业绩大幅下滑租金攀升 从SOHO中国转型看众创空间发展

房观察   2016-03-16 06:55
核心提示:2012年SOHO中国宣布从“开发销售”向“开发持有”物业转型。然而转型以来,SOHO中国的核心财务指标连年下滑。截至2015年12月31日,公司完成营业额9.95亿,同比大幅下滑83.68%;同期净利同比大幅下滑87%。

  3月8日,潘石屹带领SOHO中国二次转型后的答卷——2015年经过审计后的年度业绩报告正式对外公布。然而这份答卷中,一方面是业绩大幅下滑,一方面是租金收入攀升,强烈对比让外界不免诟病“以销转租”转型到底是失败还是成功。

  2012年,SOHO中国宣布从“开发销售”向“开发持有”物业转型。然而转型以来,SOHO中国的核心财务指标连年下滑。报告显示,截至2015年12月31日,公司完成营业额9.95亿元,同比大幅下滑83.68%;同期净利润5.376亿元,同比大幅下滑87%。

  业绩下滑的同时,租金收入却大幅上涨。数据显示,2015年SOHO中国租金收入约10.52亿元,相比2014年的4.25亿,大幅上涨148%,2015年新出租物业达到28.78万平方米,完成预期目标的128%。此外,2015年毛利润率约为74%,相比2014年也提升了24个百分点。

  SOHO中国转型之路一直备受争议。自2012年以来,围绕业绩下滑以及转型困局的探讨一直未停歇。在SOHO中国看来,中国经济正在从投资型向消费型转变,因此销售转型持有,靠出租物业来获取利润是SOHO中国在对新形势理解下做出的决策。从目前的情况来看,业绩大幅下滑,租金收益却呈现较快增长,而从多方数据中也可看出,写字楼物业销售增速将会放缓,而租赁市场将会进一步走强。SOHO在去年启动的3Q项目也一直被视为其未来增长空间的主要部分。

  众所周知,商业地产自持难,资金周转慢,销售则易,资金回转快,若SOHO中国想凭此在短时间内扭转业绩整体下滑局面依然困难。但是从长远来看,对于房地产行业来说,空置率和闲置率依然居高不下,特别是城市办公的限制率高,空间无法实现最优利用。而在本就写字楼存量过剩的前提下,把这些闲置率、空置率、浪费的资源和社会上零零星星的需求结合起来,也不失为一种方法。

  世邦魏理仕在写字楼租户调查报告中指出,类似于3Q的共享办公空间等新兴办公模式的涌现以及众创空间等创业模式的兴起备受市场关注。办公对租户而言,已非简单的空间排列组合,灵活、多变、协同、高效的办公理念将逐步普及。

  共享经济和中国提出的“大众创业,万众创新”等政策,国内已经出现大量的众创空间,除SOHO中国后,当代置业、绿地、金地、首开、中信国安投资、鸿坤等多家品牌房企和从万科离职出来创业的毛大庆也都在积极试水“众创空间”。

  众创空间对于房企来说是一个转型创新的探索,也能为中小企业或者个人创业者提供创业、成长提供扶持和平台。而在这一方面,的确存在这样的市场需求。

  根据调查数据显示,2014年3月以来我国平均每天诞生1万多家企业,尤其是商事制度改革以来民间投资创业热情得到极大释放,新登记注册企业同比增长53%。

  尽管市场有潜在的庞大需求,但从SOHO中国的盈利模式来看,若仅仅依靠租金显然很难让企业较快盈利。受此质疑的还有目前收入九成来自租金的优客工场,通过租金实现盈利,在大多数人看来如果遇上入住率低,显然要想盈利定是会后续无力,而毛大庆对此解释称,未来盈利主要靠衍生服务,租金占六成,四成来自服务。而这些服务包括主题性的服务和创业工作指导以及品牌包装等。

  众创空间在国内属于全新类型的产品,其在设计、运营方面也给开发商带来了诸多挑战。尽管国外的We Work模式被熟知,但国内还没有谁形成一个非常明确的商业模式。开发商们的转型还在过程中,效果还需假以时日。

  最新消息称,美国众创空间Wework即将将业务拓展至中国地区,这对包括SOHO3Q在内的国内众创空间将会是一个很大的冲击。

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