14日,中信、中海双双宣布了关于资产互换的公告,引起了业界广泛关注。两大重量级央企重组必然引起各种猜测,我们更关心的是中海会将什么物业换给中信?中信是否还会坚持做房地产?
中信住宅置换中海哪部分物业?
根据中信公告,此次交易完成后,“中信能更专注发展商业地产,尤其是大型综合项目的开发。
中海内部相关人士确认,作为置换条件,中海将旗下的商业地产品牌中海环宇城出售给中信股份。
公司目前的商业地产组合加上从中国海外获得的资产,将使中信进一步扩大并强化在国内商业地产领域的实力。”那么,中信2400万平米的住宅物业项目置换中海商业到底值不值?哪部分商业资产将会被置换?让我们来看一下中海商业的资产情况:
目前,已形成"中海系"甲级写字楼、环宇城购物中心及星级酒店三大产品系列,据2015年半年报显示,投资物业总资产为620.25亿港元,租金收入按年上升23.4%至9.18亿港元,投资物业公允值上升26.9亿港元,占净利润的16.5%。
中海沈阳环宇城
2011年,中海曾在商业地产品牌发布会上表示打造“环宇城”产品系列进军商业购物中心。据官网显示,历经4年的发展,环宇城系列品牌虽拓展至南京、沈阳、济南、天津、珠海、上海、佛山7个城市,但现已开业的仅4个,其中,南京、珠海购物中心均晚于预期开业。从项目的运营规模上来看,单项目的规模普遍不足10万方。在商业地产整体面临同业竞争和电商的冲击之时,商业地产起步晚,但又擅长住宅开发的中海有必要进一步斟酌其未来的发展方向。
事实上,虽然中海的商业资产优良,但是相比其住宅销售收益来看,比重依然较小,2014年中海的租金收入仅为11.8亿港元,占营业额仅0.98%。相对于其2011年提出“投资物业盈利比重占到集团盈利的20%”的目标,还有很长一段路要走。
总的来说,中信以住宅作为置换中海环宇城商业的条件,中信还是有利的:
一方面不牵涉到现金流出,而且还能稳坐中海第二大股东,常年坐收中海股东收益;
另一方面中海环宇城系列产品刚好弥补了其在综合体产品的欠缺。
对于想专攻一二线重点城市商业市场的中信来说,这一切无疑正中下怀。
其实,中信早就在卖住宅!
回顾近几年,中信在地产业务上屡次售卖住宅项目资产,其出售的权益涉及有上海、广州等核心地段成熟项目,也有成都、三亚等城市的项目运营子公司。而出售的项目大部分是因为负债率过高、开发进程缓慢、前景不明朗等原因。加上近两年,企业在北京、上海、深圳、苏州、杭州等市场较好的城市布局的住宅项目少,而难以去化的海南、惠州等珠三角城市旅游大盘较多、库存量较大,以至于业绩难以提振。而与此同时,地产系整合也迫在眉睫。中信房地产业务平台主要是中信地产与中信泰富,前者倾向于住宅,后者更倾向于商业。早在2008年准备上市之时,中信一直在酝酿将旗下的地产业务进行整合重组。可见,中信地产系一方面在住宅运作方面并不顺利,整体业绩不佳,另一方面面临内部竞争,迫切整合内部业务、缩减住宅的意愿表露无遗。
中信商业到底如何?
以商业为主的中信泰富,虽商业资产优质,开发、运作经验丰富,但产品系有待丰富。中信泰富的商业项目主要位于上海、香港、宁波、无锡、万宁等城市的核心区域,发展前景较好。除中信泰富以外,中信集团下面还有7个位于北京、上海、香港等核心城市的高端办公楼、商铺等,总建筑面积近77万方。若整合完成后,中信的商办物业规模可达250万方。虽然商业产品类型已经涉及高端写字楼、旅游休闲和酒店,包括位于上海的中信泰富广场、陆家嘴滨江金融城,香港愉景湾高尔夫,江苏无锡的太湖锦园高尔夫,及海南万宁的神州半岛酒店等,但缺乏城市综合体、购物中心等产品。
但是,中信比较重视商业地产的发展,利好商业发展的资源丰富。中信一直坚持自持商办项目,除中信泰富售出香港大昌行商业大厦以外,其余均是自持。中信通过集团业务多元化的资源配置不断丰富商业的产品和服务,综合集团金融优势和渠道资源可助力商业地产的规模扩大和运营,如中信银行(601998)为商业项目和终端客户提供金融服务,等等。
而且,中信泰富于2004年便已经单独成立物管公司,目前还在提升商业资产运营与物业管理服务。目前,其服务的高档居住小区、涉外优质服务式公寓、甲级写字楼和高档购物中心等多类型地产项目已达到400万平米以上。
对于未来的发展前景
中信的商业竞争力又如何呢?
据CRIC《2015年中国房地产企业商业运营能力TOP20》排行榜显示,TOP5入榜企业不仅拥有较大的市场规模,健全的产品系,还要有较好的运营能力。判断商业地产运营能力主要有以下几点:
一是市场规模。除排名第一的万达规模在1000万方以上以外,排名二、三的华润置地、凯德集团2家企业营业规模也均在300万方以上。
二是产品系。如凯德集团、华润虽规模小于万达,但产品系丰富,凯德商业覆盖商业综合体、办公楼及购物中心,华润置地则形成比较成熟的商业产品线,涉及购物中心、写字楼及社区商业,目前国内已有9座华润万象城开业运营,体量均在10万方以上。
三是运维。如租金水平较好的大悦城注重商业运营,创新结合了文化创意与商业,打造了官方微信轻应用、o2o平台(网页、APP),不断加强营销宣传、消费引导、完善客户服务等。
由此,对比中信商业的现状来看,中信整合前商业地产规模已达250万方(不包含酒店、旅游),如果加上中海的部分商业资产,其规模已经能与业内华润、凯德比肩。但要想在商业地产领域长足发展,其在产品体系、运营等方面与榜上这些企业还有差距。对于整合后的中信商业,势必会加强,但若要实现“弯道超车”,仍然还有一段路要走。
中信股份董事长常振明3月23日在其全年业绩记者会上表示,预计今年6-7月完成麦当劳中港业务收购,未来持续在消费行业布局。
9月29日,中海商业地产华南首座购物中心—中海环宇城在佛山开业,开业率达九成。据悉,开业当日虽为工作日,但客流量超十万!
截止2019月12月31日,王佐宇共计持有华侨城A股票达4520万股,持股比例为0.54%,位列前十大流通股东第9位。