年客流量近千万 韩国这家轨交综合体值得你学习！

　　个性化消费时代，大而全的综合体深陷同质化泥潭，规模效应递减。相较之下，小而美的社区商业却在迅速渗入城市各大商圈，层出不穷。有朋友甚至断言，大而全的时代已经过去了。记者认为，商业没有传统和创新之分，所谓过时，大都是不走心。

　　韩国最大的轨交综合体D-Cube City开业后却一炮而红，成了首尔的旅游地标，年客流量近千万。

　　D-Cube City被誉为是首尔的六本木，其实业主大成实业确实请了日本森大厦作为该项目的规划咨询。

　　可以说，这是一次成功的复制，但也是走心的复制。

　　煤炭工厂改造成韩国最大轨交综合体

　　公园+住宅+酒店+写字楼+百货+艺术中心

　　在长达近30年的日子，这里曾经是大成实业所拥有的一家大型煤炭加工厂。

　　大成实业是韩国大型能源企业，D-Cube City一度是其旗舰地标。但2015年5月，D-cube City百货被出售给韩国现代百货。

　　D-Cube City位于首尔市九老区新道林洞，新道林站是客流量最大的1、2号线地铁的换乘站，也是连接鞍山和水原、仁川和富川等首都圈所有地区的交通要地。

　　新道林大抵相当于首尔的“五角场”，离市中心不算近，但在城市均衡发展的需求下，又具有无法替代的优势。

　　由于地块曾经是煤炭加工厂，紧邻河道，又与铁路擦身而过。D-Cube City被设计成为一个自然与文化共存的现代城市综合项目，在工业历史和城市环境艺术之间建立联系。从另外的角度来看，紧邻的河道、铁路、高架其实对商业开发限制颇多，业主能利用的基地资源只有两个：门前的大道和地下的地铁。

　　他们请来了森大厦做规划咨询，参考日本六本木模式，极致化完善交通网络、地下商业开发和屋顶花园等公共空间。

　　为了将景观最大化，设计出了地铁通道直接连接到广场花园的一个绿色和艺术空间。楼上的屋顶花园则是一个非商业区域，还可以为市民提供舒适的休息环境。

　　总投资高达75亿的D-Cube City 是一个颇具典型的综合体建筑，由51层的居住公寓和42层的酒店、写字楼、百货、艺术中心、公园等复合文化空间组成。

　　为了在高密度的中心城区达到自然与文化的共存，D-Cube City富有艺术感的垂直设计极为巧妙，设计元素令人联想到韩国传统风景画中延绵不绝的山水。

　　灯光通过建筑外墙透出，犹如温暖与柔光的灯笼，吸引人们进入。建筑外还有一条走道沿着“灯笼”一路攀升到屋顶的商业零售区域，该区域设计主要打造一片意大利山城的意象。

　　一条体验式户外的爬山步道也围绕着灯笼体悄然将人带到整个商业综合体的最顶端。

　　高层办公酒店大厦意在表达聚集的活力直指天空，同时象征着此地作为首尔主要生活中心的复兴，并且引用了原址煤炭加工厂烟囱的造型。

　　通过“秘密”花园与阶梯，以及一系列室内瀑布与一条玻璃封住的“天光之河”穿过一层，自然元素被融入商业空间，营造出自然的空间流动性与探索感。

　　项目中的可持续设计包括光伏板应用、利用中水灌溉植物、地暖式采暖制冷，以及回收材料用于景观设计。由一个绿色屋顶覆盖的文化中心包括1277座的表演大厅和420座的活动场所，并共享一个大堂与室外花园广场，从这里可以向北眺望城市风景。

　　每层的文化区域是一系列由节奏和旋律打造的“音乐花园”。新建的公园名为 Millefleur Park(意为拥有1000朵花的公园)，将附近的Shindorim站与 D-Cube City的一层入口相连，与穿过街道的Dorim河建立了自然的联系。项目中的景观与步行导向式元素在建筑中垂直展开，穿过街面一直到达地下层。

　　大而全招商如何细化

　　打动消费者的还是细节

　　D-Cube City是首尔首个通过自然元素创造城市绿洲的开发项目，同时又重新定义出原址作为工业区的过往。

　　该片区以年轻人为主要消费群体，建造了一片美食区及娱乐设施。受韩国多元文化的启发，设计尝试将自然元素融入公众文化。

　　D-Cube City没有刻意去引入所谓很多首次进入韩国的品牌，其百货店除了时装以外，还有占全部面积30%的饮食空间，可以同时享受全世界的美食和文化。有可以品尝世界各国点心的“Sweet Castle”，可以看到各种面食料理的主题面馆，在传统韩屋里品尝韩国饮食的“韩餐美食街”等。

　　中庭体系部分延伸至地下一层。由于几家主力店都是“B1+1F”叠加，因此地下一层的空间形态与一层是很像的。下沉广场及地下通道，使顾客可以源源不断地从地下一层两端进入商场。

　　地下二层是百货模式，品牌相对中段，适合年轻人及学生的消费品味。地下二层的南端是美食广场。

　　“层层片儿”的模式是从二层逐渐开始的，一层大进深店铺则被H&M、Uniqlo、ZARA这三个国内早已耳熟能详的品牌占据，效益至上，皆大欢喜。

　　5、6楼有西餐厅、地下1层有“世界食品街(World Street Food)”、地下2层有“韩食集市”，韩食集市的装潢还有客栈、楼阁和宴会场等各种风格，可以品尝到各色韩食。

　　顺着室外步行街，可以走到七层的D-Cube艺术中心大厅。现在越来越多的购物中心都在营造室外街区感觉。D-CUBE艺术中心里有音乐剧专用剧场“D-CUBE Theater”和话剧、展览会、演讲等多用途剧场“Space新道林”，4楼有儿童乐园“PORORO乐园”，全家人在一个地方便可以欣赏表演、就餐、娱乐、购物、休息。

　　再说说D-Cube City专为家庭消费者设置的服务细节，首先D-Cube City内有两家高级婴儿车租赁所(150辆)，睡眠室配备有可以热奶粉的微波炉和冰箱等，还设置有儿童睡眠室。不光女卫生间，连男卫生间里也设置了给孩子换尿不湿的“婴儿护理台”。为孩子的周全考虑还体现在餐厅(food court)，地下2层的韩食主题馆还有父母可边看着孩子边吃饭的“儿童区(kid zone)”。

　　很多韩国家庭主妇喜欢在这里推着婴儿车逛街。

　　大而全也好，小而美也罢，消费者能感受到你的用心，就会常来。

　　韩国D-Cube City可以成功复制六本木模式，但未必中国轨交综合体项目就能照搬。

　　我们可以轻易模仿外观、动线、品牌、业态，但内在的有机统一整合运营能力确是极难模仿的。

　　看一组数据。2006至2015年，美国购物中心总量接近饱和。

　　这10年间，由于城市发展方向从郊区向市区回归、人口变迁及网络电商冲击等原因，美国倒闭的郊区购物中心数量达到442家，新购物中心尤其是10万平方米以上的大型项目开发速度放缓，大型郊区购物中心增量下降，市区中小型的生活购物中心则进一步增加。