进行过多层次的试水后，九龙仓已经形成了包括时代广场、奥特莱斯、会德丰国际广场以及国金中心的产品线，尤其是随着5个国金中心项目相继落成，九龙仓面临着大批写字楼资产的沉淀。

　　不过，对这家港资企业来说，眼下略显逆耳的消息是，上述5个国金中心所处的二线城市无一例外都面临着写字楼空置率高的市场难题。在此背景下，无锡IFS项目祭出的由售转租策略调整也从另一侧面将其寄望依托“共享空间”实现二线突围的战略和盘托出。

　　无锡IFS由售转租

　　坐落于无锡南长区太湖广场的国金中心项目是九龙仓目前在内地已经投入运营的2个IFS之一，这个涵盖写字楼和酒店业态的项目总面积为19万平方米，楼高339米，拥有“无锡第一高楼”的头衔。

　　该项目14万平方米的写字楼部分已于2014年9月竣工验收，而位于79至88层的酒店预计将在这两年开出。

　　观点地产新媒体从项目现场了解，无锡IFS已经启动招租的一区和四区整体出租率达80%，但就整体项目来说，这一数值还仅为30%，目前进驻该超甲级写字楼的企业主要为中小型投资公司。

　　九龙仓相关人士向观点地产新媒体透露，无锡IFS近期比较重要的调整是由之前的散售变为持有，即便是早前已经售出的单位，九龙仓也回购过来了。“好在售出的单位不多，所以回购起来比较顺利。”

　　“九龙仓选择回购持有也是受到无锡恒隆广场的启发，恒隆能够在开业两年的时间里实现写字楼70%的出租率说明这个城市还是有市场空间的。”

　　“公司对无锡项目的前景还是比较看好，将这部分资产保留在集团之内再租出去，可能对往后的销售策略更有帮助。”在次日接受观点地产新媒体采访时，九龙仓中国置业有限公司助理董事兼总经理邵永官解释称。

　　当然，恒隆略胜一筹的营运数字并非九龙仓调整无锡IFS项目策略的唯一信心支撑，因为在求解写字楼空置率的难题上，九龙仓似乎已经摸索出些许门道。

　　在当下“共享空间”和“创客”概念大行其道时，九龙仓国金中心放低自己的身段，向更多中小创业型企业抛出了橄榄枝，而助力九龙仓实现这一构想的是鼎辰（香港）集团旗下专注于商业地产运营管理的服务品牌MFG。

　　这家为开发商和物业持有者提供管理服务的企业已经成功运营深圳京基100项目，入驻率连续四年达到100%。而和九龙仓的合作已经率先从成都国金中心项目开始试水，这个名为MFG|创客联邦的共享空间项目位于成都IFS塔3的27至44层，面积共计3万多平方米，也是目前成都唯一一家坐落于超甲级写字楼的创业孵化基地。

　　“MFG的出租率还是很理想，现在已经计划在无锡IFS项目中引入合作，未来如果模式成熟，不排除进一步推广。”

　　九龙仓的两重天

　　事实上，从进入内地开始，九龙仓在持有型物业上一直都处于稳健推进的状态，包括无锡、成都、苏州、重庆、长沙5个国金中心项目均由九龙仓在2006年至2012年期间取得。

　　据邵永官透露，九龙仓在国内竣工和在建的写字楼物业体量已经超过120万平方，其中处于营运的大概有50万平米，这些物业除了5个国金中心外，还包括会德丰广场和时代广场。

　　不可否认，这家港资开发商在内地的持有物业已经初具规模，这部分资产带来收入增长已经明显快于香港。数据显示，2015年九龙仓内地投资物业收入上升 16%达到23.05亿港元，营业盈利则上升 25%至12.43亿港元，同期香港物业的增长幅度仅为7%和6%。

　　值得注意的是，虽然九龙仓内地物业收入上升明显，但一二线城市的分化还是让其内地表现呈现“一半海水，一半火焰”的状态。在九龙仓内地写字楼资产中，扮演着扛大旗角色的要算位于上海南京西路的会德丰广场。

　　九龙仓2015年年报披露，这个明星项目年末的出租率维持在98%，续租率则为81%，续租租金水平稳健，达11%，在内地所有写字楼项目中光芒最为抢眼。

　　相较而言，二线城市的国金中心则要逊色一些，不管是无锡，还是成都国金中心目前的出租率尚不足四成。更为严峻的市场考验是，这些项目所在城市的甲级写字楼空置率普遍高于20%，无锡更是达50%。

　　“二线城市写字楼的消化只是时间的问题，现在很多项目由于拿地时间差不多，落成时间也非常接近，同一时间怎么能把所有的办公楼都填满？所以必定会有一个空置量相对比较高的时期。”

　　“关键还是要看将来的供应量，会不会持续那么高。如果供应量没有那么高，它肯定就会慢慢消化掉。”邵永官的话语中似乎并没有太多担忧。

　　换而言之，九龙仓对于持有物业的信心来自于未来供应和需求所形成的真空期，这也不难理解九龙仓从出售转为持有的策略调整。不过，邵永官也强调，九龙仓的策略并不绝对，未来仍将视乎市场情况进行调整。

　　投资物业无疑是九龙仓的核心业务，而在未来其还有意要扩大这一业务。九龙仓集团主席兼常务董事吴天海表示：“无论是香港还是内地，我们都希望继续物色到合适的投资物业，已经建好的也好，地块也好，只要是优质的，我们都会继续寻求，将我们的收租组合做得更强。”